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??上海版“好房子”標(biāo)準(zhǔn)來了！

??在國家大力推進(jìn)“好房子”建設(shè)以及住建部《住宅項目規(guī)范》正式施行的背景下，9月26日，上海正式出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》（以下簡稱“《意見》”），從陽臺計容、外立面用材、公共空間設(shè)計等多方面推出17條具體措施，推動住宅從“有得住”向“住得好”轉(zhuǎn)型。

??“上海住宅新規(guī)既設(shè)置了明確的強制性底線標(biāo)準(zhǔn)，也推出了多項鼓勵性柔性標(biāo)準(zhǔn)，其核心目標(biāo)是在整體提升新建住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上，鼓勵更高品質(zhì)的產(chǎn)品供給。” 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這既對開發(fā)商提出了更高的品質(zhì)要求，又將產(chǎn)品創(chuàng)新的主動權(quán)交還給了企業(yè)。特別是通過適度放寬建筑高度限制，在一定程度上回補了開發(fā)商因提升品質(zhì)而增加的成本，形成了有效的激勵機制。

??李宇嘉進(jìn)一步表示，在備受關(guān)注的計容方式上，上海的做法顯得尤為克制。與一些城市通過大幅提高得房率來刺激市場的做法不同，上海最大贈送面積控制在8平方米左右，這種適度節(jié)制的策略，有效避免了新建住宅產(chǎn)品與舊規(guī)項目、二手房市場形成過度落差，防止了對存量市場造成較大沖擊。從市場結(jié)構(gòu)來看，上海新房交易量僅占全市住房交易總量的25%左右，而新規(guī)項目又只是新房供應(yīng)的一部分。因此這項以提升品質(zhì)為核心的政策，將在推動住宅產(chǎn)品迭代升級的同時，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??陽臺、立面、公共空間設(shè)計全面優(yōu)化

??上海此次發(fā)布的《意見》中最為市場關(guān)注的是對陽臺面積計容規(guī)則的細(xì)化。

??文件明確，新建住宅每戶陽臺水平投影面積不超過該戶型建筑面積10%且不大于16平方米的部分，按其水平投影面積1/2計入容積率；戶型建筑面積小于80平方米的，陽臺面積上限為8平方米，進(jìn)深不得大于1.8米。沿公共綠地、廣場河流等區(qū)域設(shè)置的開敞式陽臺，進(jìn)深不超0.75米、寬度不超3米且每戶僅設(shè)一個的，不計容、不計可售面積。

??在外立面材質(zhì)方面，《意見》提出，采用干掛石材、金屬、陶板等高品質(zhì)材料的飾面層，經(jīng)測繪確認(rèn)后可不計入容積率。

??除了陽臺和立面，此次新規(guī)還明確多項住宅品質(zhì)提升舉措，比如架空層、風(fēng)雨連廊、地下車庫出入口頂棚等用作公共空間的，不計容積率；鼓勵人車分流、設(shè)置社區(qū)大堂、集中布局快遞及智慧門禁等便民設(shè)施等。

??李宇嘉認(rèn)為，此次政策是對住宅開發(fā)邏輯的一次重構(gòu)，在規(guī)范與激勵之間取得了平衡，既遏制了過往“偷面積”的做法，也為產(chǎn)品創(chuàng)新留出空間。

??“此前有些項目靠‘三陽臺’戶型把得房率做到接近100%，新規(guī)實施后，這類設(shè)計將受到限制。”上海一新房項目營銷人士表示：“陽臺計容設(shè)限后，不能再靠‘送面積’作為賣點，必須回歸戶型合理性和空間實用性。但外立面、架空層等不計容，也讓開發(fā)商更愿意投入高品質(zhì)材料，更有動力去提升項目質(zhì)感。”

??而對購房者來說，此次新規(guī)是實打?qū)嵉睦茫@意味著其購買到的新房陽臺會更大、得房率更高、建筑立面也更加美觀。

??多地出臺指引 “好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系逐步確立

??實際上，從住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》正式施行以來，多地密集推出關(guān)于“好房子”建設(shè)的指引，在結(jié)合區(qū)域發(fā)展特點的基礎(chǔ)上，構(gòu)建當(dāng)?shù)馗咂焚|(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)體系，讓“好房子”落地更有規(guī)范可依。

??除了上海，此前廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布關(guān)于公開征求《關(guān)于推進(jìn)好房子建設(shè)的工作指引（征求意見稿）》意見的公告，其中提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對衛(wèi)生間、廚房、外墻、屋面等有防水要求的部位，保修期宜延長至10年；采用裝配式整體衛(wèi)生間的，其防水保修期應(yīng)不低于10年。起居室(廳)開間凈寬不宜小于3.1米，主臥開間凈寬不宜小于2.8米，次臥開間凈寬不宜小于2.5米等。

??此外，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日也制定出臺16項措施，從“好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好建造、好建材、好物業(yè)、好樣板”6個方面求突破、抓成效，加快推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。

??由甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織編制的地方標(biāo)準(zhǔn)《好房子住宅評價標(biāo)準(zhǔn)》創(chuàng)新采用“控制項+評分項+加分項”三級評價機制，設(shè)立一星級至三星級三個評價等級，以強化對住宅綜合性能的引導(dǎo)。

??綜合來看，各地發(fā)布的關(guān)于“好房子”建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)基本圍繞購房者關(guān)注的房屋高度、亮度、厚度、得房率等因素制定，既有強制性標(biāo)準(zhǔn)，亦有鼓勵性政策。

??在李宇嘉看來，這些指引一方面要通過后續(xù)具體細(xì)則來落地，另一方面要通過供地條款做出規(guī)定。需要注意的是，由于多數(shù)提升品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)會相應(yīng)推高建造成本，并可能傳導(dǎo)至房價，因此這些“好房子”能否被市場、開發(fā)商和購房者接受，是下一階段管理部門要考慮的因素。

??同時他強調(diào)，相關(guān)政策也要加大扶持力度，例如在土地供應(yīng)與規(guī)劃審批環(huán)節(jié)實現(xiàn)高效銜接與服務(wù)優(yōu)化，為開發(fā)商落實標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造便利條件。此外，切實加強住房建設(shè)與自然資源管理部門間的協(xié)同協(xié)作也很重要，重點應(yīng)聚焦于項目報建后的監(jiān)管與聯(lián)合驗收，從而確保品質(zhì)要求貫穿住宅開發(fā)建設(shè)全周期。