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??“你要采訪的事，我可能幫不了你。”9月24日上午，北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司一相關負責人婉拒了中國房地產(chǎn)報記者的采訪。

??記者“要采訪的事”，系該公司位于海口“黃金地段”的37套房產(chǎn)近期被司法拍賣一事。

??從今年6月開始，牡丹江市中級人民法院通過網(wǎng)絡平臺，公開司法拍賣位于海口市龍華區(qū)濱海大道57號中海國際中心2號樓的37套房產(chǎn)，建筑面積總計15000.4平方米。

??上述房產(chǎn)在通過兩次司法拍賣流拍之后，執(zhí)行法院將其改為“變賣”的方式進行處置。近日，一家剛剛成立的浙江企業(yè)以1.4億元“抄底”了這37套房產(chǎn)，折合單價9286元/平方米。

??記者了解到，與海口中海國際中心2號樓緊鄰的1號樓，其備案均價為3.3萬元/平方米。這一備案價格與2號樓9286元/平方米的變賣價相差甚遠。

??有知情人士告訴記者，海口中海國際中心2號樓總共38套房產(chǎn)，北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司是通過股權（或債權）的方式取得的其中37套房產(chǎn)，“海口中海國際中心項目所在地塊很復雜，早期在海南知名地產(chǎn)商王大富的手中，至少倒了4次手才到中海的手中。”

??37套房產(chǎn)的“法拍”

??9月20日下午近4時，瓊（2024）海口市不動產(chǎn)權第0254222號等37套房屋在網(wǎng)上“變賣”結束，一個競買號為“J9990”的用戶，以139296401.44元的底價競得該標的。

??根據(jù)競價結果確認書，競買號“J9990”——湖州市產(chǎn)豐企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）“以最高應價勝出”，競得上述37套房屋，建筑面積總計15000.4平方米。該企業(yè)成立于今年年9月11日，通過股權穿透，其為浙江省湖州市一家國有控股企業(yè)。

??在此前，海口中海國際中心2號樓的這37套房屋已經(jīng)進行了兩輪司法拍賣，但均以無人報名參與競買而流拍。

??今年6月初，牡丹江市中級人民法院將上述拍賣標的首次掛網(wǎng)進行司法拍賣，起拍價為174120501.8元；根據(jù)專業(yè)評估機構的評估，該37套房產(chǎn)評估價為248743574元。這也意味著，該標的起拍價低于評估價7463萬元進行了公開拍賣。

??本次拍賣記錄顯示，盡管有超過4000人次圍觀、89人設置了“提醒”，但無一人報名參與競買。

??今年7月初，海口中海國際中心2號樓的37套房產(chǎn)繼續(xù)通過網(wǎng)絡平臺進行進行司法拍賣。記者注意到，該拍賣標的起拍價降至139296401.44元，較第一次網(wǎng)絡司法拍賣起始價減少了3482萬元之多。

??該司法拍賣項目雖然吸引了2800人次圍觀，但依然沒有人參與報名競買。直至9月20日該標的改為“變賣”的方式處置才成功交易。

??以最后一次成交價139296401.44元測算，海口中海國際中心2號樓37套房屋、總計15000.4平方米建筑面積，單價為9286元/平方米。

??“黃金地段”的寫字樓

??“這37套房產(chǎn)與中海沒有關系，是2號樓業(yè)主的正常市場行為。”9月23日，一名不愿具名的知情人士告訴記者，被拍賣的37套房產(chǎn)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??據(jù)了解，海口中海國際中心項目位于海口市龍華區(qū)濱海大道57號，由2棟寫字樓組成，1號樓35層高168米，2號樓20層高80米，總建筑面積約12.5萬平方米，項目總投資約10億元。

