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??這家以交通為主業(yè)的地方國企——安徽省交通控股集團有限公司（以下簡稱“安徽交控”），通過3年時間突圍，不僅從三四線城市進入到北京、上海一線城市，還成為了上海樓市的“黑馬”，引發(fā)市場關注。

??在今年上海第二批次集中供地中，安徽交控旗下兩家房地產(chǎn)企業(yè)安徽省高速地產(chǎn)集團（以下簡稱“高速地產(chǎn)”）與安徽安聯(lián)高速公路有限公司（以下簡稱“安徽安聯(lián)”）聯(lián)合競得上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊，地塊成交價54.6億元，溢價率10%，該地塊也是上海本批次土地出讓成交總價最高地塊，建筑面積11.28萬平方米，樓面地價48407元/平方米。

??值得一提的是，安徽交控這兩年還在上海成功打造了上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊“紅盤”項目——安高申宸院，項目3次開盤均熱銷，僅這一個項目，安徽交控實現(xiàn)銷售額80.4億元，使其在上海房地產(chǎn)市場初露鋒芒。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在安高申宸院項目熱銷助推下，2023年安徽交控以85.37億元銷售業(yè)績位列上海區(qū)域房企銷售榜第32位；今年一季度，安徽交控成功擠入上海區(qū)域房企銷售額前十。

??此外，今年1月29日，高速地產(chǎn)還在北京朝陽區(qū)拿下一宗商辦用地，成交價近4億元，成交樓面價21421元/平方米。

??“安徽交控此前主要在安徽省內發(fā)展，這兩年在上海較活躍，體現(xiàn)出了較好的資金實力與投資能力，但后續(xù)發(fā)展還需要進一步提升產(chǎn)品質量和品牌聲譽，以實現(xiàn)進一步的發(fā)展。” 上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。

??從三四線城市到深耕一線城市

??6月18日，距離拿地約半個月時間，安徽交控上海閔行區(qū)梅隴項目相關人員就對外介紹了項目進展，擬建14棟13~16層住宅與3棟1~3層社區(qū)配套用房，預計10月份上市，雖然剛拿地，項目營銷總經(jīng)理還未確定，但銷售人員已經(jīng)開始儲客。

??公開資料顯示，安徽交控是安徽省國資委旗下資產(chǎn)規(guī)模最大的省屬國企和安徽國有資本投資平臺，下轄19家直屬單位，控股皖通高速和設計總院兩家上市公司，擁有交通運輸、投資與資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)和建筑三大主業(yè)。

??安徽交控旗下的高速地產(chǎn)為安徽本土區(qū)域性房企，2021年前主要項目集中在安徽省內，并以三四線城市為主，曾面臨一定去化壓力。

??“十四五”期間，安徽交控提出“5355”戰(zhàn)略發(fā)展目標，即在2025年之前投資3000億元，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模5000億元，非交通產(chǎn)業(yè)利潤貢獻率超過50%，穩(wěn)步回歸中國企業(yè)500強。

??2022年競得上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)地塊后，高速地產(chǎn)黨委書記、董事長胡為民表示，對上海發(fā)展前景無限看好，瞄準政策機遇，布局上海是實施企業(yè)“東進戰(zhàn)略”投資理念的核心，也是關鍵一步。

??安徽交控黨委書記、董事長項小龍在走訪安高申宸院時也曾表示，高速地產(chǎn)與安聯(lián)公司要通力協(xié)作，確保項目高質量運營，快速推進項目開發(fā)進度，升級物業(yè)服務，提升項目口碑，進一步擴大安徽交控集團在長三角龍頭城市營銷力，不斷增強集團公司房地產(chǎn)板塊綜合實力和核心競爭力。

??上海安高申宸院項目不出所望，連開3期均保持熱銷，成為上海浦東新區(qū)的熱門樓盤。

??2023年8月，安高申宸院首推322套房源，認購數(shù)1202組，認購率高達337%，開盤即售罄，項目首推成交金額超23.6億元；11月，項目加推308套房源，仍有1091組認購，銷售額25.1億元；今年3月，安高申宸院項目迎來清盤，最后一批451套實現(xiàn)快速去化，銷售額31.7億元。

