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??三季度以來，二手房市場出現明顯的變化，成交熱度逐月回落。

??CRIC監測的重點30城二手房成交面積已連續三個月同環比齊降，增長動能持續放緩。前8月累計成交同比增幅收窄至9%。

??值得注意的是，重點城市二手房成交份額仍有上升趨勢，主要是二手房“以價換量”正吸引市場主力剛需客群入場，低總價二手房市場份額有進一步擴大趨勢。

??在北京、上海出臺放松限購等利好政策帶動下，市場信心將逐步修復，二手房成交或將迎來放量行情。

??在樓市探底過程中，二手房市場出現了熱度回落的情況。

??CRIC數據顯示，8月30個重點城市二手房成交面積為1701萬平方米，環比下降9%，同比下降2%。盡管單月數據有所回落，但前8月累計成交仍保持同比正增9%，而同期新房累計成交下降3%。二手房市場表現好于新房。

??更重要的是，不同能級城市的行情呈現出顯著差異，甚至同一能級的城市之間，也走出了完全不同的軌跡。

??一線城市成交止跌，前8月累計同比增長15%，其中北京、上海放松限購后，單月環比均增長3%，累計同比均在10%以上。主要原因是剛需剛改發力，成交占比持增。

??二線城市中武漢、合肥、昆明、南寧等城市表現亮眼，單月成交同環比齊增，累計成交均同比正增。

??三四線城市二手房市場穩步復蘇，6個三四線城市8月成交同比正增9%。

??值得注意的是，多數城市二手房市場份額較2024年有所上升。

??比如上海和北京，2024年全年兩城二手房成交面積占一二手房成交總量的比重分別為73%和75%，但是到了2025年前8月，兩城的二手房市場份額均增至77%。

??此外，南京、合肥、重慶、蘇州前8月二手房成交占比均在七成以上。

??重點30城中，僅煙臺二手房成交份額大幅下降，前8月二手房市場份額為50%，而去年全年的市場份額為84%。一二手房市場份額逆轉背后，意味著一手房正以產品力搶奪市場份額。這也是一手房市場止跌回穩的重要信號。

??結合成交結構來看，二手房市場正呈現出“總量回落、結構分化”的特征。

??重點城市小面積、低總價的二手房成交占比仍在持續上升，這一特征在北京、上海尤為明顯。

??以上海為例，8月總價200萬以內房源成交套數占比同比上升6.45個百分點至43.78%，而北京、深圳、杭州同比也分別增長了3.24、1.02和1.8個百分點。低總價二手房市場份額有進一步擴大趨勢。且北京、上海、杭州低總價段成交套數占比均在40%以上。

??這意味著，剛需客群仍是二手房市場購買主力。

??相反，二手房市場中剛改客戶觀望情緒加劇，北京、上海和深圳總價300-600萬成交占比同比仍在下降。 

??從二手房成交面積段也可以看出剛需客群發力二手房市場。從數據來看，北京、上海和深圳90平米以內的小面積成交套數占比均在六成以上，且成交集中度仍在上升，比如上海，90平米以內小面積段成交占比增幅均超0.7個百分點。

??實際上，低總價、小面積段的二手房整體議價空間相對較大，隨著7-8月成交淡季來臨，為實現快速出貨，業主采取“以價換量”策略，這也是二手房價持續處在下行周期的重要原因。

??目前二手房市場逐步過渡為買方市場，在二手房全面承接剛需的背景下，市場仍將以價格為導向，而購房者也更加注重性價比，短期內“以價換量”趨勢仍將延續。而大部分高端改善客戶將回歸一手房市場。

??三季度迎來二手房成交淡季，成交規模環比持降。不過，隨著以北京、上海為代表的核心城市出臺放松限購等利好政策，市場信心將逐步修復，二手房市場熱度將有所回升，繼而向新房市場傳導。

??不過，二手房市場后續成交增長動能或有所放緩，尤其是新房產品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內以價換量趨勢還將延續。