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??繼中央政治局會議定調“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”后，自然資源部發(fā)文，直指限制土地供應去庫存。

??近日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，強調加強部門協(xié)同聯(lián)動，嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制，遏制部分城市住宅用地供應不合理增長。

??通知稱，對于庫存壓力大、去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢。對于去化周期在18個月～36個月間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，確保存量不增加，逐步盤活消化。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數(shù)據(jù)按季度動態(tài)更新。

??截至3月末，全國商品房待售面積同比增長15.6%，其中，住宅待售面積同比增速高達23.9%。這意味著，從當前全國所面臨的樓市去庫存壓力看，很多城市的供地節(jié)奏將受到影響。

??據(jù)機構統(tǒng)計，截至3月末，商品住宅去化周期超過36個月的城市主要是三四線城市，比如韶關、西寧、舟山、洛陽、晉江、日照、泉州、唐山、惠州、秦皇島等。部分二線城市庫存量也很沉重，如武漢、福州、東莞、無錫、常州、哈爾濱、長春等去化周期均超過36個月。

??從2017～2021年主要城市土地依賴程度來看，前五名分別是杭州、佛山、南京、武漢、廣州。對于武漢而言，若去化周期超過36個月，按照政策暫停住宅用地供應，對地方財政的影響可能會較大。

??截至3月末，去化周期偏低的城市主要有上海、鄭州、沈陽、南昌、合肥、濟南、三亞、杭州、中山和成都，去化周期均在14個月以內。其中，成都、中山、杭州、合肥去化周期在10個月內。

??中國宏觀經(jīng)濟研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土開發(fā)室主任黃征學表示，建立住宅用地供應和去化周期掛鉤的機制，本意是緩解住房市場壓力，但去化周期比較長的多是中小城市，有些地方已有幾年沒有供應商品房用地，而超大、特大城市去化周期多數(shù)不長，再加上各種行政措施松綁，超大、特大住宅需求會逐步企穩(wěn)，住宅用地供應的節(jié)奏也不會有太大調整，這是市場機制調節(jié)的結果。總體上看，該政策短期對土地財政影響不大。

??黃征學表示，樓市的去化主要和人口集聚、經(jīng)濟增長有關，住宅供地增減發(fā)揮作用的空間有限。再加上土地供應計劃不是強制性的，不排除地方打折扣落實。

??記者注意到，近期多個城市披露的2024年供地計劃中，商品住宅用地量已大幅削減，有些城市甚至還沒放出今年的計劃。

??比如，上海2024年度商品住宅用地計劃供應440～545公頃，同比減少約10%；北京商品住宅用地計劃供應300公頃，與去年持平；廣州商品住宅用地計劃供應501公頃，同比下降8.7%；蘇州商品住宅用地計劃供應185公頃，同比降幅超63%，創(chuàng)近10年新低。

??此外，目前去化周期較低的合肥2024年商品住宅用地計劃供應373.33公頃，同比下降6.7%；成都商品房用地計劃供應567公頃，與2023年持平；鄭州商品房供地計劃是872公頃，同比增加87%；沈陽商品住宅用地計劃供應164公頃，同比增加30%。

??當前去化周期超過36個月的長春，2024年商品住宅供地計劃是166公頃，同比減少43%；無錫商品住宅供地計劃是225公頃，同比減少33%。

??記者注意到，這不是自然資源部第一次發(fā)布此類通知。

??早在2017年，自然資源部就發(fā)布了類似停止供地的通知，要求“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36～18個月的，要減少供地”。

??2017年正值房地產(chǎn)上升期，土地市場一片火熱。2017年全國土地出讓收入超5萬億元，創(chuàng)下歷史新高。

??2019年，自然資源部再發(fā)通知，提到“調整確定2019年住宅用地供應'五類'（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。其中，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36～18個月的，要適當減少供地；18～12個月的，維持供地持平水平；12～6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。”

??2019年全國土地市場回暖，土地出讓量價齊升，部分城市土地市場過熱。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市全年土地出讓金額合計50294億元，同比增長19%。

??時隔5年，自然資源部再次發(fā)文“嚴格落實對應去化周期的住宅用地供應機制”，大背景已經(jīng)不同。截至2023年底，全國300城土地市場成交建筑面積為13.3億平方米，同比下降21%，成交規(guī)模創(chuàng)下近十年新低。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，當前開發(fā)商的拿地意愿和拿地能力在下降，減少供地量能夠有效避免土地流拍，影響市場預期。

??“這個政策方向是對的，但實際效果還看不出來，怎樣落實和考核是關鍵。部分地方政府財政非常困難，不賣地可能抗不過去，還要有其他配套政策。”廈門大學教授、中國城市規(guī)劃學會副理事長趙燕菁表示。