??至此，上海安高申宸院三批次銷售金額超80億元，安徽交控也在上海初露頭角。

??根據(jù)《安徽交控公司債券年度報告（2023年）》，報告期內，安徽交控房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入70.4億元，毛利率21.54%，同比2022年上升4.6%。

??今年4月，項小龍在文章《整合純量 做優(yōu)增量 激活變量》中談到，安徽交控通過整合存量、做優(yōu)增量、激活變量等一系列改革，構建產(chǎn)業(yè)布局、資本運營和管控治理“三大體系”，做優(yōu)做強做大國有資本，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。2022年在全國省級交通企業(yè)中營業(yè)收入排名第九、凈利潤排名第四、凈資產(chǎn)收益率排名第一，交出專業(yè)化整合和國有資本投資公司改革試點優(yōu)秀答卷。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，安徽交控及時把重心轉到上海、北京這樣的一線城市是正確而重要的戰(zhàn)略調整，安高申宸院的熱銷也證實企業(yè)在上海投資安全性較高，去化較好。

??深陷“借新還舊”漩渦

??時間回到3年前，安徽交控旗下的高速地產(chǎn)曾密集發(fā)債“補血”，深陷“借新還舊”質疑中。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年~2020年，安徽高速地產(chǎn)營業(yè)收入分別為31.1億元，47.14億元、70.88億元，增速分別為-13.53%、51.58%、50.36%,同期歸屬母公司凈利潤分別為3.73億元、5.37億元、4.7億元，增速分別為-7.78%、43.93%、-12.38%。

??步入2021年，是高速地產(chǎn)營業(yè)收入，歸屬母公司凈利潤快速增長的一個時期；也是發(fā)債高企的一個時期。

??據(jù)統(tǒng)計，2021年1月5日至5月12日，高速地產(chǎn)在不足半年時間里先后發(fā)布7期超短期融資券和1期短期融資券公告，累計融資總額21.6億元，借款用途皆為“償還到期借款”，為此深陷“借新還舊”質疑漩渦。

??然而，頻繁發(fā)債背后，高速地產(chǎn)也面臨較大的短期償債壓力。

??2021年，高速地產(chǎn)第一期短期融資券募集說明書中稱，由于流動資產(chǎn)中存貨占比較大，資金流動性較低，短期有較大的償債壓力與風險。

??聯(lián)合資信在高速地產(chǎn)“主體長期信用評級報告”中直指，項目多分布在安徽省內三四線城市，區(qū)域集中度較高，部分項目可能存在一定去化壓力，且當?shù)胤康禺a(chǎn)政策變化可能對項目銷售情況和經(jīng)營情況有較大影響。

??除了面臨一定去化壓力，高速地產(chǎn)還因項目安全和質量問題睬中“環(huán)保紅線”，多次引發(fā)市場關注。

??公開信息顯示，高速地產(chǎn)旗下的高速御景天地、御景龍湖山莊、銅陵高速銅都天地和阜陽高速時代城等多個項目先后因墻體開裂、鼓包等質量問題遭業(yè)主投訴，阜陽高速時代城還因使用虛假消防驗收材料被當?shù)卣块T處罰。

??2020年7月28日，《安徽省通報中央生態(tài)環(huán)境保護督察“回頭看”及長江和巢湖污水處理治理專項督查移交生態(tài)環(huán)境損害責任追究問題問責情況》，高速地產(chǎn)因“巢湖市高速云水灣項目整改不力”位列其中。

??根據(jù)生態(tài)問責情況，位于巢湖風景名勝區(qū)內的高速云水灣項目因違反《風景名勝區(qū)條例》的規(guī)定，先遭查處整改，后被要求項目全面停工。安徽高速地產(chǎn)因項目未經(jīng)批準，擅自恢復施工建設等原因，黨委副書記、董事總經(jīng)理黃朝輝被給予政務警告處分。

