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??大宗交易市場是商業(yè)地產(chǎn)投資情緒的晴雨表，整體市場預(yù)期正在修復(fù)。

??克而瑞資管數(shù)據(jù)顯示，今年前8月內(nèi)地32城大宗物業(yè)共185筆成交，總金額約1443億元，較去年同期增長36%，且成交金額已接近去年全年水平。

??資本對(duì)零售商業(yè)、公寓資產(chǎn)的態(tài)度仍較為積極，8月單月分別環(huán)比增長13倍和94.5%，推動(dòng)8月總成交金額達(dá)到年內(nèi)次新高。

??隨著消費(fèi)市場的持續(xù)復(fù)蘇與升級(jí)，商業(yè)物業(yè)將繼續(xù)成為穩(wěn)健且具增值潛力的投資選擇，而上海依舊是大宗物業(yè)投資者的首選目標(biāo)城市。

??8月以來，大宗交易熱度有所回升。

??根據(jù)克而瑞資管數(shù)據(jù)，8月32城大宗物業(yè)共成交了15筆，總金額約234.4億元，同比微漲3.3%，平均單筆成交額約16.2億元，同比增加127%。前8月累計(jì)成交金額較去年同期增長36%。

??從月度來看，3月32城大宗物業(yè)成交494億元，隨后市場活躍度明顯回落，至8月活躍度再度提升，單月成交規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次新高，不過市場仍以小額物業(yè)交易為主。

??從城市的來看，上海憑借其在中國經(jīng)濟(jì)與金融體系中的核心地位以及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)吸引力，依舊是大宗物業(yè)投資者的首選目標(biāo)城市，前8月大宗物業(yè)成交金額達(dá)到264.1億元，大宗交易保持活躍。

??從掛牌情況來看，截至2025年8月末，中國內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)突破4萬億元，環(huán)比增加2.3%，同比增加71%，掛牌環(huán)比增速連續(xù)3個(gè)月收窄。

??同比方面，在克而瑞監(jiān)測的單筆掛牌金額超3000萬元的大宗獨(dú)棟資產(chǎn)中，武漢、成都掛牌量同比增幅超100%，為各城最高，上海同比增速82%，為一線城市中最高。

??從掛牌價(jià)格可以看出部分市場開始回暖。比如上海、深圳、廣州、南京等城市大宗掛牌每平方米單價(jià)翻紅。

??隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)信心逐步恢復(fù)，大宗物業(yè)市場價(jià)格有望進(jìn)一步趨穩(wěn)。

??從投資業(yè)態(tài)偏好來看，8月零售商業(yè)相關(guān)大宗成交規(guī)模接近180億元，占比超7成，前8月累計(jì)成交規(guī)模達(dá)到351.7億元。

??值得注意的是，近期險(xiǎn)資泰康人壽領(lǐng)投的基金擬收購位于無錫、北京、武漢的三座薈聚購物中心，涉及資金高達(dá)160億元。出售完成后，項(xiàng)目仍由英格卡運(yùn)營，英格卡出資20億元認(rèn)購基金的劣后級(jí)并承諾投資期間，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的回報(bào)率將接近7%。

??實(shí)際上，這并不是泰康人壽首次以基金模式涉足商業(yè)地產(chǎn)。去年8月其以重要出資方收購北京舊宮萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場等資產(chǎn)。

??2024年以來，泰康人壽加速抄底商業(yè)地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)超400億。

??實(shí)際上，從宏觀背景來看，今年以來我國消費(fèi)市場呈現(xiàn)出持續(xù)復(fù)蘇與升級(jí)的良好態(tài)勢，1-8月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額323906億元，同比增長4.6%，8月份單月零售總額達(dá)39668億元，同比增長3.4%，環(huán)比微增0.17%。隨著消費(fèi)市場的持續(xù)復(fù)蘇與升級(jí)，商業(yè)物業(yè)將繼續(xù)成為穩(wěn)健且具增值潛力的投資選擇。

??從城市來看，上海商業(yè)大宗資產(chǎn)成交保持活躍，浙江民企扎堆抄底上海核心商圈，8月份上海老西門的南六MIX6以5.2億成交，買家是一家浙江民企，該項(xiàng)目本來是中海建國里的配套商業(yè)，2017年凱龍瑞花7.8億買入并改造，此次成交相當(dāng)于打了七折。

??此外，公寓物業(yè)成為大宗市場較為活躍的投資業(yè)態(tài)之一。今年1-8月全國公寓（含保租房）物業(yè)成交規(guī)模已接近60億元，超過去年全年總量，其中上海一城成交金額就占了一半左右。主要原因在于公寓資產(chǎn)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和回報(bào)率，尤其是公募REITS擴(kuò)容后，國內(nèi)已成功上市6只租賃住房公募REITS，“低價(jià)收購-改造升級(jí)-退出“模式路徑已打通。

??最明顯的變化是，今年以來國內(nèi)外資本陸續(xù)入局公寓市場。比如今年3月份，知名外資私募基金基匯資本子公司御璞呈嘉與城家共同控制匯城憶家，將開展北京市長租公寓開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)。4月，市場消息稱亞洲最大的私募巨頭高瓴資本旗下的房地產(chǎn)投資平臺(tái)計(jì)劃于今年推出其第二支房地產(chǎn)基金，擬募資規(guī)模超20億美元(合約145億人民幣)，重點(diǎn)布局服務(wù)式辦公、長租公寓等細(xì)分增長領(lǐng)域。8月份上海陸家嘴集團(tuán)旗下公司上海鴻霈置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)項(xiàng)目以9.45億元的掛牌底價(jià)正式成交。

??不過，下半年以來，寫字樓相關(guān)的大宗交易日趨冷清。總體呈現(xiàn)交易規(guī)模收縮、活躍度顯著下降態(tài)勢，據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計(jì)，今年一季度辦公相關(guān)大宗交易成交金額超200億元，二季度約80億元，三季度前兩個(gè)月僅有約42億元，交易活躍度降至近年來的低點(diǎn)。

??過去幾年寫字樓集中交付，當(dāng)前市場存量較高。受經(jīng)濟(jì)增速放緩、企業(yè)降本增效等因素影響，市場對(duì)未來預(yù)期較為謹(jǐn)慎，傳統(tǒng)寫字樓需求受到抑制。

??8月大宗交易市場的“V型”反彈，傳遞出商業(yè)地產(chǎn)投資信心正在筑底修復(fù)的信號(hào)。不過，市場的修復(fù)并非普漲，且業(yè)態(tài)之間的表現(xiàn)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)分化的特征。像上海、深圳這樣的一線城市核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因其抗風(fēng)險(xiǎn)能力和流動(dòng)性，仍將是投資者的“壓艙石”首選。