公司于帥卿 2025-10-31 09:24:58 來源：中國房地產網
??面對持續的經營壓力與退市風險，天津老牌國資房企津投城開重大資產重組有了最新進展。
??10月29日，天津津投城市開發股份有限公司（以下簡稱“津投城開”）發布重大資產出售暨關聯交易報告書草案，擬以1元對價向天津城市運營發展有限公司（以下簡稱“城運發展”）轉讓其評估值為-2.39億元的房地產開發業務相關資產及負債。
??交易完成后，津投城開將徹底退出房地產開發，保留并聚焦于物業管理、資產管理與運營等業務。此次交易為資產出售，不涉及股權變動，旨在優化產業布局、提升持續經營能力。
??記者就此交易細節及后續經營計劃致電致函津投城開，其工作人員表示“不接受采訪”，截至發稿，采訪郵件亦未獲回復。
??退市風險倒逼企業轉型
??這場“1元賣資產”的交易背后，是津投城開地產業務的長期失血與資本結構的持續變化的結果。
??津投城開表示，本次交易前，其主營房地產開發業務受行業整體下行影響，近年來持續虧損；同時，公司主要通過債務融資等方式籌集資金以支持房地產開發業務，負債規模較大，資產負債率偏高，面臨較大的償債壓力。為更好地應對市場變化，提高上市公司抗風險能力，實現長遠穩定發展，上市公司將持有的房地產開發業務相關資產及負債整體置出，實現上市公司業務轉型及高質量發展。
??從最新半年報數據來看，2025年上半年，津投城開營業收入同比減少41.87%至5.12億元；歸屬上市公司股東凈利潤虧損5.19億元，業績持續承壓。
??作為天津老牌國資房企，津投城開前身是1981年由天津市政府住宅統一建設辦公室改建而成的天津市建設開發公司，原名為天津市房地產發展（集團）股份有限公司。2001年，該公司成功上市，并于2023年將名稱變更為津投城開。
??津投城開上市后的十幾年時間里，業績都較為穩定。但從2020年起，受行業下行沖擊，公司陷入持續虧損狀態。數據顯示，2020年至2022年，津投城開凈利潤分別為-25.17億元、-18.44億元、-2.96億元，累計虧損超46億元。2023年雖通過收儲短暫扭虧，但2024年再度虧損，凈利潤為-2.1億元。
??此外，2022 年至 2025 年上半年，津投城開實現歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤分別為-9.79億元、-12.77億元、-7.37億元和-5.26億元，其虧損主要來自房地產開發業務。
??更嚴峻的是企業資本結構持續變化。截至2025年6月末，津投城開資產負債率已達100.36%，凈資產為-5.01億元。若年底該指標未能轉正，津投城開將面臨退市風險。
??津投城開表示，通過本次交易剝離虧損資產，提升資產質量，可以提高上市公司盈利能力和持續經營能力，化解上市公司退市風險，實現上市公司業務轉型及可持續發展，維護全體投資者特別是中小投資者利益。
??不過，有業內人士提示，交易尚需股東大會審議，關聯股東須回避表決。負資產賣1元雖符合“公允”定義，若中小股東認為潛在土地價值或政策紅利未被合理體現，可能對方案提出異議。監管方面亦將重點關注評估方法的審慎性及債權人利益保護。
??為求自救，津投城開近年已多次出售資產回血。2021年至2024年間，通過轉讓吉利大廈、華富宮大飯店等資產，合計回收資金逾10億元。本次剝離地產業務，是企業“斷臂求生”系列動作中最徹底的一步。
??進入物業賽道
??津投城開的轉型路徑并非一蹴而就。
??2024年底，津投城開首次披露重組計劃，擬通過資產置換、發行股份及支付現金等方式，收購天津燃氣集團等持有的供熱資產，向城市集中供熱業務轉型。該方案于2025年6月獲天津市國資委批復。
??2025年9月19日，公司再度公告對原方案進行重大調整，取消資產購入計劃，改為僅剝離地產業務予城運發展，保留物業管理等輕資產，并不再募集配套資金。交易對手方也由天津燃氣集團與津能投資變更為城運發展。
??另據相關規定，因交易對手及資產范圍變化均超閾值，此次調整構成對原重組方案的重大調整。
??對于本次重組方案調整的原因，津投城開表示，鑒于公司所處內外部環境發生較大變化，并基于公司實現高質量發展整體戰略考量，綜合考慮置入標的資產經營情況及未來行業發展前景、公司自身狀況和未來戰略規劃調整情況，經審慎研究及與天津燃氣集團、津能投資協商， 公司決定對原重大資產重組方案進行調整。
??公開資料顯示，城運發展為天津市國資委全資持有，主營保障性租賃住房、商業運營及物業管理，2022年11月由津投資本設立，2023年5月股權無償劃轉至天津市國資委。
??“接盤方城運發展為天津市國資委全資持有，這使得本次交易成為一場典型的國資體系內部資產重組。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析表示，這并非簡單的“低價售賣”，而是一次典型的“財務隔離+風險出清+敘事重構”。國資平臺承接負資產，避免了破產清算可能帶來的社會成本，也為后續資產盤活和政策兜底保留了空間。
??他進一步表示，保留下來的物業管理與商業運營資產具有現金流穩定、負債率低的特點，契合當前資本市場對“輕資產+現金流”模式的偏好。津投城開未來有望借助定增、REITs（不動產投資信托基金）等工具把估值錨從“開發商”切換到“服務商”，享受更高的估值倍數。
??隨著地產業務的剝離，津投城開將正式告別開發業務，但其能否真正轉型為一家可持續、受認可的城市運營服務商，仍需在物業管理規模、盈利能力和現金流表現上接受市場檢驗。
“十五五”規劃公布，房地產重點部署多項工作
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2025-10-24關鍵時期的關鍵部署。2025年九月房地產大事件盤點
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2025-10-20市場仍處于深度調整過程中。報告｜9月40個大中城市租金均價呈季節性下滑
2025-10-17短期仍將保持低迷態勢。- 《2025房建供應鏈綜合實力TOP500首選供應商服務商品牌測評研究報告》發布，華為鴻蒙智家、狄耐克、立林、米立&冠林、歐瑞博、麥馳、海爾三翼鳥、鴻雁、智小金、瑞住科技、摩根依次位列“智能家居類TOP10”。
- 3月19日，在由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院主辦，以“新生·重構”為主題的2025房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇上，《2025房建供應鏈綜合實力TOP500首選供應商服務商品牌測評研究報告》（下稱“《報告》”）同期正式發布。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