??2022年7月6日，阜陽市政府網(wǎng)發(fā)布消息，高速時代華府辦公樓建設中存在未組織竣工驗收擅自交付使用的違法違規(guī)行為，違反了《建設工程質量管理條例》第十六條第一款的規(guī)定，依據(jù)相關規(guī)定，對高速地產(chǎn)給予罰款25.48萬元的行政處罰規(guī)定。

??此后，安徽交控對集團戰(zhàn)略進行大刀闊斧的調整與改革。

??2022年起安徽交控集團實行產(chǎn)融、融融協(xié)同發(fā)展工作機制及“總部+子公司”資金聯(lián)動機制，通過資金管理理念、機制、手段等升級迭代，實現(xiàn)上市公司外其他主體資金集中管理和可歸閑置資金能歸盡歸，資源共享，充分發(fā)揮集團整體資質信譽優(yōu)勢。

??隨著長三角一體化的推進，以房地產(chǎn)為主業(yè)的高速地產(chǎn)，業(yè)務重心從安徽省內向長三角拓展，其中投資重心就是上海。這時，早在上海有所布局的安徽交控集團旗下全資子公司安聯(lián)公司成了高速地產(chǎn)拓展上海的重要合作伙伴。

??安聯(lián)公司官網(wǎng)資料顯示，安聯(lián)公司成立于1998年，早在2003年就在上海設立代表處；2006年，投資控股上海東方公司；2008年，上海東方金融廣場項目開工，均為商業(yè)地產(chǎn)項目。

??直到2021年，安聯(lián)公司才開始涉足住宅地產(chǎn)，競得上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)3宗住宅地塊，并正式接管七星物業(yè)。

??2022年，安聯(lián)公司總資產(chǎn)近180億元，并聯(lián)合高速地產(chǎn)成功競得上海浦東唐鎮(zhèn)地塊。唐鎮(zhèn)的項目熱銷，2023年，安聯(lián)公司總資產(chǎn)近200億元。

??今年5月28日，高速地產(chǎn)再次聯(lián)合安聯(lián)公司成功競得上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)85畝優(yōu)質住宅地塊，擴大安徽交控房地產(chǎn)板塊在長三角區(qū)域的市場規(guī)模和品牌影響力。

??高速地產(chǎn)與安聯(lián)公司在上海的成功合作，也讓高速地產(chǎn)迅速扭轉局面，債務扭轉的同時在上海立足。

??此外，安徽交控還構建“強總部、大產(chǎn)業(yè)”的國有資本投資公司新機制和專業(yè)化戰(zhàn)略管控模式，集團總部直接管理單位由55個減至20個，精減幅度達63.6%；集團總部管理人員由220人減至143人，精減77人，精減幅度達35%，有效實現(xiàn)“瘦身健體”。

??對安徽交控旗下高速地產(chǎn)的發(fā)展，上海師范大學房地產(chǎn)經(jīng)紀研究中心主任崔光燦認為，在房地產(chǎn)市場供需關系調整過程中，不同企業(yè)調整開發(fā)布局和重點是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。安徽交控旗下高速地產(chǎn)從中小城市開發(fā)向大城市開發(fā)轉變，希望進一步做強做大的房地產(chǎn)業(yè)務，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略轉型，是希望在房地產(chǎn)開發(fā)領域繼續(xù)發(fā)展的企業(yè)。

??“大城市房地產(chǎn)開發(fā)在產(chǎn)品定位、質量管理、后期服務上與三四線城市會有差異化策略，如果企業(yè)能立足長遠發(fā)展，以提供‘好房子’為目標，并形成特色樓盤，保障質量和企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，未來會贏得行業(yè)的認可。” 崔光燦說。

??盧文曦則表示，消費者投訴是行業(yè)性問題，不少口碑更好的企業(yè)也有投訴，如果安徽交控希望在上海有更好的發(fā)展，必須在質量上多下功夫，若只有大體量項目沒有產(chǎn)品質量，消費者可能將逐漸失去對企業(yè)的信心。