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??自2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》以來(lái)，我國(guó)公募REITs試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。

??2024年中國(guó)公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展，2025年的政策主要針對(duì)擴(kuò)大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發(fā)行等方面。

??長(zhǎng)期穩(wěn)定且較高的收益率，結(jié)合政策的利好支持，使得公募REITs獲得了越來(lái)越多的原始權(quán)益人和投資者的重視。截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內(nèi)擴(kuò)募），同時(shí)我國(guó)公募REITs已上市的總規(guī)模也達(dá)到了2075.72億元。

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也迎來(lái)了更多的機(jī)會(huì)，部分房企已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行試水。

??2024年，中國(guó)公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)展新階段，朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。

??2024年2月8日，上海證券交易所和深圳證券交易所均發(fā)布《關(guān)于做好公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年年度報(bào)告披露工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，在基礎(chǔ)設(shè)施REITS年度報(bào)告的信息披露、披露時(shí)間以及重點(diǎn)披露事項(xiàng)等多方面進(jìn)行了明確指導(dǎo)。該通知推動(dòng)了基礎(chǔ)設(shè)施REITS年度報(bào)告充分披露對(duì)投資者作出價(jià)值判斷和投資決策有重大影響的信息，提升信息披露有效性，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

??2024年4月12日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提及要研究制定不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例；落實(shí)并完善不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等稅收政策。

??2024年7月26日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（1014號(hào)文），部署推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。1014號(hào)文已于2024年8月1日起施行，此前國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)的有關(guān)文件（主要指2021年的958號(hào)文、2023年的236號(hào)文）與1014號(hào)文不一致的，均以1014號(hào)文為準(zhǔn)。

??進(jìn)入2025年，政策方向主要針對(duì)擴(kuò)大公募REITs適用范圍以及加快REITs審批發(fā)行等方面。

??2025年9月12日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號(hào)，下稱782號(hào)文），這是繼2024年1014號(hào)文之后的又一個(gè)重量級(jí)政策，在資產(chǎn)范圍、擴(kuò)募支持、項(xiàng)目把關(guān)和組織保障四個(gè)方面有了新的規(guī)定。

??在資產(chǎn)范圍方面，782號(hào)文在1014號(hào)文已明確的收費(fèi)公路、清潔能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大了資產(chǎn)范圍，新增鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施等新資產(chǎn)類型?。特別是將文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等民生相關(guān)領(lǐng)域首次納入REITs發(fā)行范圍，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從傳統(tǒng)基建向新基建、民生領(lǐng)域延伸?。這一變化不僅豐富了市場(chǎng)投資品種，也為更多行業(yè)提供了通過(guò)REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)的渠道。

??在擴(kuò)募支持方面，782號(hào)文在擴(kuò)募機(jī)制上進(jìn)行了顯著優(yōu)化，簡(jiǎn)化了新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)流程，取消了前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，改為由省級(jí)發(fā)展改革委或中央企業(yè)直接申報(bào)?。同時(shí)拓寬了新購(gòu)入項(xiàng)目資產(chǎn)范圍，支持跨區(qū)域通過(guò)擴(kuò)募整合存量資產(chǎn)，允許已上市REITs新購(gòu)入行業(yè)內(nèi)同類項(xiàng)目及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目?。這一變化打破了此前擴(kuò)募僅限于同行業(yè)資產(chǎn)的限制，為REITs管理人提供了更大的資產(chǎn)配置靈活性，有助于提升投資組合的分散性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??在項(xiàng)目把關(guān)方面，782號(hào)文提出堅(jiān)持“優(yōu)中選優(yōu)”原則，嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量，優(yōu)先申報(bào)對(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)家重大戰(zhàn)略具有推動(dòng)作用的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?。與1014號(hào)文相比，782號(hào)文更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的戰(zhàn)略重要性，要求各省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目工作臺(tái)賬，形成“儲(chǔ)備一批、組織一批、申報(bào)一批”的良性循環(huán)?。這一變化體現(xiàn)了監(jiān)管層在推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容的同時(shí)，更加注重項(xiàng)目質(zhì)量的把控，有利于維護(hù)REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

??在組織保障方面，782號(hào)文在組織保障方面新增了支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市的要求，明確要求各省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)建立健全民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs專項(xiàng)協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制，實(shí)行靠前服務(wù)、主動(dòng)協(xié)調(diào)、申報(bào)單列?。這一規(guī)定是1014號(hào)文所沒(méi)有的，體現(xiàn)了政策層面對(duì)民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特別支持，有助于形成“國(guó)有+民營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)格局?。同時(shí)，782號(hào)文還提出建立項(xiàng)目信息系統(tǒng)，優(yōu)化審核體系，實(shí)現(xiàn)全流程標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理?，進(jìn)一步提升了組織保障的效率和透明度。

??除了782號(hào)文之外，商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部等九部門(mén)在2025年9月19日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)的通知》中，也明確要求“優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。這一政策創(chuàng)新性地將REITs工具引入社區(qū)商業(yè)設(shè)施領(lǐng)域，與之前782號(hào)文形成了補(bǔ)充，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs從傳統(tǒng)基建向社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的延伸?，體現(xiàn)了政策對(duì)民生需求的精準(zhǔn)聚焦?。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集資金總額為415.38億元（包括年內(nèi)擴(kuò)募），同時(shí)我國(guó)公募REITs已上市的總規(guī)模也達(dá)到了2075.72億元。

??值得注意的是，2025年至今已經(jīng)有4只公募REITs完成了擴(kuò)募，總規(guī)模達(dá)到了58.88億元，超過(guò)了2023年全年的50.65億元。截至2025年10月21日，還有4只公募REITs的擴(kuò)募正在審批中。

??截至2025年10月21日，共有12只首次發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品處于已申報(bào)還未上市階段，預(yù)計(jì)年底之前仍將有數(shù)只公募REITs產(chǎn)品完成上市。

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也迎來(lái)了更多的機(jī)會(huì)，部分房企已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行試水。截至2025年10月21日，共有華潤(rùn)置地、招商蛇口、大悅城、萬(wàn)科、首創(chuàng)城發(fā)、中國(guó)金茂、凱德置地和上海地產(chǎn)的11只REITs產(chǎn)品完成了上市，其中1只完成了擴(kuò)募，總募集規(guī)模272.07億元。

??此外，萬(wàn)科的1只新發(fā)行REITs以及華潤(rùn)的兩只REITs擴(kuò)募正在審批中，中海的華夏中海商業(yè)REIT則已經(jīng)完成了募集等待上市。不過(guò)相對(duì)于目前2075.72億元的公募REITs市場(chǎng)而言，房企的參與程度仍然相對(duì)較低。

??從房企參與的公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施類型來(lái)看，主要還是在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房?jī)蓚€(gè)方面。

??當(dāng)前，國(guó)內(nèi)公募REITs已逐步進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展軌道，“新發(fā)+擴(kuò)募”推動(dòng)REITs市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新的機(jī)遇。從中期業(yè)績(jī)會(huì)及財(cái)務(wù)年報(bào)中的表態(tài)來(lái)看，華潤(rùn)置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來(lái)要擴(kuò)大REITs規(guī)模。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢(shì)，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，通過(guò)打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。