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??中國的房地產行業已進入“存量博弈”階段。在這樣的背景下，如何讓沉睡的存量資產二次流動、讓資本更高效地配置，成為行業發展新模式繞不開的課題。RWA（Real World Assets，真實世界資產）的興起，正在提供一種全新地產金融解決思路，它并不僅是“把房產上鏈”，而是重構權益載體，通過區塊鏈、智能合約等技術，把原本不易分割、流程復雜、信息不透明的大額資產，拆解成可組合、可治理、可交易的數字化權益份額；規則寫進智能合約，權責與現金流對應，二級市場引入價格發現與退出機制。

??從香港到歐洲、從迪拜到北美，RWA在全球范圍內的探索已進入上升期，并在制度設計、技術路徑和商業模式上呈現多樣化趨勢。本文將結合全球各地的實踐與趨勢，從環境政策、市場機遇、典型案例等，系統解析RWA如何為存量地產領域打開新空間，并探討其潛在的制度突破與產業影響。

??不同于傳統資產數字化，RWA從根本上重構了資產權益結構。依托區塊鏈的不可篡改性與智能合約的自動執行能力，大額、低流動性的實體資產可以被拆分為可自由交易的小額權益，從而大幅提升流動性與市場深度。例如，一套價值1000萬元的商業地產，經RWA代幣化可拆為1萬份代幣，每份代表萬分之一產權，投資門檻從1000萬元降至1000元，并可在二級市場自由流通。

??截至目前，全球RWA資產價值已達254億美元。波士頓咨詢預測到2030年RWA市場規模或達16萬億美元。而德勤預計到2035年將有4萬億美元房地產完成代幣化，年均復合增長率達27%。

??當前的挑戰不在技術，而在于如何重塑“所有權”定義，從傳統的排他性權利，轉向可按比例分享的權益。香港與迪拜的實踐提供了兩種參考路徑：

??作為全球重要的金融樞紐，香港在房地產RWA領域的推進明顯走在前列。2025年6月26日，特區政府發布《香港數字資產發展政策宣言2.0》，正式推出“LEAP”發展框架，重點包括優化法律與監管、擴展代幣化產品種類、推進應用場景及跨界別合作、人才與合作伙伴發展四個方面，政策將政府債券代幣化常規化，并擴展至現實資產，允許代幣化ETF通過持牌平臺交易。這種政策導向與金融機構合作的雙重推動，使香港在亞太RWA競爭中占據了領先位置。對于中國大陸來說，在香港地區的合規邊界內，“中國大陸資產—香港發行—全球投資者”成為現實可行的組合；穩定幣與代幣化打通后，收益分配、跨境結算、風控審計更可形成標準化作業流。

　　迪拜的探索路徑，則是以政府為主導的系統化落地模式。作為本地房地產登記與管理的核心機構，迪拜土地局聯合虛擬資產監管局及迪拜未來基金會，推出了中東地區首個基于區塊鏈的房地產產權數字化項目。官方預計，到2033年，這類代幣化交易額可達600億迪拉姆，占全市交易額的7%，若能實現，將使迪拜成為全球首個實現房地產代幣化大規模應用的城市，并為其他市場提供成熟的范本。

　　在投資者意愿持續增強、市場潛力不斷釋放的背景下，監管與制度建設已成為RWA規模化落地的關鍵。成熟的合規框架不僅能降低市場參與者的法律與運營風險，更能吸引機構資金入場，使RWA市場從“試點探索”邁向“體系化增長”。

　　2025年已成為全球數字資產監管的關鍵節點。美國 GENIUS 法案首次在聯邦層面確立穩定幣監管框架，建立聯邦與州雙重監管路徑，并提出最低資本與技術合規標準，降低了市場合規風險。香港《穩定幣條例》于8月1日生效，確立2500萬港幣最低資本金與“100%儲備+超額抵押”的雙保險模式，為RWA提供了穩定的數字貨幣環境，并解決了跨境支付、收益分配與流動性管理等關鍵問題。

??在監管框架逐步清晰、市場需求持續升溫的同時，全球多個市場的RWA落地實踐已為行業提供了可借鑒的經驗與警示。

??香港：亞洲代幣化的制度先行者

??2025年6月26日，綠地金創通過旗下綠地(亞洲)證券成功獲取香港證監會數字資產投資組織者牌照升級，成為首家同時持有數字資產咨詢與管理牌照的國資背景企業。綠地金創銅鑼灣寫字樓RWA項目將總值29億港元的銅鑼灣寫字樓拆分為100萬份NFT產權憑證，每份對應底層資產的等比例所有權和收益權。最低投資門檻降至1000港元，散戶可通過合規平臺認購。代幣發行過程需通過KYC認證，并僅限在持牌平臺完成認購，保障合規性。該項目通過香港證監會持牌的DigiFT交易所發行代幣化資產。

