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??在行業深度調整過程中，2025年上半年上市房企財報如同一面鏡子，折射出企業的核心困境。

??一組關鍵的數據：50家上市房企上半年營收下降15%至12868億元，毛利潤下降9%，凈利潤虧損902億元，而且整體連虧四年，66%房企凈利潤出現虧損。

??歷史高價地、低利潤項目仍在持續拖累房企盈利能力，此外房企銷售去化壓力之下，“以價換量”加劇企業增收不增利的表現，房企對存貨等資產計提資產減值也對利潤表現有較大的負面，上半年超七成房企計提存貨跌價，確認存貨跌價損失494億。

??在盈利能力下滑的背景下，50家上市房企上半年調整后的非受限現金短債比相比期初下降至0.37，短期償債壓力仍然在加大，部分房企仍有違約可能。

??企業經營邏輯要加快轉變。優選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰略精簡、降本增效，提升經營效益；回歸產品、加強產品打造，提高產品適銷性及產品溢價，是穩利潤、穿越周期的關鍵。

??2025年上半年，50家典型上市房企整體實現營業收入12868億元，同比下降15%。

??營業收入在2023年短暫回升后，2024年再次出現加速下滑態勢，2025年上半年營收規模跌幅略有收窄。

??上半年整體實現毛利潤1414億元，同比下滑9%，同比降幅有所收窄。

??整體行業盈利表現不容樂觀。

??2025年上半年50家房企凈利潤虧損達902億，歸母凈利潤虧損954億。

??2022年上市房企的凈利潤首次出現大幅虧損，2023年凈利潤虧損擴大至2762億，2024年進一步擴大至3397億。至2025年上半年，行業凈利潤已連續四年虧損。

??2025年上半年行業典型上市房企整體的毛利率為10.87%，較2024全年上升1.8個百分點；凈利率為-7.45%，為虧損狀態；歸母凈利率同樣為-7.9%。

??如果排除已出險企業，僅看27家未暴雷房企的盈利水平，對應的毛利率為15.09%，較2024全年上升2個百分點；凈利率為1.71%，扭轉了2024年凈利虧損態勢。 

??從典型企業公布的2025上半年數據來看，存貨賬面價值總計8.14萬億元，較2024年末的8.53萬億元下降4.6%。

??存貨規模自2022年以來，已經連續多年呈現負增長趨勢，今年已步入第四年。從半年時間的下降幅度來看，對比2024上半年較期初下降5.1%的降幅，存貨總量規模下降節奏略有減緩。

??從存貨結構來看，2025上半年樣本房企已竣工存貨占比達到26.9%，較年初繼續提升0.5個百分點，達到近五年來的最高值。

??近年來現房占比不斷提升，但在當前的半年報里，我們似乎看到了一絲改善的跡象。

??當期現房占比增幅在下降，當期期末現房占比僅較期初上漲了0.5個百分點，低于去年同期漲幅1.2個百分點（2024年上半年較期初上漲1.7個百分點）。考慮到房企項目竣工節點還是以下半年為主，故現房去化壓力依然存在。

??50家典型房企中19家A股房企計提的存貨跌價準備余額在2021-2022年攀升速度最快，分別同比提升69.2%、82.5%，2023年以來增速有所放緩，2025上半年末存貨跌價準備余額1598億元，較年初下降0.8%。但從歷年數據來看，半年度的存貨跌價準備余額的絕對值的下降，并不意味著存貨計提減值走入尾聲，而是與企業開竣工的節奏有較大關系。

??存貨計提壓力依然在走高，存貨跌價比接近5%。2025上半年末樣本房企中19家A股房企的存貨跌價比為4.67%，較年初增長0.25個百分點，高于去年同期增幅（2024上半年較期初增長0.05個百分點），存貨減值壓力仍處相對高位。

??2025上半年末50家典型房企的存貨總量占總資產比重為47.7%，較2024年末下降0.5個百分點，延續了2023年以來的下行趨勢。

??市場持續低迷、流動性壓力加大的背景下，房企正在加速調整資產結構，從規模導向轉至流動性優先，更多房企減少投資、加速去化，存貨規模和占比都在收縮，“輕裝上陣”越來越成為行業共識。

??2025年中期，樣本房企的總有息債規模為51816億元，較期初繼續減少了0.95%。大部分企業加快去杠桿進程。

??其中，央企的總有息負債和期初幾乎持平，國企增長了1.8%，混合所有制和民營房企則分別較期初減少了3.23%和1.58%，其中榮安地產和遠洋集團均減少了30%以上。 

??值得注意的是，房企短期償債壓力仍在加大。

??2025年中期樣本房企的調整后非受限現金短債比的加權平均值相較于期初繼續下降了0.04至0.37。

??不過，企業實際上的流動性風險將會更大。因為有些企業在其中報中并未披露預售監管資金，若是加上該部分受監管的資金，企業持有的非受限現金將進一步減少。

??50家樣本房企平均凈負債率為108.71%，相較于期初提高了4.87個百分點，民營房企繼續大幅提升。

??從企業性質來看，央企的凈負債率相對較低，僅為54.24%；國企和混合所有制房企的凈負債率為90.26%和107.69%，較期初分別提升了5.28和2.04個百分點。

??而民營房企的凈負債率進一步提升了40.77個百分點至269.03%，長期居高不下，在民營房企融資和銷售都有著較大壓力的情況下，短期內仍較難降低償債壓力。

??整體來看，行業信用修復仍需時間。

??資本市場整體對房企仍然信心不足，凈融資額長期落入負值區間，資金壓力邊際趨緊，出險房企債務重組推進整體仍較為緩慢。

??2025年中期50家樣本房企中80%的企業現金持有量較期初有所減少，56%的企業調整后非受限現金短債比繼續惡化。倘若算上應付貿易款、合聯營、非控股股東等經營性債務，2025年中期50家樣本房企加權平均的調整后速動比率0.62，其中39家樣本房企調整后速動比率小于1，可變現的流動資產無法覆蓋包含經營性債務在內的流動債務，實際的短期償債壓力還要更大。

??隨著城市房地產融資協調機制的持續推進，部分優質項目的融資已經得到了支持并落實，在一定程度上緩解房企的流動性壓力。

??2025年上半年上市房企半年報數據清晰地表明，中國房地產行業正經歷一場經營邏輯的深刻變革。這場變革并非短期的波動，而是舊發展模式退場后的結構性挑戰。

??盈利能力下滑、債務壓頂以及庫存拖累構成了當前房企生存的一道考題。對于房企來說，更要從“精準投資、產品升級、運營增值、資產周轉”四個方面來提升核心競爭力。除此之外，把握好現有政策做好債務接續，緩解債務壓力。同時，通過加速去化或者土地收儲對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。

??當然我們也必須看到積極的信號，比如城鎮化的長期邏輯仍在，居民對美好生活的追求沒有改變；另外多家房企第二增長曲線逐漸成為穿越周期的壓艙石，穩定了企業的盈利能力。

??當前市場下行力呈現邊際改善，下行區間已有收窄。尤其是近期短期政策頻頻利好，著力推動房地產市場更快止跌回穩，2025年下半年或2026年將成為房地產市場筑底回穩的關鍵之年。