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??南京正式進(jìn)入“買房即落戶”的時(shí)代。

??5月11日，南京市公安局印發(fā)《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），為貫徹落實(shí)南京市政府有關(guān)工作部署要求，深化南京市戶籍制度改革，有序推進(jìn)以經(jīng)常居住地登記戶口制度，南京市公安局研究決定，進(jìn)一步放寬落戶條件。在南京市擁有合法穩(wěn)定住所且實(shí)際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

??根據(jù)通知，在南京市城鎮(zhèn)地區(qū)擁有合法穩(wěn)定住所（即取得合法產(chǎn)權(quán)住房）人員，可以申請(qǐng)本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續(xù)）可以申請(qǐng)辦理戶口隨遷。房屋產(chǎn)權(quán)為兩人及以上人員共有的，需經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致確定其中一人申請(qǐng)立戶遷入，同時(shí)可以申請(qǐng)辦理戶口隨遷。房屋產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，在申請(qǐng)落戶時(shí)需要隨監(jiān)護(hù)人一并遷入。

??南京此次放寬落戶限制并不突然。

??早在4月26日，南京市公安局官網(wǎng)就發(fā)布了相關(guān)公告，公開征求意見。近幾年來，南京在放寬人口落戶方面的動(dòng)作也十分頻繁。

??“南京放寬落戶政策的背后，主要是為了深化戶籍制度改革，努力打造國際化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才高地，以及更好地滿足在南京有房產(chǎn)的外來人口的落戶需要。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，這一政策調(diào)整旨在促進(jìn)人口加快導(dǎo)入大城市，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，并為城市發(fā)展注入新的活力。

??柏文喜認(rèn)為，落戶政策的放寬也考慮到了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，通過降低落戶門檻，吸引更多的人才和勞動(dòng)力，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。此外，放寬落戶條件還有助于解決原有購房人群在購房后的戶籍問題，即存量問題，這對(duì)于提升城市吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力具有積極作用。

??人口就是“未來”

??人口作為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，意味著更為明顯的資源集聚效應(yīng)，常住人口的規(guī)模也一直是一個(gè)城市綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。

??南京對(duì)于人口的渴望顯而易見。

??作為六朝古都，南京也是經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會(huì)城市。不過，有著省會(huì)名頭的南京GDP總值僅占全省GDP總量的13.68%，遠(yuǎn)低于蘇州市的19.3%。

??人口方面，南京也被周邊的蘇州、杭州壓上一頭。截至2023年末，蘇州、杭州的城區(qū)常住人口都超過了1000萬，躋身超大城市之列。南京常住人口僅為954.7萬，與1000萬人口尚有距離。

??從人口增量看，截至2023年末，南京市常住人口只比上年末增加5.6萬人，增長(zhǎng)約0.6%。全年人口增量低于合肥、杭州、溫州和寧波。2023年，南京人口增量?jī)H為合肥的四分之一，杭州的三分之一。

??值得注意的是，近年來，內(nèi)陸各新一線城市競(jìng)相擴(kuò)大城市人口規(guī)模，提升城市能級(jí)。從放開落戶條件到提供就業(yè)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，再到“發(fā)錢發(fā)房”，競(jìng)爭(zhēng)之激烈可見一斑。

??對(duì)此，產(chǎn)業(yè)研究與規(guī)劃專家史一哲認(rèn)為，隨著中國已過“劉易斯拐點(diǎn)”，老齡化在可預(yù)見的將來會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)加速，有消費(fèi)能力的年輕勞動(dòng)人口越來越成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寶貴資源，會(huì)持續(xù)得到城市管理者的重視。趨勢(shì)已經(jīng)確定無疑，除了北京、上海兩個(gè)戶籍制度的最后堡壘，全國戶籍制度的全面松動(dòng)和政策大轉(zhuǎn)向只是時(shí)間問題。

