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??朱氏家族正在醞釀一次重大重組。

??“珠光集團(tuán)的所有地產(chǎn)項目都將移交給合生創(chuàng)展。”11月3日，一位知情人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，珠光集團(tuán)旗下的瀝滘村改造項目、金融城壹號、云山壹號等項目已在移交中，由合生創(chuàng)展代管代建。

??據(jù)了解，今年上半年就有市場消息稱合生創(chuàng)展打算接手珠光集團(tuán)的部分項目，原因是后者的流動性壓力與日俱增，急需外部資金支援。截至6月末，珠光控股的銀行及其他借款約144.8億港元，其中98.1%須在一年內(nèi)償還，而其現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅約0.16億港元。合生創(chuàng)展的資金也不寬裕，但畢竟兩家公司的創(chuàng)始人是親兄弟，關(guān)鍵時刻，朱孟依還是想拉弟弟一把。

??針對接管珠光集團(tuán)地產(chǎn)項目的傳聞及相關(guān)細(xì)節(jié)，合生創(chuàng)展相關(guān)人士未予置評，僅表示：“以公告為準(zhǔn)。”

??朱家老二接了老三的盤

??珠光集團(tuán)是廣州最早參與城市更新的房地產(chǎn)企業(yè)之一，由朱氏三兄弟中的老三朱慶凇（又名朱慶伊）創(chuàng)立于1996年。根據(jù)公開信息，珠光集團(tuán)參與的城市更新項目有20多個，總面積超2000萬平方米，產(chǎn)值高達(dá)5000億元以上。2009年，該公司分拆地產(chǎn)板塊——珠光控股在香港上市。

??老二朱孟依執(zhí)掌的合生創(chuàng)展是中國首家銷售規(guī)模突破100億元的房地產(chǎn)企業(yè)，乃“華南五虎”之一。老大朱拉依創(chuàng)辦的新南方集團(tuán)在發(fā)展初期也是以房地產(chǎn)為主業(yè)，目前已轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)。

??在房地產(chǎn)的黃金時代，朱氏三兄弟都曾登上胡潤百富榜，一度傳為美談。

??對于這次兩家公司的業(yè)務(wù)重組，此前廣州業(yè)內(nèi)并無風(fēng)聲傳出，而珠光集團(tuán)內(nèi)部員工也是從一則人事變動文件中窺見端倪。據(jù)悉，10月23日，珠光集團(tuán)發(fā)布管理層調(diào)整通知，宣布朱慶凇的女兒朱榕榕不再擔(dān)任聯(lián)席總裁，就此離開管理崗位，原總裁劉捷調(diào)任董事局副主席，而董事局主席朱慶凇則兼任總裁一職。接班人離場這一不同尋常的調(diào)整，為后續(xù)的重大事件埋下了伏筆。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，幾個月前，朱慶凇就向朱孟依求援，希望后者接手瀝滘村改造項目。當(dāng)時，該項目雖然已引入中信城開，但增量資金遲遲未到位，項目的后續(xù)建設(shè)無法順利推進(jìn)。

??兩家公司之前也曾做過類似交易。5年前，珠光控股因資金壓力將廣州火村改造項目的部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓給了朱孟依旗下企業(yè)，獲取了30多億元流動資金。

??業(yè)內(nèi)本以為，朱氏兩兄弟還會重演過去的劇情，沒想到這次他們玩了把大的。據(jù)一位接近珠光集團(tuán)的知情人士透露，合生創(chuàng)展未來將全盤接手珠光集團(tuán)的地產(chǎn)項目，目前對外的名義是代管代建。其中，瀝滘村改造項目已經(jīng)簽了合作協(xié)議，合生創(chuàng)展派了團(tuán)隊進(jìn)場，營銷條線正在給珠光·海珠新城剩余未售貨量重新定價。

??兩家公司現(xiàn)金短債比都低于1

??朱慶凇走到這一步也是為形勢所迫。今年上半年，珠光控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入14.66億港元，同比增長102.64%，歸屬股東凈利潤虧損2.13億港元，同比收窄。0.16億港元的現(xiàn)金水平無法覆蓋約142億港元的短債。

??在9月底的一份公告中，珠光控股表示與貸款人對未償還貸款（超過30億港元）進(jìn)行積極溝通，貸款人表態(tài)不會要求其即時還款。控股股東亦表示愿意繼續(xù)向該公司提供不少于12個月的財務(wù)支援，用于償還到期負(fù)債。此外，珠光控股還在與七名貸款人商討為若干現(xiàn)有銀行及其他借款進(jìn)行再融資。

??改善財務(wù)狀況方面也有進(jìn)展，截至8月底，珠光控股已就6個城市更新項目成功收回超0.23億港元，城市更新項目新合約總值超0.48億港元。

??但上述舉措并不足以解決資金短缺的燃眉之急。不少員工反映珠光集團(tuán)已拖欠超過20個月的工資，部分已售項目收樓延遲或無法辦理房產(chǎn)證，在售項目也有不少產(chǎn)品處于被抵押狀態(tài)。僅憑朱慶凇自身的努力，很難扭轉(zhuǎn)困局。

??相較而言，合生創(chuàng)展的境況好一些，但也談不上樂觀。今年上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)額64.71億港元，同比減少53%，股權(quán)持有人應(yīng)占虧損為17.32億港元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。截至6月底，該公司的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約84.25億港元，同比減少26%。借款總額為754.96億港元，其中1年內(nèi)到期的借款約269.3億港元。現(xiàn)金同樣覆蓋不了短債。該公司透露，截至6月底，就短期及長期銀行貸款取得約1925.7億港元的銀行信貸額，其中1222.3億港元仍未被動用。

??今年4月份，惠譽(yù)已將合生創(chuàng)展的評級從“B”下調(diào)至“CCC-”，認(rèn)為該公司的流動性狀況已經(jīng)惡化，能否償還或再融資2025年到期的250億港元貸款存在不確定性，且其未按原定還款日期償還9億港元的若干借款，觸發(fā)了違約事件。

??截至目前，珠光集團(tuán)及合生創(chuàng)展均未披露具體的合作方式。僅從業(yè)務(wù)層面來看，珠光集團(tuán)待售物業(yè)貨量主要集中在廣州地區(qū)。而廣州雖然是合生創(chuàng)展的發(fā)家地，但其銷售比重已經(jīng)逐漸被上海、北京超越。上半年，該公司在上海共有14個在售項目，合約銷售額占了總銷售額的48%，北京及天津共有16個在售項目，銷售額占比為28%，廣州及惠州雖有23個在售項目，但銷售額占比只有24%。若能從珠光集團(tuán)手上獲取廣州的可售資源，對合生創(chuàng)展提升大灣區(qū)的銷售占比將有一定幫助。

??珠光控股的收入主要來自物業(yè)發(fā)展、項目管理服務(wù)、物業(yè)投資及酒店營運(yùn)，上半年，物業(yè)發(fā)展分部占了收入總額的六成。被合生創(chuàng)展接管的地產(chǎn)項目是否涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將深刻影響該公司的營收結(jié)構(gòu)和規(guī)模。