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??10月21日晚間，德商產(chǎn)投服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“德商產(chǎn)投服務(wù)”）公告稱，其全資附屬公司成都德商與相關(guān)債務(wù)人及車位出售方訂立終止協(xié)議，同意將652個(gè)停車位退還，并由債務(wù)人支付2252萬(wàn)元款項(xiàng)。

??這是繼2024年9月退還485個(gè)車位后，德商產(chǎn)投服務(wù)年內(nèi)第二次大規(guī)模退車位行動(dòng)。截至目前，公司累計(jì)退還車位已達(dá)1137個(gè)，收取補(bǔ)償款約3798萬(wàn)元。此次退車位事件引發(fā)市場(chǎng)對(duì)德商產(chǎn)投服務(wù)資產(chǎn)處置策略的質(zhì)疑。公告顯示，此次退還的652個(gè)車位源于2023年12月的債務(wù)清償協(xié)議，當(dāng)時(shí)公司以抵銷應(yīng)收賬款方式收購(gòu)1512個(gè)車位，總代價(jià)5164萬(wàn)元。然而不足一年間，近75%的車位被退回，僅保留少量已售出車位。

??更值得關(guān)注的是，交易對(duì)手方與德商產(chǎn)投服務(wù)存在復(fù)雜關(guān)聯(lián)關(guān)系，多位債務(wù)人及出售方均由公司控股股東鄒康等人間接控制。這種“左手倒右手”的交易安排，讓市場(chǎng)質(zhì)疑其是否通過(guò)資產(chǎn)置換進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)。

??一位接近德商產(chǎn)投服務(wù)的內(nèi)部人士透露，“公司始終未披露車位零售計(jì)劃，說(shuō)明當(dāng)初的債務(wù)重組可能只是權(quán)宜之計(jì)?！?/p>

??關(guān)于德商產(chǎn)投服務(wù)為何再次退還車位給出售方，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系德商產(chǎn)投服務(wù)方面，截至發(fā)稿前，未得到回復(fù)。

??關(guān)聯(lián)交易迷霧重重

??德商產(chǎn)投服務(wù)的車位退還交易背后，隱藏著錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)關(guān)系網(wǎng)。根據(jù)公告披露，此次652個(gè)車位的退還涉及五份終止協(xié)議，對(duì)應(yīng)的債務(wù)人包括榮和置業(yè)、高欣置業(yè)、德乾置業(yè)、德坤達(dá)置業(yè)和博朗置業(yè)。股權(quán)穿透顯示，這些公司均與德商產(chǎn)投服務(wù)控股股東鄒康、鄒健存在直接或間接關(guān)聯(lián)。以榮和置業(yè)為例，其95.24%股權(quán)由成都德合盛置業(yè)持有，而德合盛置業(yè)又全資隸屬于成都德商新創(chuàng)置業(yè)，新創(chuàng)置業(yè)則由德商淵謀控股80%。公告明確顯示，德商淵謀由鄒康和鄒健共同持股91.875%。類似的股權(quán)結(jié)構(gòu)在其他債務(wù)人間重復(fù)出現(xiàn)，形成了一張以鄒康為核心的關(guān)聯(lián)交易網(wǎng)絡(luò)。

??更值得玩味的是車位出售方的身份。終止協(xié)議一和二的出售方永鴻置業(yè)，由新創(chuàng)置業(yè)持股99%，而終止協(xié)議三至五的出售方德坤達(dá)置業(yè)，其本身又是此次交易的債務(wù)人之一。這種“自買自賣”的交易結(jié)構(gòu)令人質(zhì)疑其商業(yè)實(shí)質(zhì)。一位資深物業(yè)分析師表示，“此類關(guān)聯(lián)交易雖然形式上符合法規(guī)，但實(shí)質(zhì)上是將資產(chǎn)在關(guān)聯(lián)方間轉(zhuǎn)移，可能涉及資金調(diào)配或債務(wù)重組目的，而非真實(shí)的資產(chǎn)處置。”

??從交易對(duì)價(jià)看，此次退還的652個(gè)車位總價(jià)2252萬(wàn)元，平均每個(gè)車位約3.45萬(wàn)元。對(duì)比2023年原始收購(gòu)價(jià)，1512個(gè)車位總價(jià)5164萬(wàn)元，平均每個(gè)車位約3.42萬(wàn)元。表面上交易價(jià)格基本持平，但考慮到車位資產(chǎn)在此期間可能發(fā)生的貶值，以及公司持有的資金成本，此次交易是否真正公允令人存疑。此外，公司公告強(qiáng)調(diào)退車位有助于“擴(kuò)充現(xiàn)金流”和“節(jié)約銷售成本”，但未披露這些車位是否曾嘗試市場(chǎng)化銷售，也未說(shuō)明選擇此時(shí)退車的具體考量。

