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??“準現房”在西安樓市正成為新常態。

??2022年9月，來自蘭州的眾邦集團拿下西安市鳳城一路23畝住宅地塊，這是其在西安的第一個項目。憑借9049元/平方米的樓面價，該地塊一舉成為經開區“單價地王”，紀錄至今未被打破。

??拿地之后，該項目一直低調且神秘，鮮有動態流出，直到2025年7月，一紙最高價超過5萬元/平方米的價格公示將其重新拉回了公眾視野。10月，這宗地塊上的項目終于迎來了開盤，除了1.8的容積率，準現房也成為賣點之一。

??眾邦并非個例。文昌集團在西安的首個項目文昌臨江閱首次開盤前已有8棟樓全面封頂，不少新進入西安的房企也表示，出于讓購房者放心的考慮，首個項目大概率會選擇準現房入市。

??與此同時，更多項目因市場環境也被動成為“準現房”?？硕鹞靼矙C構執行總經理李曉兵說，目前西安主城現房庫存占比達14%，主要集中在城南、城東、灞河等區域的老舊項目，且城改項目現房入市進一步加劇了庫存積壓。即便是高新三期這樣的樓市熱點板塊，不完全統計的17個項目也全部成為現房或準現房。

??所見即所得

??對于眾邦這樣的中小企業而言，準現房銷售既是資金實力的證明，也是交付力的保障。業內人士表示，中小房企在品牌上存在弱勢，且當下好房子或者開發商自稱的“四代住宅”風靡西安，而眾邦項目規劃為“三代住宅”，產品缺乏競爭力。

??現房銷售背后也有一個直接的原因，就是當前西安樓市普遍面臨去化放緩問題，這一現象在熱門板塊與郊縣區域均有體現，且對項目形態產生了直接影響。

??一位在西安高新三期有項目的策劃人士表示：“今年以來，高新三期及軟件新城板塊市場熱度不如往年：一方面，此前大量供地導致區域供需失衡，且產品同質化嚴重；另一方面，在這里買房的基本是周邊上班人群，這部分人受收入、經濟等因素影響，需求萎縮；第三，次新房的入市及降價也分流了客群，對新房形成了沖擊。”

??“受多方面因素影響，項目流速變慢，最后變成了現房?！彼硎尽?/p>

??克而瑞陜西數據顯示，截至2025年3季度，西安全市狹義庫存達1733萬平方米，去化周期長達27個月；其中，主城去化周期11.92個月，壓力相對可控，而郊縣的去化周期普遍超過30個月，化解難度極大。

??不過，即便項目轉為現房或準現房，也并不意味著具備天然的競爭優勢，部分項目的銷售表現甚至不及預期。

??如在10月份的首次開盤中，眾邦長安郡開盤僅成交9套，文昌·臨江閱也并沒有比同板塊其他項目去化更好，反之現房、準新房更能放大項目自身的短板。

??“‘所見即所得’不存在爛尾風險，也意味著缺點無處遁形，外立面、樓間距、園林、配套包括已購業主口碑等，都會被購房者直接感知，進而影響他們的決策。”一位房企人士表示。

??產品迭代加快

??上述策劃人士表示，受政策、市場等因素影響，產品的迭代速度不斷加快，新產品勢必會讓舊產品的去化更為艱難。

??克而瑞陜西數據顯示，自2023年起，西安產品迭代周期縮短至4個月左右，“四代住宅”產品快速普及，導致“三代住宅”老舊產品嚴重滯銷，形成明顯的產品鴻溝。從成交情況來看，近三年“四代住宅”開盤去化率顯著優于“三代住宅”，港務、高新等熱點區域四代宅成交占市場六成以上，呈現客戶需求向新產品集中的趨勢。

??“四代住宅”也開啟了全面內卷，場景不斷升級，不僅在產品設計上實現從平面空間到立體空間的進化，而且全景艙、雙套房等配置更是全面下沉至剛需剛改產品，這些都是存量現房難以比擬的。

??而在購房者眼中，項目的性價比仍然是首位。一位購房者就表示：“相較于期房，現房、準現房確實更讓我放心，但是品牌、價格、戶型設計、園林綠化、物業、配套等也很重要。”

??與此同時，二手次新房憑借價格優勢也對市場需求形成強勢分流。目前，新房與二手房規模比值已經從2023年上半年的1.18降至2025年上半年的0.65；結構上，今年1至9月，建筑面積100平方米以下的二手房以絕對優勢擠壓新房，120平方米至144平方米更是與新房占比幾乎持平。

??事實上，自2024年以來，全國至少30個省市發布推進現房銷售試點相關文件；2025年5月，河南信陽率先明確“新出讓土地開發的商品房一律實行現房銷售”，此后湖北荊門、湖南邵陽等地陸續跟進，均遵循“新老有別”原則，優先保障購房人合法權益。

??從長遠影響來看，現房銷售對行業、房企和購房者均意義深遠?！皩π袠I而言，能防范交付風險、穩定房價，助力樓市止跌回穩，推動房地產發展新模式構建；對房企而言，將倒逼企業提升產品力，高產品力、強品牌力的企業將獲得更多機遇；對購房者而言，所見即所得能從根本上降低購房風險，切實維護合法權益?！敝兄秆芯吭悍治鰩煴硎?。

??現房銷售制的推進并非“一刀切”，但是“十五五”時期，現房銷售或將逐漸推進，預計更多庫存量大的城市或區域將率先推進現房銷售。

??具體到西安，中指研究院西安分院總經理石蕊表示，當前西安的政策核心在于通過強化預售資金監管、推行“交房即交證”等舉措來優化和完善現有的預售制度，以“保交房”為第一要務，在部分區域出現了現房銷售備案的探索，未來西安或進一步完善配套政策，為現房銷售創造市場基礎和制度環境。