??該項目地處海口市濱海大道的黃金地段，站在樓上，海口灣景致一覽無遺，為濱海大道地標性甲級寫字樓。

??記者注意到，被司法拍賣的37套房產(chǎn)有398.93平方米、482.5平方米、323.54平方米和333.87平方米等幾種大戶型。

??“整個2號樓只有38套房產(chǎn)，其中37套登記在北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司的名下。”該知情人士稱，海口中海國際中心項目所在地塊比較復雜，地塊使用權所對應公司的股東較多，北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司就是其中股權（或債權）持有人之一。

??“該項目地塊從上個世紀90年代末至今，使用權至少過了4次手，最后從中信轉(zhuǎn)讓到中海手中。”該知情人士告訴記者，中海在開發(fā)該項目過程中，想把股權“純凈化”，就將2號樓15000余平方米的房產(chǎn)給了北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司。

??“如果按照股權份額，將全部的38套房產(chǎn)登記在北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司名下，就超過了它的股權份額。”上述知情人士表示，所以剩下了1套房產(chǎn)處于“未售狀態(tài)”。

??海口地標性項目的“前世今生”

??記者也通過相關公開資料查詢，證實了上述知情人士所說。

??相關資料顯示，海口中海國際中心項目均以“海口鴻洲濱海建設有限公司”（曾用名：海口中信鴻洲濱海建設有限公司）作為項目公司進行開發(fā)，目前法定代表人為劉顯勇。

??記者了解到，早在2012年，海口鴻洲濱海建設有限公司的前身為“海南鴻洲置業(yè)集團股份有限公司”，海南知名地產(chǎn)開發(fā)商王大富任該公司的董事長、總經(jīng)理。目前，海口鴻洲濱海建設有限公司為中海地產(chǎn)（海南）投資有限公司全資子公司、中海地產(chǎn)集團有限責任公司全資孫公司。

??2022年4月的一份“海口鴻洲濱海建設有限公司商品房銷售價格備案申報表”顯示，項目開發(fā)企業(yè)海口鴻洲濱海建設有限公司向海口市發(fā)改委申請備案中海國際中心2號樓銷售價格：38套毛坯商品房、總共建筑面積15417.18平方米，申請均價為9500元/平方米。

??“如果按照均價9500元/平方米的備案價，與這次9286元/平方米的成交單價相比，也相差無幾。”上述知情人士告訴記者，實際上，1號樓商品房銷售成交價也僅為2.3萬元/平方米至2.4萬元/平方米。

??但記者在2023年6月一份“海口鴻洲濱海建設有限公司商品房銷售價格備案申報表”中見到，本次海口中海國際中心1號樓申請價格備案一共266套房產(chǎn)（總建筑面積71523.85平方米），銷售申報均價3.3萬元/平方米。另外，740個車位（總面積24291.18平方米）申請備案均價為25萬元/個。

??也就是說，與1號樓緊挨著的2號樓的申請銷售均價相差2.35萬元/平方米，令人尋味。

??值得關注的是，就在海口中海國際中心2號樓37套房產(chǎn)司法拍賣期間，即2025年9月16日，海口市發(fā)改委同意海口鴻洲濱海建設有限公司提出調(diào)整2號樓的備案價格，準予備案“擬售辦公均價2.45萬元/平方米”。

??事實上，這“2.45萬元/平方米的均價”僅對應海口中海國際中心2號樓中的一套417.05平方米的未售房產(chǎn)，其他37套房產(chǎn)在該套房產(chǎn)價格備案的4天后網(wǎng)拍成交。

??記者也了解到，這37套房產(chǎn)被在網(wǎng)絡平臺進行司法拍賣，源起一起執(zhí)行案件，即牡丹江市中級人民法院執(zhí)行“（2024）黑10執(zhí)489號”案，北京萬發(fā)順興資產(chǎn)管理有限公司、牡丹江市珠江萬嘉旅游投資發(fā)展集團有限公司、北京市新興房地產(chǎn)開發(fā)總公司、海林市萬嘉雪鄉(xiāng)度假酒店有限公司均被列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的約633萬元。