??7月9日，德林控股集團（01709.HK）宣布啟動最高5億港元的房地產代幣化計劃，標志著香港在RWA領域邁出關鍵一步。首批涵蓋“德林大廈”部分權益及基金資產。與Asseto合作，采用“鏈上映射+合規代幣化”模式，智能合約自動分配收益，僅向專業投資者開放，并創新“實物分派”機制（首批不超6000萬港元），成為亞洲制度先行示范。

??2025年8月8日，奧瑞德（600666.SH）在螞蟻數科的技術支持下，成功完成了全國首單基于AI服務器資產的RWA首期發行，融資規模達數千萬元人民幣。雙方嚴格篩選了上鏈資產的合規性、收益質量及運營狀況，并通過技術手段確保了資產真實性與數據可溯源性。螞蟻數科此前已成功助力多個實體資產跨境RWA項目，包括2024年8月協助新能源企業朗新科技在港金管局指導下完成首單跨境RWA融資，2024年12月支持協鑫能科完成2億元光伏資產RWA發行，以及2025年3月促成巡鷹集團落地數千萬港元換電設施RWA項目。

??在RWA全球流通的實現路徑中，資產與技術僅是基礎，關鍵在于構建符合監管要求的“合規發行”機制。為此，螞蟻數科串聯起證券交易（1號牌）、投資咨詢（4號牌）、資產管理（9號牌）、數字資產托管及穩定幣結算等全環節牌照資質，形成了完整的跨境發行合規閉環，為實體資產高效通證化及全球流通提供了關鍵支撐。

??歐洲：合規框架下的高效運營

??成立于2017年的Blocksquare已完成超過2億美元房地產代幣化，業務覆蓋歐盟多國，并率先獲得MiCA合規認證。Blocksquare的核心技術創新體現在其PropToken智能合約體系上。該系統基于以太坊區塊鏈，將每個房產精確分割為100,000個ERC-20代幣，當一個房產進行代幣化時，首先需要房產持有實體的法定代表人簽署公司決議，明確將特定比例（通常為60-100%）的凈收益分配給代幣持有者。投資者不僅持有數字代幣，更重要的是擁有了可以在法庭上主張的法律權利。這種設計為房地產代幣化提供了堅實的法律基礎，也為其他司法管轄區的類似項目提供了可借鑒的模式。根據平臺數據，投資者通常可以獲得6-12%的年化收益。

??Blocksquare的成功不僅體現在單個項目的執行上，更體現在其生態系統的建設上。該平臺通過DeFi橋接，實現了代幣化房產與去中心化金融的連接，為投資者提供了更多的流動性選擇。同時，平臺與多家歐洲知名律師事務所、評估機構、物業管理公司建立了合作關系，形成了完整的服務生態。2025年第二季度，Blocksquare與Vera Capital宣布啟動10億美元的美國房地產代幣化計劃，標志著RWA進入機構級應用階段。該項目專注于機構級物業資產，包括多戶住宅開發、醫療建筑和城市商業空間。

??美國市場：從RealT警示到Propy模式

??美國市場的實踐顯示，技術創新必須與資產質量和管理能力同步。2025年7月，底特律市政府對RealT及其165個關聯實體提起的訴訟，成為房地產代幣化行業的重要轉折點。這起被稱為"底特律歷史上最大的房屋破敗訴訟"的案件，涉及408處房產，暴露了房地產代幣化實踐中的多個關鍵問題。RealT在快速擴張過程中忽視了房地產投資的基本原則：資產管理的重要性。房地產代幣化雖然可以降低投資門檻、提高流動性，但底層資產的質量和管理水平仍然是決定投資成功與否的關鍵因素。從投資者保護角度來看，這起訴訟也暴露了信息披露的不足。

??與之形成對比的是Propy成功路徑。該平臺已實現全流程房地產交易數字化，從房源搜索到產權轉移全程鏈上可追溯，并與數據分析公司合作提供精準估值。截至2024年，平臺已有價值超100億美元的美國房產完成鑄幣并準備代幣化。

??克而瑞的2025年專項RWA調研顯示，中國大陸房地產行業對RWA的關注正在升溫。資產管理規模超百億的大型企業因資源整合能力與轉型迫切性，成為RWA探索的先行主體。這類企業不僅擁有更強的資源投入與風險承受能力，也面臨更迫切的轉型壓力，因此在RWA應用上的時間預期更為積極。

??從受訪主體構成看，高實物資產存量與專業資管能力的企業構成應用核心，房地產開發企業與地產資管公司占比達65%。值得關注的是，受訪者超過八成來自中國大陸一線城市，且接近七成是10年以上行業老將。進一步分析發現，15年以上經驗的資深管理者普遍持“謹慎樂觀”立場，而10-15年經驗的中堅層則表現出更高的行動意愿，反映出代際認知差異對技術采納速率的影響。

??當前在中國大陸RWA仍處于萌芽期，僅僅有25%受訪者表示對RWA“比較了解，知道基本概念和應用”，但這也意味著市場教育與普及空間廣闊。政策討論的熱度擴散，推動行業認知從概念層面向操作層面遷移，近八成受訪者已對香港地區RWA和穩定幣有所關注。

