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??新政催化下，北京樓市呈現(xiàn)出溫和回暖態(tài)勢(shì)。

??來(lái)自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月北京新房住宅網(wǎng)簽3135套，環(huán)比上漲8.82%；二手房住宅網(wǎng)簽13331套，環(huán)比上漲4.28%。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也進(jìn)一步印證了市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)，8月北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交2733套，環(huán)比上漲6.2%。

??新政下，北京通州區(qū)一熱銷項(xiàng)目就迎來(lái)了一波看房熱潮，據(jù)這一項(xiàng)目銷售人員介紹，政策發(fā)布后到訪量增加了20%~30%，周中日均到訪60~100組，周末兩天到訪超500組，促進(jìn)了一些觀望客戶成交。

??記者走訪市場(chǎng)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，北京樓市新政對(duì)市場(chǎng)活躍度有一定提振作用，部分樓盤(pán)的咨詢量、帶看量、到訪量、成交量均有明顯提升。不過(guò)，總體來(lái)看，北京樓市在新政下并未出現(xiàn)爆發(fā)式的交易增加，整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。

??“新政后，北京市新房、二手房成交量較7月略有增長(zhǎng)，但整體波動(dòng)確實(shí)不大。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，這次新政是讓有能力、有意愿的居民家庭進(jìn)入市場(chǎng)，能夠促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。不過(guò)，鑒于政策力度溫和，且2024年多輪政策優(yōu)化后需求已有釋放，本次新政的邊際效果較為有限。

??8月8日，北京出臺(tái)樓市新政，包括放松五環(huán)外住房限購(gòu)、加大住房公積金貸款支持力度等一攬子措施。

??優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)加速放量

??北京樓市新政實(shí)施后，部分樓盤(pán)的到訪量、成交量表現(xiàn)亮眼。

??位于北京五環(huán)外通州區(qū)的一新盤(pán)項(xiàng)目招商朝棠攬閱就迎來(lái)了一波看房熱潮。9月8日中午，記者走進(jìn)該項(xiàng)目售樓處看到，除品牌墻周圍有不少客戶正在咨詢了解外，還不斷有客群陸續(xù)從樣板間觀看出來(lái)。

??“限購(gòu)放松后，有部分家庭因套數(shù)限制只能買(mǎi)大面積房源，現(xiàn)可拆分購(gòu)買(mǎi)兩套小面積的，緩解了‘婆媳同住’等居住矛盾。剛需客戶明顯增加，客戶購(gòu)房信心有所提升。”招商朝棠攬閱項(xiàng)目銷售人員表示。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月份，招商朝棠攬閱以成交面積0.86萬(wàn)平方米位居五至六環(huán)商品住宅項(xiàng)目成交面積榜首；成交額4.96億元，位列第二。

??北京市昌平區(qū)的中海未來(lái)之境同樣表現(xiàn)不俗。“新政后，未來(lái)之境改善型大戶型實(shí)現(xiàn)熱銷，8月份完成網(wǎng)簽40套，成交面積0.45萬(wàn)平方米，月內(nèi)成交金額合計(jì)2.77億元，成為昌平區(qū)商品住宅成交金額和面積的‘雙料冠軍’。”中海未來(lái)之境項(xiàng)目相關(guān)工作人員表示，129平方米戶型最受  歡迎，已緊急加推新房源。

??據(jù)中海未來(lái)之境銷售人員介紹，“購(gòu)買(mǎi)129平方米戶型的主要是高凈值人群，因內(nèi)城老房子價(jià)值陰跌而置換優(yōu)質(zhì)新房；另一類是在海淀區(qū)或昌平區(qū)南部工作的‘金領(lǐng)人士’，需要就近買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)職住平衡。”

??北京市通州區(qū)的花語(yǔ)璟云項(xiàng)目趁新政發(fā)布之際緊急開(kāi)盤(pán)，推出113套房源，首開(kāi)去化率80%。“8月份，周中日均到訪20~30組，日均成交2套；周末日均到訪60~70組，日均成交5套。”花語(yǔ)璟云售樓處項(xiàng)目銷售人員表示，但近一周帶看量有所下降，限購(gòu)放松初期市場(chǎng)迎來(lái)短期熱點(diǎn)，后因競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素，成交量也在往下走。

??此外，為促進(jìn)銷售，不少樓盤(pán)推出優(yōu)惠方案。

??北京市朝陽(yáng)區(qū)的金茂滿曜項(xiàng)目推出“一口價(jià)”房源，置業(yè)顧問(wèn)表示，新購(gòu)房可在原有折扣基礎(chǔ)上額外再打99折；保利朝觀天郡置業(yè)顧問(wèn)表示，“小戶型房源幾乎售罄，但大戶型銷售較慢，未來(lái)可能針對(duì)特定戶型推出優(yōu)惠措施。”

??“新政對(duì)市場(chǎng)整體改善有限，五環(huán)外區(qū)域分化顯著，海淀區(qū)的永豐、朱房，昌平區(qū)的沙河、朱辛莊，通州區(qū)的通州北關(guān)、梨園，亦莊河西區(qū)表現(xiàn)相對(duì)較好，主要是這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、交通、配套等基礎(chǔ)配套較好，對(duì)市場(chǎng)有一定支撐。”曹晶晶表示。

??亦有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，上半年北京市新房市場(chǎng)在高端改善盤(pán)帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”，不過(guò)區(qū)域和項(xiàng)目之間分化明顯，除部分樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)首開(kāi)高去化率外，多數(shù)樓盤(pán)表現(xiàn)“不溫不火”。

??二手房市場(chǎng)量升價(jià)跌

??北京樓市新政同樣帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)的活躍度。“政策發(fā)布以來(lái)，帶看量和成交量有顯著提升。五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目客戶入手的頻率也在增加。”一位活躍在北京市昌平區(qū)回龍觀區(qū)域的房屋中介機(jī)構(gòu)人士表示。

??北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手住宅網(wǎng)簽量為13331套，環(huán)比增長(zhǎng)4.3%，同比下降7.2%。

??雖然成交有所上升，但成交價(jià)格卻在下滑。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京市二手成交均價(jià)46524元/平方米，環(huán)比下降2%，同比下降10%。如北京市回龍觀區(qū)TBD住總?cè)f科天地小區(qū)一套87.83平方米兩室一廳的房源，掛牌355萬(wàn)元，最終309萬(wàn)元成交，較大的議價(jià)空間是當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。

??綜合來(lái)看，北京二手房市場(chǎng)自3月份創(chuàng)下19234套峰值后，便持續(xù)“以價(jià)換量”，核心區(qū)域二手房源憑借教育資源與地段優(yōu)勢(shì)成交持續(xù)走俏，但對(duì)多數(shù)區(qū)域業(yè)主而言，只有接受合理甚至偏低的售價(jià)，才能加速出售進(jìn)程。

??有地產(chǎn)從業(yè)者表示，“現(xiàn)在，市場(chǎng)屬于平穩(wěn)階段，產(chǎn)品價(jià)值與銷售價(jià)格匹配度很高，實(shí)現(xiàn)了‘只住不炒’的目的。希望未來(lái)徹底取消五環(huán)外限購(gòu)政策，擴(kuò)大北京市場(chǎng)客戶人群，降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，達(dá)到清庫(kù)存目的。”

??首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池預(yù)測(cè)，五環(huán)外市場(chǎng)走勢(shì)短期會(huì)借傳統(tǒng)“金九銀十”旺季繼續(xù)回暖；長(zhǎng)期來(lái)看，各個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)不一，宜居宜業(yè)、職住均衡的項(xiàng)目市場(chǎng)活躍度會(huì)更好。