土地 2024-06-17 08:40:03 來源：丁祖昱評樓市
??作為經濟基礎好、發展潛力佳的三大城市群之一，長三角一直是眾多品牌房企納儲首選。盡管當前長三角樓市因行業大環境調整，市場較去年同期明顯降溫，但橫向對比其它區域來看，因產業發達、居民收入水平高，長三角購房需求仍相對充足，與全國平均水平相比，長三角樓市表現也稱得上“獨樹一幟”。
??我們梳理了典型房企在長三角41個城市的土儲情況（扣除已售未結轉部分），結果發現：2023年在長三角41城市中的總土儲貨值超過1000億的房企有29家；其中在長三角總土儲超過4000億元的房企就有4家。
??其中，除了有規模優勢明顯的央國企，也有地緣優勢突出的浙系房企。
??在當前行業筑底修復的階段，多數房企投資戰略大幅放緩，即便是有能力、有意愿拿地的央國企也僅聚焦在3-4個優質的核心一二線城市，從新房市場、土地市場的“體感”來看，當前長三角區域內的核心城市更受青睞。
??受房企資金承壓以及市場調整影響，長三角區域的樓市成交熱度不及2022年。但橫向對比其它區域來看，長三角區域樓市表現仍然最佳，尤其是上海、杭州、合肥等核心城市，新房消化周期都在12個月以下，樓市成交仍一定的熱度。在此影響下，長三角區域也成為各大房企增儲的首選。
??CRIC數據顯示，2023年底，TOP30企業于長三角41個城市的土地儲備貨值和建面總量分別達6.43萬億元和2.83億平方米，占百強房企在長三角的總土儲貨值和建面占比均達八成；其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達3.7萬億元和1.6億平方米，占比均在四成以上。
??根據統計局數據顯示，長三角三省一市2023年商品房銷售面積達2.75億平方米，與2023年TOP30企業新增土儲建面基本相當。
??具體來看，2023年在長三角41城市中的總土儲貨值超過1000億的房企有29家；其中在長三角總土儲超過4000億元的房企就有4家，分別為綠地、保利、金茂和融創，介于2000和4000億元之間的房企有6家，涉及萬科、金地、綠城、招商、濱江和新城等規模房企。
??規模房企一般資金雄厚，也具有全局布局的特征，再加上長三角本身就是房企布局的“香餑餑”，土儲總量領先也在意料之中。
??從重倉長三角的企業可以看到，長三角總土儲貨值超過2000億的10家企業多為2022年銷售額TOP30房企，其中有兩類值得注意：
??第一類是在全國全面布局的規模房企，長三角區域的土地儲備占比多在35%以下，典型如綠地、保利發展、融創、萬科。這些房企經過多年的發展，已經實現全國化的布局，因此長三角地區的土儲占比也相對偏低。
??第二類為深耕長三角的房企，尤其是浙系房企，在長三角的土儲貨值方面表現搶眼，譬如濱江，作為本土企業，對區域內市場熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關系，使得其在長三角一體化土儲競爭中具有一定先天優勢。2023年在長三角區域內總土儲貨值高達2524億，占其總土儲貨值占比的97%。
??總體而言，在長三角一體化中占據先機的主要是來自部分規模房企和地方性企業。前者全國化布局多年，后者地緣優勢明顯。在房地產整體市場表現不佳的當下，需求韌性較佳的長三角地區成為房企增儲的首選，屆時這些土儲將成為企業規模穩健增長的有力保障。
??在整體收縮之下，投資由以往的全面散網到關注核心一二線和核心三四線，逐漸過渡到聚焦核心一二線的核心板塊。
??CRIC數據顯示，2023年末，典型企業在長三角的總土儲能級分布來看，一線城市占比30%，比2022年末增加3個百分點，二線城市占比39%，比2022年末降低3個百分點，三四線城市占比28%個百分點，同比基本持平。
??細化至各個城市來看，上海以總土儲貨值占30%左右領先其他城市，其次第二梯隊的杭州、南京和蘇州占比均達到10%-11%左右，與2022年末相比幾乎沒有變化，而這4個核心城市的總土儲占比已經高達總土儲的六成，保持較高的集中度。第三梯隊城市則土儲占比均在5%以下，與前兩個梯隊形成了明顯差異。
??需要注意的是，在2023年整體投資收縮的情況下，長三角雖然是企業投資相對聚焦的區域，但也面臨房企拿地減少的情形：2023年末長三角土儲TOP30房企中，有半數房企2023年已經沒有在長三角拿地，例如綠地、融創、瑞安等，這部分企業依靠過去的拿地名列前茅，也體現出當前庫存在較大的去化壓力。
??依然持續拿地的企業也大部分存在2023年拿地金額低于2022年的情況，對比企業2023年在長三角的投資情況，我們發現不同類型的房企對長三角的青睞程度仍有明細差異：深耕型的本土房企保持高度聚焦，如濱江、綠城2023年在長三角的投資金額占全年投資金額的七成以上；長三角依然是國央企的布局重鎮，但投資分布有所收縮，僅中海投資占比增加；外來地方國企投資分化，華發積極布局長三角。
??綜合來看，土地儲備作為房地產開發企業的重要資產，對企業的長期發展至關重要。然而，土地儲備并非越多越好，關鍵在于優化土儲結構，以實現資源的高效配置和風險的有效控制。企業需要根據自身發展戰略、市場變化和資金狀況，合理規劃土地儲備的規模和結構。
??目前市場分化愈演愈烈，在政策利好、預期修復之下，行業將在一兩年內低位調整并逐步迎來復蘇和回暖，而核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應市場需求，提升項目品質同時，增強競爭力，并在市場競爭中保持領先地位。
??毫無疑問，作為國內經濟活躍且民營經濟相對領先的長三角是布局的重點之一。這一點從區域內上海、杭州等城市土拍熱度顯著高于武漢、鄭州等中西部城市也可見一斑。
??我們認為，未來強調的是在土地選擇上的精準定位和對項目質量的嚴格把控，從2024年一季度部分熱點城市土拍降溫的走勢來看，即便是核心城市內部板塊分化、差異仍然顯著，在市場尚未企穩之下，即便是核心城市次優板塊土地也應該謹慎對待。
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2024-05-27回顧，是為了更好的前行！
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
