??導(dǎo) 讀 

??對(duì)于房企而言，不僅要看清相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，更重要的是要確定明確的盈利模式，方可在存量時(shí)代下找到可持續(xù)性發(fā)展的生存之道。

◎  研究員 / 房玲、易天宇

??存量時(shí)代下，各大規(guī)模房企均十分重視存量資產(chǎn)的布局，大多數(shù)都成立了商管部門來管理旗下的存量物業(yè)。通過布局存量資產(chǎn)，各大房企得以獲取穩(wěn)定的收入，營(yíng)收結(jié)構(gòu)也更加多元。下文中，我們就將分析哪類存量物業(yè)最受房企歡迎，房企對(duì)存量物業(yè)的態(tài)度又有怎樣的轉(zhuǎn)變？

??01

??社區(qū)商業(yè)成為趨勢(shì)，小體量“喜憂參半”

??截至2019年上半年，TOP30強(qiáng)上市房企均有不同程度布局存量物業(yè)。具體來看，購(gòu)物中心、寫字樓、酒店這三種類型最受房企青睞，約有90%的房企布局了購(gòu)物中心及寫字樓，約87%的房企布局了酒店。此外，長(zhǎng)租公寓或服務(wù)式公寓也頗受房企歡迎，占比達(dá)到了約53%，而文旅、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療&養(yǎng)老、物流等也均有所布局，可謂類型豐富。

??雖然大多數(shù)企業(yè)都布局有購(gòu)物中心、寫字樓及酒店，但具體來看，部分企業(yè)仍有不同側(cè)重。如華潤(rùn)、萬科、新城等更加側(cè)重購(gòu)物中心，這一方面是因?yàn)樯虉?chǎng)類物業(yè)容易與住宅業(yè)務(wù)形成聯(lián)動(dòng)，從而為周邊的住宅增值，帶來更多銷售利潤(rùn)。其次，購(gòu)物中心中的商鋪不僅可以出租，也能部分出售，從而快速回籠一部分的資金用于開發(fā)下個(gè)項(xiàng)目。整體來看，購(gòu)物中心已成為大多數(shù)房企的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并隨著一二線城市核心區(qū)域的商場(chǎng)飽和，有朝著近郊更小體量的社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

??目前不少房企已推出自己的社區(qū)商業(yè)品牌，使商場(chǎng)在體量、形式、選址上更加靈活，輻射人群更加精準(zhǔn)。以萬科為例，目前旗下商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)平臺(tái)印力集團(tuán)共擁有4大產(chǎn)品線，其中印象匯與印象里主打片區(qū)型購(gòu)物中心及社區(qū)商業(yè)，為周邊社區(qū)提供商業(yè)服務(wù)，此外如世茂的Mini Mall、大悅城的春風(fēng)里等等。對(duì)于這類房企而言，如何進(jìn)一步挖掘最后一公里商機(jī)，成為了當(dāng)下的主要課題。

??然而即使是社區(qū)商業(yè)仍將面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，體量小既是社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)，同樣也是其劣勢(shì)。在商業(yè)開發(fā)無序的背景下，社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，且更容易被周邊較大體量的大型購(gòu)物中心所沖擊。特別是隨著一二線城市軌道交通的便利，業(yè)態(tài)更加齊全的大型購(gòu)物中心輻射范圍變大，體量小的社區(qū)商業(yè)也將遭受更多擠壓。

??02

??辦公與酒店多為配套，規(guī)模有限盈利困難

??此外寫字樓也成為了多數(shù)房企的選擇，目前房企布局的大部分寫字樓都是作為旗下商業(yè)綜合體的配套，僅有少數(shù)為CBD區(qū)域的純寫字樓項(xiàng)目。房企通過在綜合體中加入寫字辦公等業(yè)務(wù)，不僅能夠提升整體出租率，同時(shí)也能夠打造小型的商業(yè)生態(tài)圈。除寫字樓外，酒店也成為了房企較為青睞的存量資產(chǎn)類型，如碧桂園、富力、金茂等。一般而言，多數(shù)房企的酒店業(yè)務(wù)都不太大，且與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式將酒店托管運(yùn)營(yíng)。