　　企業類型顯著地影響認知深度，金融系地產資管機構和頭部開發商在RWA認知深度上有明顯優勢。60%的受訪者認為RWA最大價值在于“提升資產流動性”，20% 的關注在“降低投資門檻”，接近15%的看重“拓展融資渠道”，而對“增強透明度”和“優化運營效率”的認知比例暫時較低。事實上，基于智能合約的自動化執行、區塊鏈的透明化管理、精細化運營等能力，能夠為運營效率、風險控制和資產管理模式帶來深遠改變。

　　數據顯示，已有42.9%的企業對RWA行業應用有意向，其中5%進入試點階段，10%啟動可行性研究，57%尚未布局，整體仍屬早期探索期。關鍵的轉折點在于，20%的受訪者預期在12個月內所在企業會啟動RWA試點。85%的從業者長期看好市場前景，這為后續政策引導、技術成熟和模式復制奠定了信心基礎。

　　在資產類型選擇上，超過六成受訪者將核心區位商業地產視為最優標的，其稀缺性、穩定現金流和市場共識度構成關鍵因素。投資者角度，個人投資意愿顯著領先于企業應用意愿，這為將來存量地產的RWA產品在市場培育初期的推廣奠定了堅實基礎。對RWA技術了解越深入，個人投資RWA產品的意愿越強。

　　超過八成受訪者愿意考慮投資RWA產品，其中11%表示投資意愿非常強烈，且無人完全拒絕。個人投資者的積極參與有望加速RWA產品的流通與普及，推動市場從認知階段快速進入實質性增長期。

　　50%受訪者認為10-50萬元是合適的投資門檻，17%認為50-100萬元合適，僅5%認為100萬元以上的門檻是合適的。10-50萬元的主流偏好相比于傳統房地產投資動輒數百萬的門檻確實有了大幅降低；但過低的投資門檻（1萬元以下）并不受歡迎，也反映了對產品質量和投資價值的擔憂。

??與此同時看到，RWA產品的收益與期限預期呈現出理性而健康的特征。41%的受訪者期望年化收益率在5-8%，29%期望8-12%，12%期望12-15%，主流集中在5-12%區間。而在投資期限方面，71%的受訪者偏好1-3年的中短期投資，顯示出對流動性的高度重視。而較少選擇5年以上長期鎖定，則為市場活躍度與資金周轉創造了條件。

　　“監管合規風險”被列為RWA應用的首要關切，面對法律框架尚未完善的現實，建議監管層引入“監管沙盒”機制，讓符合條件的企業在可控范圍內開展存量地產RWA業務。

??2025年8月8日，OpenAI發布旗艦語言模型GPT-5，標志著AI大模型能力進入新階段，也為RWA代幣化帶來智能化運營的新可能。長期以來，傳統地產的核心競爭力高度依賴個人化經驗與本地化資源整合，而AI大模型的引入，將使這些能力實現標準化、可復制化與全球化。

??在未來2-3年，存量地產RWA可能將不再是被動等待交易與管理的資產，而是具備主動運營與價值優化能力的“AI智能資產”。以中國大陸商業地產為例，AI可實時監測商圈客流量、租金水平、空置率與周邊項目進度，并結合歷史交易和市場趨勢進行預測，還可以通過物聯網設備采集的運營數據，實現物業全方位監控與智能化管理，為每份RWA代幣提供動態、精準的實時估值。同時，AI還能在組合管理層面監測系統性風險，動態調整資產配置，優化風險收益比。

??對投資者而言，AI將成為“私人投資顧問”，提供定制化市場分析、風險評估與組合建議，讓投資決策更高效、更精準。RWA與AI大模型的結合，不僅是技術與資產的融合，更可能成為推動存量地產全球化配置和數字化運營的新發動機。

??從早期的概念試探到全球多市場的深度落地，RWA正為中國大陸的存量地產打開一條全新的價值實現通道。它不僅是一種融資工具，更是連接傳統資產與數字經濟、中國大陸市場與全球資本的重要橋梁。無論是流動性提升、投資門檻降低，還是運營效率優化、資產全球化配置，RWA都展現出對房地產行業的結構性重塑能力。

??中國大陸可以進一步加強與香港地區、新加坡、日本、美國、歐盟等在RWA方面交流合作。中國大陸的試點項目的選擇盡量遵循"小步快跑、快速迭代"的原則，優先核心商辦/產業園區/長租等現金流穩定、治理成熟的資產。不要去追求“一步到位”，可以從單資產—組合—平臺的三步走，采用“收益權優先”的輕量化路徑。最終，切記RWA不是“萬  能鑰匙”，但它提供了把存量資產經營能力“金融化、標準化、可流通化”的工具箱。只有當RWA能夠真正解決現實問題、滿足真實需求、創造真正價值時，它才能獲得持久的生命力。