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??今年的第一個(gè)黃金周，廣州樓市沒有交出業(yè)內(nèi)期待的成績單。

??機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，“五一”假期，廣州新房的日均成交面積為0.73萬平方米，同比下降65%，降幅是一線城市中最大的。

??中原地產(chǎn)在廣州代理了40多個(gè)項(xiàng)目。據(jù)廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜透露，原本業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)“五一”是可以沖刺一波銷量的，但期望落空了，“實(shí)際去化情況就跟平時(shí)的周末差不多。”

??廣州某房企也表示：“看房的客戶是多了，但成交跟平時(shí)差別不大，‘五一’已經(jīng)不是房地產(chǎn)的黃金周了。”

??優(yōu)惠力度大 去化率仍較低

??據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，“五一”小長假及前夕（4月27日~5月5日）廣州累計(jì)22個(gè)項(xiàng)目推新，同比下降12%，新開盤的項(xiàng)目僅有3個(gè)，新貨共2106套，同比下降13%。

??受持續(xù)不斷的暴雨天氣影響，4月份，大部分在售樓盤的來訪量不及3月份。對于開發(fā)商而言，長達(dá)5天的“五一”假期是一個(gè)不容錯(cuò)過的獲客節(jié)點(diǎn)。為此，他們準(zhǔn)備了限時(shí)優(yōu)惠、以舊換新、清棟優(yōu)惠、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等活動(dòng)。

??越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域超過20個(gè)項(xiàng)目推出一口價(jià)單位，包含剛需、剛改、改善、商辦等不同類型的產(chǎn)品，最高優(yōu)惠幅度達(dá)百萬元。例如，越秀珠實(shí)城發(fā)·江灣和樾一套138平方米單位，原價(jià)1119萬元，打折后980萬元，優(yōu)惠了139萬元。越秀·星匯海珠灣一套153平方米的單位原價(jià)633萬元，“五一”促銷價(jià)520萬元，直降113萬元。

??珠實(shí)地產(chǎn)旗下的多個(gè)項(xiàng)目均拿出心動(dòng)一口價(jià)單位，推薦成交最高可獲10萬元/套獎(jiǎng)金。萬科朗庭、萬科臻園各自安排了數(shù)十套一口價(jià)房源。趕在“五一”前夕開盤的保利燕語堂悅也制定了令購房者心動(dòng)的價(jià)格策略，此前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其售價(jià)將在6萬元/平方米以上，但實(shí)際開盤價(jià)低至5.5萬元/平方米。

??聯(lián)投文津府主打的是“以舊換新”政策，購房者只需支付一成首付即可鎖定房源，若客戶的二手房在今年底仍未售出，可享受無條件退房。

??從市場表現(xiàn)來看，價(jià)格到位的項(xiàng)目銷量比較可觀，央企、國企的項(xiàng)目更受消費(fèi)者青睞。根據(jù)市場消息，保利燕語堂悅開盤推出約300套單位，銷售額達(dá)16億元。“五一”期間，廣州地鐵地產(chǎn)旗下的3個(gè)在售項(xiàng)目人氣都不錯(cuò)，云廬來訪量約550組，成交超1億元，云城上品到訪超700組，銷售了0.7億元，云筑上品的到訪量也超過了600組。萬科的臻園及朗庭項(xiàng)目一共賣了3.2億元。

??旺銷的樓盤僅是少數(shù)，部分缺乏規(guī)劃利好、存貨較多，且優(yōu)惠措施不明顯的項(xiàng)目，獲取客戶的難度依然較大。整體來看，廣州樓市的去化壓力未減，“五一”期間在售項(xiàng)目的平均去化率僅14.1%。

??沒有“黃金周”的新常態(tài)

??對于這個(gè)黃金周，中央及地方政府都冀望頗多。假期的前一天，中共中央政治局指出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，自然資源部要求商品住宅去化周期超36個(gè)月的城市暫停新增用地出讓。北京、天津兩城則進(jìn)一步放松限購政策，釋放購房需求。

??政策環(huán)境逐步向好，但市場信心的恢復(fù)仍需時(shí)日。“五一”假期，不僅是廣州，其他城市亦表現(xiàn)平淡。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的22個(gè)代表城市新房日均銷售面積較2023年同期下降超四成，為2019年假期水平的七成左右，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在。

??4月29日，“五一”假期前兩天，廣州天河區(qū)金融城東區(qū)AT091415、410地塊突然終止出讓。由于地處廣州核心區(qū)，且擁有南向江景資源，金融城東區(qū)AT091415地塊掛牌以來一直備受關(guān)注。該地塊為住宅用地，起拍總價(jià)42億元，折合樓面地價(jià)5.5萬/平方米，頗具地王潛質(zhì)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，有不少開發(fā)商調(diào)研過該地塊，但因?yàn)橥寥佬迯?fù)需耗費(fèi)一定時(shí)間、增加了不確定因素等原因，最終無人報(bào)名競拍。

??這是市場信心不足的一種直觀體現(xiàn)。其背后是疲弱的銷售數(shù)據(jù)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1月至4月，廣州商品房累計(jì)銷售面積262.39萬平方米，同比減少47%，成交金額819.98億元，同比減少35%，為近五年來的次新低。

??黃韜在年初就判斷2024年的行業(yè)形勢比較嚴(yán)峻，目前看來，“小陽春和‘五一’的表現(xiàn)都不理想。”特別是“五一”，按照過往的經(jīng)驗(yàn)，“如果平時(shí)的工作日能賣一套，周末賣2套，黃金周應(yīng)該是能賣4套的，但今年的黃金周也只是賣了2套。”

??他表示，按廣州一年成交8萬套新房計(jì)算，每月的平均銷量為6千多套，而廣州全市有400多個(gè)新盤在售，競爭激烈程度可想而知。“目前有8成的項(xiàng)目都是以價(jià)換量。”但是降價(jià)后，前期認(rèn)購的客戶又要求退房，一邊賣一邊退，“增量其實(shí)很少。”

??據(jù)其透露，接下來中原地產(chǎn)準(zhǔn)備退出部分代理項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的銷量一直上不去，耗時(shí)越長，代理公司虧本的概率越高。他認(rèn)為，從業(yè)人士要適應(yīng)市場全年處于低位運(yùn)行、甚至不再有黃金周的新常態(tài)。