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??華潤置地的一則海報讓滬上“超級資產包”浮出水面。

??8月1日，華潤置地官宣聯合上海南房集團，通過股權轉讓方式以底價244.7億元拿下上海市浦東后灘與黃浦區余慶里組合地塊資產包。這筆交易創下2025年全國單次拿地金額最高紀錄，也是上海土地市場罕見的跨江“打包”交易。

??華潤置地此次出手是其上海戰略升級的關鍵一步。公司明確表示，后灘與余慶里地塊將形成資源聯動和功能互補，共同構成華潤置地在上海核心區打造的“上海豪宅超級資產包”。

??“黃金雙拼”

??這并非傳統土地拍賣市場的產物。

??早在7月17日，華潤置地全資附屬公司上海泓喆與上海南房集團就共同競投目標公司股權及債權簽訂聯合體協議，交易采取“股權+債權”捆綁收購方式，涉及4家目標企業，即上海新霽周、新霽坊、新執里及新賢坊企業發展有限公司。

??半個月后，上海聯合產權交易所信息顯示，該聯合體以底價244.7億元成功競得目標資產。根據協議，華潤置地與南房集團分別按90%和10%比例共同支付收購款項，并持有目標公司對應比例股權及債權。

??剝開項目公司表層信息，目標資產就是上海城市更新建設發展有限公司于7月2日掛牌出讓的浦東新區耀華組合地塊以及黃浦區余慶里組合地塊。

??值得一提的是，此次交易結構采用了上海土地市場新興的“愛馬仕式配貨”出讓模式，即通過跨區域捆綁出讓，要求房企同時承接不同區位、不同開發難度的地塊組合。

??華潤置地獲得的“超級資產包”不只跨區，還橫跨黃浦江：2宗地塊位于浦東后灘九宮格，6宗位于浦西黃浦區余慶里。其中，浦東后灘兩宗純宅地總估值174.09億元，黃浦余慶里6宗子地塊總估值73.27億元。

??“平均樓面價超7萬元/平方米體現的是華潤置地押注上海核心區的信心，也是補倉上海的迫切性，同時也考驗華潤的操盤能力如何為項目留出更大的利潤空間。” 上海某房地產人士認為，此次這種創新出讓既能讓開發商一次性獲取多個核心項目，實現跨區域平衡開發，也能規避單一地塊的市場風險。

??具體來看，浦東后灘兩宗地塊總估值174.09億元，平均樓面價約70162元/平方米。這兩塊相鄰宅地位于世博板塊耀華片區，地處前灘與世博文化公園之間，堪稱“浦東內中環最后三大成片開發區之一”。地塊西側距黃浦江僅30余米，中高樓層可盡享一線江景。

??市場表現也印證其價值，去年底，距離地塊1.3公里的中鐵·世博云境開盤，158套房源均價10萬元/平方米，認購率達291%。

??作為后灘20年來首批住宅用地，兩地塊合計將提供約2060套房源。有消息稱，華潤置地計劃在此打造225～280平方米瞰江大平層，預計于今年四季度入市。

??跨過黃浦江，余慶里地塊同樣價值非凡。6宗子地塊總估值73.27億元，位于人民廣場、外灘、老城廂三大歷史文化風貌保護區的銜接地段。東側鄰居金陵華庭今年3月開盤即創下奇跡，18.9萬元/平方米的豪宅3小時售罄，158套房源吸金92.34億元。

??按照整體規劃，余慶里組合地塊將呈現“北商南住”格局，北側三宗地塊全為商業及文保建筑，南側三宗地塊將打造風貌別墅、超高層住宅、商業辦公等多種業態。

??據悉，華潤置地將在此首試“垂直騎樓”商業概念，同時保留云南路美食街風貌。因余慶里組合地塊涉及功能類型多樣，開發難度會相應提升，也考驗開發商的綜合運營能力。

??某機構上海企業常務副總經理程宇認為，土地市場的活躍反映出企業對上海市場止跌回穩的信心，持續提供高品質項目依然能領跑市場，說明“好地段+好房子”具備結構性機會。

??豪賭與野心

??此次收購并非華潤與南房集團的首次合作。兩家企業此前曾共同開發租賃社區“有巢·南舒房”及豪宅項目士林華苑二期，這種政企合作模式在余慶里項目中將進一步深化。

??對華潤置地而言，這筆“天價”交易背后是其在上海市場的加速追趕。2024年，華潤置地在上海銷售額近300億元，落后于中海的560億元及保利、招商的350億元。

??2025年1～7月，華潤置地在上海的銷售額約251億元，接近去年全年總量，占集團業績比重攀升至20%。這一業績得益于翡雲悅府、觀宸潤府、中環置地·望云等高端項目的助推。

??華潤置地將此次收購視為鞏固上海市場地位的戰略舉措，其認為收購符合集團的長期發展及投資戰略，有助鞏固及提升集團在上海的市場份額、競爭力及品牌，并持續為集團帶來投資回報及提升商業影響力。

??市場人士認為，當多數房企仍在銷售寒冬中掙扎求生，華潤卻逆勢投入相當于上半年銷售額22%的資金押注上海，這場“豪賭”背后，一家央企巨頭對一線城市核心資產的渴望與戰略野心顯露無遺。

??單看土地市場，華潤置地的確展現出逆周期操作的戰略取向。

??1月，華潤置地以總價約93.5億元在北京、杭州等地收購4宗地塊；2月，以樓面價17700元/平方米拿下成都崔家店72畝地塊，刷新區域地價。同月，以11.77億元競得西安浐灞國際港82畝優質地塊，樓面價11911元/平方米，成為2025年西安首宗“萬元地”。5月，在重慶兩江新區地塊競拍中，華潤置地以28.94%的高溢價率勝出，成交樓面價13519元/平方米。6月又在北京、西安及合肥購入4宗地塊，權益對價約19.8億元。

??華潤置地逆勢拓儲與謹慎的行業氛圍形成鮮明對比。

??2025年上半年，華潤置地累計合同銷售額約1103億元，同比減少11.6%。其中6月單月表現尤為疲軟，總合同銷售額約234.5億元，同比大幅下降26.7%。由正轉負的銷售表現折射出行業深度調整期的典型困境，頭部房企的生存法則也在變得愈發殘酷。