??值得注意的是，這已是德商產(chǎn)投服務(wù)短期內(nèi)第三次進(jìn)行車位資產(chǎn)調(diào)整。2024年9月，公司剛退還485個(gè)車位，獲得1546萬(wàn)元款項(xiàng)。加上此次交易，公司在不到兩個(gè)月內(nèi)通過(guò)退車位回籠資金達(dá)3798萬(wàn)元。這種頻繁的資產(chǎn)騰挪，折射出公司可能面臨流動(dòng)性壓力。財(cái)報(bào)顯示，截至2024年6月末，德商產(chǎn)投服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比下滑明顯，應(yīng)收賬款規(guī)模持續(xù)高企。

??多位市場(chǎng)分析師表示，物業(yè)管理公司通常以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為特色，而德商產(chǎn)投服務(wù)大量持有停車位這種重資產(chǎn)，本身就偏離了行業(yè)常規(guī)模式。更反常的是，公司取得車位后既未用于出租運(yùn)營(yíng)，也未積極零售變現(xiàn)，而是在短時(shí)間內(nèi)大批量退回給關(guān)聯(lián)方，這種操作在業(yè)內(nèi)實(shí)屬罕見(jiàn)。

??戰(zhàn)略搖擺暴露困境

??德商產(chǎn)投服務(wù)連續(xù)退車位的舉動(dòng)，暴露了公司在資產(chǎn)處置戰(zhàn)略上的搖擺與困境。從最初“以車抵債”到如今“退車取現(xiàn)”，這一轉(zhuǎn)變背后是公司對(duì)停車位資產(chǎn)價(jià)值的重新評(píng)估和市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的妥協(xié)。一位接近德商產(chǎn)投服務(wù)的人士直言：“德商根本或許沒(méi)有長(zhǎng)期持有或零售這些車位的打算，當(dāng)初的債務(wù)重組只是權(quán)宜之計(jì)?！?/p>

??從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)角度看，停車位作為商業(yè)地產(chǎn)配套資產(chǎn)，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)依賴于有效的運(yùn)營(yíng)管理或及時(shí)的變現(xiàn)能力。然而德商產(chǎn)投服務(wù)在獲得這1512個(gè)車位后，除售出308個(gè)外，其余均未能有效盤活。公告顯示，截至本次退車前，公司仍持有652個(gè)車位。這意味著在近一年時(shí)間里，超過(guò)四成的車位處于閑置狀態(tài)，既未產(chǎn)生租金收益，也未能通過(guò)銷售變現(xiàn)。這種資產(chǎn)沉淀顯然對(duì)公司流動(dòng)性造成了壓力。

??業(yè)內(nèi)專家分析，停車位資產(chǎn)的處理面臨雙重挑戰(zhàn)。一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，車位作為非核心資產(chǎn)，去化難度較大。特別是在二三線城市，車位供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題突出，價(jià)格下行壓力明顯。德商產(chǎn)投服務(wù)主要資產(chǎn)位于成都，當(dāng)?shù)剀囄皇袌?chǎng)同樣面臨供過(guò)于求的局面。另一方面，車位零售需要專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)和營(yíng)銷投入，這對(duì)以物業(yè)服務(wù)為主業(yè)的德商產(chǎn)投服務(wù)而言并非強(qiáng)項(xiàng)。如果委托第三方銷售，又需支付可觀傭金，進(jìn)一步擠壓利潤(rùn)空間。

??在一位資深物業(yè)分析師看來(lái)：“從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，持有類資產(chǎn)仍然存在貶值風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)資產(chǎn)變現(xiàn)過(guò)程也需要時(shí)間和財(cái)務(wù)成本。從公司持續(xù)運(yùn)營(yíng)角度考量，流動(dòng)資產(chǎn)，尤其是現(xiàn)金流更為重要?！边@番話解釋了德商產(chǎn)投服務(wù)選擇“退車取現(xiàn)”的商業(yè)邏輯。值得注意的是，德商產(chǎn)投服務(wù)在公告中特別強(qiáng)調(diào)退車位能夠“節(jié)約銷售成本”。

??這種做法雖然短期內(nèi)改善了公司現(xiàn)金流，但長(zhǎng)期來(lái)看可能損害公司聲譽(yù)和獨(dú)立性。上述資深物業(yè)分析師提出了多重質(zhì)疑：該公司與關(guān)聯(lián)方之間的交易是否真正公允？這種資產(chǎn)騰挪是否只是為了粉飾報(bào)表？更重要的是，如果車位資產(chǎn)真的如該公司所言具有價(jià)值，為何不通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)變現(xiàn)，而非要退還給關(guān)聯(lián)方？隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，類似德商產(chǎn)投服務(wù)這樣的資產(chǎn)處置案例可能增多。但關(guān)聯(lián)交易下的資產(chǎn)置換能否經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)，還需要時(shí)間證明。對(duì)投資者而言，關(guān)注這類公司的現(xiàn)金流質(zhì)量和資產(chǎn)真實(shí)性，比單純看重賬面利潤(rùn)更為重要。