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??西安樓市再現(xiàn)“日光盤”。

??10月12日，西安市港務(wù)區(qū)的綠城·潤(rùn)百合首次開(kāi)盤，最終以2小時(shí)銷售4.3億元，開(kāi)盤即售罄。據(jù)了解，此次開(kāi)盤，前期認(rèn)籌客戶需要在現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)才能有購(gòu)房資格。

??這是港務(wù)區(qū)年內(nèi)出現(xiàn)的第二個(gè)“日光盤”，也是西安10月份出現(xiàn)的第三個(gè)“日光盤”。同一天，綠城在城北團(tuán)結(jié)村板塊的另外一個(gè)項(xiàng)目——綠汀芳菲，首次開(kāi)盤同樣實(shí)行搖號(hào)，134套房源開(kāi)盤2小時(shí)售罄，實(shí)現(xiàn)銷售額2.08億元。此前，白樺林書(shū)香在國(guó)慶小長(zhǎng)假首日首次開(kāi)盤，也全部售罄。

??港務(wù)區(qū)作為西安樓市熱點(diǎn)板塊，上半年已有招商西安璽項(xiàng)目四開(kāi)四罄、47天清盤的佳績(jī)，此次綠城·潤(rùn)百合的售罄進(jìn)一步鞏固了其樓市熱點(diǎn)地位。但從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，區(qū)域市場(chǎng)壓力也不小。國(guó)慶期間，港務(wù)區(qū)成交環(huán)比雖居全市首位，但來(lái)訪與成交同比均下降約5成；前8個(gè)月整體供應(yīng)較去年增加487%，“以價(jià)換量”成為主流。

??板塊內(nèi)部分化更為明顯，港務(wù)區(qū)奧體板塊因供應(yīng)稀缺、配套成熟表現(xiàn)亮眼，其他板塊則深陷價(jià)格戰(zhàn)，如中康華府備案價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交價(jià)僅1.08萬(wàn)元/平方米，鼎誠(chéng)潮前備案價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，在售價(jià)格降至1.25萬(wàn)元/平方米，部分項(xiàng)目甚至擊穿區(qū)域價(jià)格底線。

??放眼西安樓市，今年以來(lái)已有6個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目，4個(gè)為高端改善類項(xiàng)目。某機(jī)構(gòu)西安分院總經(jīng)理石蕊分析稱，熱銷項(xiàng)目多為核心地段稀缺高端盤或高性價(jià)比剛需盤，預(yù)示樓市深度分化。當(dāng)前西安低總價(jià)由剛需盤主導(dǎo)，高端改善盤韌性強(qiáng)，而功能改善盤收縮，四季度房企將加大優(yōu)惠力度，“以價(jià)換量”成常態(tài)。

??品質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄

??10月12日上午，備受市場(chǎng)關(guān)注的港務(wù)區(qū)綠城·潤(rùn)百合項(xiàng)目正式開(kāi)盤，因認(rèn)籌人數(shù)超過(guò)房源數(shù)，項(xiàng)目選擇了在浐灞生態(tài)區(qū)凱悅酒店搖號(hào)開(kāi)盤，現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)，十分熱鬧。

??此次開(kāi)盤，綠城·潤(rùn)百合共推出了125平方米、139平方米、170平方米三種戶型，共計(jì)150套房源，小高層備案均價(jià)分別為20494.09元/平方米、20510.47元/平方米，高層備案均價(jià)20709.75元/平方米。

??“項(xiàng)目前期凍資10萬(wàn)元~20萬(wàn)元，總共參與搖號(hào)的人數(shù)共有271人，總銷售額約4.3億元，從開(kāi)始搖號(hào)到選房交錢，僅用了2個(gè)小時(shí)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

??克而瑞陜西方面分析認(rèn)為，項(xiàng)目位于港務(wù)奧體中心板塊，在這個(gè)樓市開(kāi)發(fā)即將飽和的熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目稀缺性凸顯。因?yàn)榘l(fā)展起步相對(duì)較早，當(dāng)前區(qū)域優(yōu)質(zhì)配套落位，名校資源加持，居住氛圍成熟。此外，2.5的容積率，全系2T2布局，得房率超130%，以及首次開(kāi)盤不足2萬(wàn)元/平方米等要素，讓其在區(qū)域內(nèi)具備一定優(yōu)勢(shì)。

??事實(shí)上，這宗地塊從誕生之日就備受矚目。5月7日，在經(jīng)過(guò)20輪競(jìng)價(jià)之后，綠城以13.93億元的價(jià)格拿下港務(wù)區(qū)GW1-21-12地塊，每畝單價(jià)1685.13萬(wàn)元，樓面價(jià)10110.89元/平方米，溢價(jià)率15.8%。

??該宗地塊也一度創(chuàng)下了三個(gè)紀(jì)錄：西安今年首宗萬(wàn)元地、區(qū)域首個(gè)萬(wàn)元地、奧體土地競(jìng)拍最高溢價(jià)率。項(xiàng)目開(kāi)放后，前來(lái)參觀的購(gòu)房者也絡(luò)繹不絕，據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶8天項(xiàng)目累計(jì)到訪2450組。