??史一哲表示，從長(zhǎng)期看，人口老齡化趨勢(shì)下，勞動(dòng)年齡人口不僅僅是寶貴的勞動(dòng)力資源，也是汽車、住宅等大宗消費(fèi)品的消費(fèi)主力，還是下一代勞動(dòng)力的最重要生產(chǎn)者，吸引受教育程度較高的年輕人落戶，是增強(qiáng)一個(gè)城市未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展后勁的重要舉措。當(dāng)前的住宅—土地—財(cái)政收入的傳導(dǎo)鏈條，最直接的資金注入就是來自住宅市場(chǎng)的需求，降低落戶門檻爭(zhēng)奪有消費(fèi)能力的年輕人，也是希望能夠解燃眉之急。

??僅靠寬松的落戶政策，能否完成對(duì)人口的引流？

??南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳翔華在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)坦言，一些三線城市對(duì)于落戶沒有任何限制，但是依然很難吸引人口落戶，或是呈現(xiàn)人口流出的狀態(tài)。這些都是因?yàn)楫?dāng)?shù)厝鄙俟ぷ鳈C(jī)會(huì)和成家立業(yè)的基礎(chǔ)。因此，只放寬落戶還不夠，需要有就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等一系列配套措施進(jìn)一步完善，才能真正吸引人口，助力樓市。

??樓市“等待戈多”

??在放寬落戶條件的同時(shí)，南京還打出了樓市政策“組合拳”。

??一方面，南京市推出住房“以舊換新”的2.0版本，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購住房總價(jià)的80%；另一方面，南京各個(gè)市轄區(qū)也因地制宜推出了調(diào)控政策。例如，秦淮區(qū)、棲霞區(qū)推動(dòng)房票安置，江寧區(qū)則推出了新一輪的區(qū)內(nèi)購房補(bǔ)貼。

??“這兩年，南京的樓市政策發(fā)布已經(jīng)很密集了。”一名南京當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)者告訴記者，不過，效果一直不太明顯。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的2024年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)顯示，南京新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)下降11個(gè)月；同比下降6.5%，已連續(xù)8個(gè)月下降。在二手住宅銷售價(jià)格方面，南京二手住宅環(huán)比下降0.5%，已連續(xù)下降12個(gè)月；同比下降9.5%，已連續(xù)24個(gè)月下降，且趨勢(shì)變大。

??我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，南京市（以下均不含高淳、溧水兩區(qū)）新房商品住宅成交量為3961套，環(huán)比下降60%；成交總面積48.5萬平方米，環(huán)比下降59.2%；成交總金額143.24億元，環(huán)比下降59.5%；新房成交均價(jià)29512元/平方米，環(huán)比小幅下降0.6%，同比則下降9.5%。

??“買房即落戶”政策落地后，南京樓市是否會(huì)迎來回暖？

??上述房地產(chǎn)從業(yè)人士向記者表示，目前，市場(chǎng)還沒有反饋。“消息剛發(fā)布，需要一些時(shí)間發(fā)酵。”

??柏文喜則認(rèn)為，落戶條件放寬有望對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生積極影響。首先，放寬落戶條件能夠吸引更多的外地人才和勞動(dòng)力到南京工作和生活，這將直接增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，尤其是對(duì)于剛性和改善性住房需求。其次，落戶政策的放寬可能會(huì)激發(fā)潛在購房者的購房意愿，特別是那些原本就有購房需求，同時(shí)希望解決戶籍問題的群體。此外，政策的放寬還可能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，如家居裝修、家電購置等，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

??“不過，樓市回暖的程度還需要考慮其他因素，如經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、居民收入水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況等。政策效果的持續(xù)性和樓市熱度的提升，還需要行業(yè)信心的整體性恢復(fù)以及更多的工作機(jī)會(huì)和發(fā)展產(chǎn)業(yè)的支持，因此，雖然落戶政策的放寬對(duì)樓市有一定作用，但最終效果還需要結(jié)合市場(chǎng)和其他政策因素綜合評(píng)估。”柏文喜補(bǔ)充說。