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??“約6.7萬平方米，起始價超20億元……”11月14日，三亞市土地市場“上新”，中心城區一宗約100畝的二類城鎮住宅用地掛牌出讓。記者了解到，這也是自今年以來，三亞市商品住宅用地起始價最高的一宗地塊。

??值得關注的是，該宗地塊掛牌截止時間為12月17日，即海南自貿港封關運作的前一天。該宗地塊的掛牌出讓，也被外界解讀為三亞土拍市場年底“壓軸大戲”而頗受外界關注。

??本次掛牌出讓的地塊為三亞市中心城區控規HP02-03-05B地塊，位于三亞市天涯區中心城區桶井村，土地使用權面積為66615.24平方米（約合100畝），土地用途為100%市場化商品住房建設用地，容積率為≤2.20，掛牌起始價高達20.2038億元，折合起拍樓面價約1.38萬元/平方米。

??與三亞以往掛牌出讓的商品住宅用地相比，該地塊為何起始價高達20億元之多呢？該起始價又是如何測算出來的？記者了解到，結合該宗地所在區位及土地用途情況，HP02-03-05B地塊所處位置為三亞市中心城區Z19片區，住宅用地土地級別為Ⅲ級，基準樓面地價為3750元/建筑平方米，折合土地單價為625萬元/畝（設定容積率為2.5）。通過土地評估中介機構評估等，該宗地土地評估價單價為30329元/平方米（折合2021.93萬元/畝），土地評估總價202037.3614萬元。

??記者了解到，該地塊需配建一處建筑面積2980平方米的社區便民綜合服務中心，包括社區商業網點、嬰幼兒養育托管點、長者運動健康之家、文化活動、公共廁所、社區辦公、警務室、黨群服務站等。另外，根據《海南省養老服務條例》的規定，該地塊應按照人均用地不少于0.1平方米、每百戶不低于30平方米的標準配套建設養老服務設施,且單處用房建筑面積不得少于300平方米。

??按照該宗地塊出讓公告要求，該宗地競得人需無償配建三亞灣新城城市更新項目（一期）子單元紅線范圍內“新城支路”規劃段，該道路用地面積約12.04畝，道路全長約300米，紅線寬度為24米，建設費用不低于1284萬元。

??出讓公告還要求，競買人或其關聯企業須為《財富》雜志世界500強或中國房地產百強企業或省、市屬國有企業。

??記者了解到，自2024年以來，三亞土地市場呈現“量縮價穩”特征。值得注意的是，近兩年三亞中心城區土地供應持續稀缺，使得此次“百畝地塊”更顯珍貴。

??有關人士分析，隨著2025年海南自貿港封關運作在即，特殊稅收政策、貿易自由便利等制度優勢不斷凸顯，吸引著有實力的開發商持續關注海南市場。不過，與早期相比，當前房企的布局策略更趨理性和精準。

??“考慮到當前房地產市場正處于轉型期，預計競買人將保持審慎樂觀的態度。”三亞某大型房企一負責人向記者表示，不過，三亞作為國際旅游消費中心核心城市，其核心地塊的稀缺性和增值空間仍然值得期待。