??值得一提的是，上述紀(jì)錄在1個(gè)月后被綠城自己打破。6月10日，經(jīng)過(guò)17輪競(jìng)價(jià)，綠城又摘得港務(wù)區(qū)GW1-22-17地塊，樓面價(jià)11707元/平方米，溢價(jià)率21.5%，成為區(qū)域新“地王”。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)露出了雛形，案名為“桂冠東方”，將于四季度入市。

??樓盤“同區(qū)不同命”

??招商西安璽則是港務(wù)區(qū)，今年出現(xiàn)的第二個(gè)“日光盤”。

??2025年上半年，招商在港務(wù)區(qū)奧體板塊打造的招商西安璽項(xiàng)目，四開(kāi)四罄，在47天內(nèi)即實(shí)現(xiàn)了清盤，成為年內(nèi)西安首個(gè)“搖號(hào)盤”。此次，港務(wù)區(qū)再現(xiàn)“日光盤”，也讓其坐穩(wěn)了西安樓市熱點(diǎn)板塊的頭把交椅。

??盡管熱盤頻現(xiàn)，但在樓市處于調(diào)整期的背景下，港務(wù)區(qū)也未能幸免。“在剛剛結(jié)束的國(guó)慶假期，港務(wù)區(qū)成交環(huán)比漲幅雖然位居全市首位，但市場(chǎng)熱度不及去年同期，來(lái)訪與成交同比均下降約5成。”前瞻顧問(wèn)分析認(rèn)為。

??數(shù)據(jù)顯示，前8月，港務(wù)區(qū)整體供應(yīng)較去年增加487%，成交卻下滑2%，整個(gè)市場(chǎng)處于“以價(jià)換量”的階段；在價(jià)格方面，9月的成交均價(jià)與一季度相比，也下滑了8%。

??與此同時(shí)，板塊調(diào)整中又顯分化行情，“奧體板塊因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)飽和，供應(yīng)稀缺，整體表現(xiàn)向好，不過(guò)也要看項(xiàng)目自身的資質(zhì)，其他板塊還在以價(jià)換量。”一位不愿具名的房企人士分析表示。

??以文昌·臨江閱為例，該項(xiàng)目是榆林房企文昌集團(tuán)在西安打造的首個(gè)項(xiàng)目，目前已經(jīng)封頂。從位置上來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目距離綠城·潤(rùn)百合僅有1公里，距離學(xué)校、灞河、商業(yè)等配套的位置要更好。

??9月27日，該項(xiàng)目首次開(kāi)盤，共計(jì)197套房源，均價(jià)2.1萬(wàn)~2.4萬(wàn)元/平方米，根據(jù)項(xiàng)目發(fā)布的數(shù)據(jù)，首次開(kāi)盤去化率為78.3%，可以說(shuō)“同板塊不同命”。

??奧體板塊之外，前8月，歐亞大道板塊與奧北板塊的成交均價(jià)分別較2024年下滑了866元/平方米、805元/平方米，不少項(xiàng)目甚至擊穿了區(qū)域價(jià)格底線，如中康華府備案價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米，最新的成交價(jià)為1.08萬(wàn)元/平方米；鼎誠(chéng)潮前備案價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米，目前在售房源1.25萬(wàn)元/平方米。

??雖然市場(chǎng)表現(xiàn)不如去年同期，不過(guò)從庫(kù)存來(lái)看，港務(wù)區(qū)狹義存量為82萬(wàn)平方米，去化周期為8個(gè)月，尚屬于健康可控區(qū)間。

??普通樓盤去化有壓力

??就西安樓市來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年共出現(xiàn)了6個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目，其中4個(gè)為高端改善項(xiàng)目。

??某機(jī)構(gòu)西安分院總經(jīng)理石蕊表示，今年西安搖號(hào)熱銷項(xiàng)目其實(shí)可以概括為兩類：一類是主城區(qū)核心地段擁有稀缺資源的高端改善項(xiàng)目，另一類則是核心地段性價(jià)比突出的剛需、功改好產(chǎn)品。“這些搖號(hào)樓盤的熱銷，是價(jià)格優(yōu)勢(shì)、稀缺價(jià)值、品牌實(shí)力以及市場(chǎng)環(huán)境四者共同作用下的必然結(jié)果。”

??“這種現(xiàn)象也預(yù)示著，西安樓市未來(lái)的主旋律將是深度分化，少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)火熱，而大多數(shù)普通項(xiàng)目仍面臨去化壓力。”石蕊分析稱。

??這正是當(dāng)下西安樓市的格局：低總價(jià)剛需產(chǎn)品占主導(dǎo)，高端改善市場(chǎng)韌性凸顯，功能改善需求明顯收縮。

??“高性價(jià)比剛需初改需求主導(dǎo)市場(chǎng)，功能改善需求收縮。在‘控面積、控總價(jià)’下，140~160平方米、總價(jià)在250萬(wàn)元至400萬(wàn)元的需求受到擠壓，占比由17%回落至11%。高端改善需求穩(wěn)健，雖然受政策波動(dòng)影響，但其資產(chǎn)屬性支撐了市場(chǎng)穩(wěn)定性。”前瞻顧問(wèn)分析稱。