市場呂穎雅 2025-09-22 08:41:02 來源：中國房地產網
??曾被視為最具抗跌性的廣州豪宅板塊，如今也難逃價格調整。
??今年二季度以來，廣州二手豪宅市場的下行趨勢愈發明顯，即便核心地段的稀缺房源，也難以抵御市場壓力。
??“最近半年，珠江新城不少千萬級豪宅成交價、掛牌價確實降了不少。”裕豐地產匯悅臺分店店長吳肖揚表示。
??價格下跌三四成
??今年3月，南國花園一套107平方米的三房，成交價為920萬元，如今，同戶型的掛牌價降至690萬元；新城海濱花園105平方米的三房，3月成交價1080萬元，目前放盤價已降至890萬元。如果與歷史高點相比，跌幅已達三至四成。
??更極端的案例出現在保利心語花園。一套72平方米的兩房，3年前接近千萬元成交，而近期成交價僅為460萬元，價格可以說被“腰斬”。
??一位珠江新城業主表示，最近來看房的買家出價一個比一個低。甚至有同小區業主打算“以小換大”，自己手上的房子掛牌價還在9萬多元/平方米，可一到他這套戶型和朝向更好的房子，買家卻敢開出更低的價格。“市場就是這么現實。”這位業主感嘆。
??天河北、琶洲等傳統豪宅板塊同樣難逃下行的命運。
??貝殼找房APP數據顯示，天河北豪宅代表新鴻基峻林近期成交價不斷下探。8月成交的兩套單位單價均跌至“7”字頭，其中一套139平方米的三房總價1111萬元，折算單價約7.98萬元/平方米，而2021~2023年間，該戶型成交價普遍在12萬~14萬元/平方米。
??吳肖揚表示，近幾年買入豪宅的客戶，不論是珠江新城還是其他片區，大多踩在高位，如今市場下行，對這批買家的沖擊尤為明顯。
??官方數據亦印證市場的降溫。國家統計局數據顯示，8月廣州二手房價格環比下降0.9%，跌幅雖較7月收窄0.1個百分點，但整體仍處下行區間。
??合富研究院數據進一步顯示，8月珠江新城單價10萬元/平方米以下的物業，占當月板塊豪宅成交七成，占比較上月增加逾10個百分點。
??不過，價格下探態勢之下，市場活躍度有所修復。
??合富研究院數據顯示，8月廣州二手千萬豪宅成交規模環比小幅回升7%。珠江新城依然穩居主導地位，以43.5%的占比領跑全市。其中，中區成交環比增長兩成，利雅灣、匯峰苑、中海璟暉華庭等總價1000萬~2000萬元房源表現活躍；東區與西區成交規模基本與7月持平，東區成交集中在2000萬~3000萬元高價物業，西區成交以約1000萬元房源為主。
??天河北-龍口片區同樣表現亮眼，部分價格貼近市場預期的優質盤，如新鴻基峻林、富力天河華庭、天河新作，獲得買家認可，帶動成交放量。
??新房分流效應顯著
??“市場上不少房源久賣不掉，部分業主因急需資金只能持續調價。”吳肖揚表示，但對買家而言，價格下跌反而加劇了觀望情緒，人們普遍“買漲不買跌”，擔心買入后繼續下跌。不過，一旦房價降幅觸及心理價位，成交也有可能被激活。
??一位業內人士認為，廣州二手豪宅深度調整背后有多重原因。一方面，前些年部分豪宅價格存在明顯虛高，靠炒作支撐，脫離價值本身。經濟波動下，部分持有者被迫拋售，甚至面臨法拍，導致價格顯著低于市場均價。
??“前幾年，珠江新城聚集了大量炒家，許多‘網紅盤’都是在投機推動下走紅的。如今市場氛圍已然轉變，以自住客戶為主，投機買賣已經很少見。”吳肖揚說，即便是自住客戶，如今也比過去更為謹慎，反復比較、壓價成為常態。
??另一方面，一手豪宅分流效應明顯，可選項增多，買家觀望情緒加重。
??全新樓盤的保利天曜就是典型例子。該樓盤距離珠江新城僅一公里，今年5月入市后，迅速吸引大量原計劃購入珠江新城二手房的客戶。
??此外，保利面粉廠項目預計三季度推出，若定價合理，可能吸引大量預算在3000萬元以上的買家。珠江新城未來還有馬場地塊待出讓，作為板塊僅存的大體量可開發區域，不少高端買家寧愿等待。
??一位買家透露，原本考慮在珠江新城中區某“網紅盤”置業，但在對比后發現，新盤在設計、交付標準和居住體驗上更勝一籌，加上房源全新，整體性價比更高；而珠江新城不少二手房已有10年甚至15年樓齡，居住感受不及新盤，最終果斷轉向。
??相關研究機構數據顯示，今年1~8月廣州一手房銷售業績TOP20榜單中，保利天奕、保利天曜、保利天瑞、中海大境、西派天河序等豪宅項目均在列。其中，保利天奕、保利天曜分別以44.5億元、38.9億元成交額位居冠亞軍。
??吳肖揚認為，一手豪宅在戶型設計、空間利用和實用性上更符合當下需求，價格亦相對合理，對珠江新城二手房的分流沖擊在所難免。
??盡管短期市場仍在下行，但業內普遍認為，廣州豪宅長期價值依然可期。
??吳肖揚認為，豪宅市場與整體樓市走勢一致，短期波動屬于市場回歸理性的過程，有助于擠出泡沫和過度投機。對于有實際需求的買家而言，當下或許是不錯的入市窗口。
??上述業內人士也認為，作為一線城市，廣州核心地段豪宅仍具稀缺性。隨著市場情緒逐漸企穩，豪宅板塊有望在未來重新獲得價值認可。
8月房價延續調整，各線城市同比降幅總體繼續收窄
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