??整體來看，寫字樓與酒店更多作為商業(yè)綜合體項(xiàng)目的配套物業(yè)，僅有少部分房企選擇作為主要戰(zhàn)略發(fā)展方向，如中海的寫字樓及富力的酒店業(yè)務(wù)，同時(shí)這兩種物業(yè)類型對(duì)地段要求較高，部分房企甚至?xí)霈F(xiàn)難以盈利的情況。以全球最大豪華酒店資產(chǎn)持有人富力為例，2019年上半年富力在酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中的營(yíng)業(yè)額為33.42億元，同比增長(zhǎng)0.4%，但扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、所得稅及折舊攤銷費(fèi)用之后，酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)凈利虧損4.20億元，同比再次擴(kuò)大。不僅是富力，2019年上半年華潤(rùn)、佳兆業(yè)在酒店業(yè)務(wù)中也有不同程度的虧損，可見酒店業(yè)務(wù)盈利難的現(xiàn)象較為普遍。此外酒店業(yè)務(wù)的前期投資成本較高，建設(shè)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。

??03

??長(zhǎng)租業(yè)務(wù)重新審視，盈利模式仍不明朗

??除了以上三種類型的存量物業(yè)外，長(zhǎng)租公寓也成為房企布局存量資產(chǎn)的新寵。事實(shí)上，自2016年6月國(guó)務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》后，各方政策頻頻推動(dòng)，各大房企紛紛布局長(zhǎng)租公寓。進(jìn)入2019年后，長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度雖有所降溫，但仍有不少企業(yè)表示將加速布局長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。

??以龍湖集團(tuán)為例，截止2019年上半年龍湖旗下的冠寓已開業(yè)6萬余間，規(guī)模已達(dá)到國(guó)內(nèi)前兩名的規(guī)模，相應(yīng)不含稅租金收入達(dá)0.4億元。在半年度業(yè)績(jī)會(huì)中，龍湖表示2019年目標(biāo)8萬間不變，未來將堅(jiān)定按照自身節(jié)奏走。未來冠寓的重點(diǎn)將會(huì)是質(zhì)量，將選址、運(yùn)營(yíng)、用戶及底層的系統(tǒng)全面強(qiáng)化，提升出租率，并預(yù)計(jì)2020年將會(huì)實(shí)現(xiàn)微利，2021年毛利率將在12%左右，重資產(chǎn)接近70%。除了龍湖外，中駿、旭輝等房企也將大力拓展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，其中中駿未來三至五年將達(dá)到5到10萬間的布局，而旭輝則與平安不動(dòng)產(chǎn)合作計(jì)劃3年內(nèi)將投資100億用于住房租賃項(xiàng)目的投資。

??值得注意的是，隨著近兩年來的快速發(fā)展，長(zhǎng)租市場(chǎng)也顯露出了一系列的問題，如哄抬租金、租金貸暴雷、甲醛超標(biāo)，此外長(zhǎng)租公寓的盈利問題也一時(shí)難以解決，部分房企對(duì)于長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的態(tài)度出現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)變。

??其中一些房企選擇剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，如朗詩、遠(yuǎn)洋。2019年5月朗詩綠色集團(tuán)發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)及其他四項(xiàng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩集團(tuán)。據(jù)悉，在近10億的出售交易中，朗詩將以共計(jì)約8.99億元的價(jià)格出售旗下的三家長(zhǎng)租業(yè)務(wù)公司。對(duì)此朗詩綠色集團(tuán)表示，剝離長(zhǎng)租等業(yè)務(wù)將有助于提高公司的盈利能力，從而成為業(yè)務(wù)清晰的專業(yè)化綠色地產(chǎn)公司，提升股東價(jià)值。事實(shí)上，自2016年底開啟長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)來，朗詩寓的規(guī)模發(fā)展迅速，但虧損也在逐年擴(kuò)大。2018年朗詩長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)分部利潤(rùn)[1]為負(fù)1.9億元，同比擴(kuò)大了331%。若粗略計(jì)算2018年朗詩毛利潤(rùn)之上剝離長(zhǎng)租業(yè)務(wù)虧損扣除的1.9億，可以為企業(yè)帶來約2-3個(gè)點(diǎn)的毛利率提升。

??還有部分企業(yè)選擇暫時(shí)放緩或縮小規(guī)模，如碧桂園、深業(yè)集團(tuán)等。2019年8月在中期業(yè)績(jī)會(huì)中，碧桂園表示將暫時(shí)把“長(zhǎng)租城市”計(jì)劃往后延，并未有再提三年100萬套的目標(biāo)。2019年9月，深業(yè)集團(tuán)表示，兩年前被轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓的420套住宅，目前將計(jì)劃重啟銷售。這些舉措的背后，都可以看出房企對(duì)于長(zhǎng)租公寓的態(tài)度正在悄然改變，而長(zhǎng)租公寓周期長(zhǎng)、盈利難的問題一直無法有效解決。

??[1]分部利潤(rùn)指各分部所賺取的利潤(rùn)，不包括銀行存款利息收益、計(jì)入綜合全面收益表的公司費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。

??小結(jié)：整體來看，隨著政策的各方位收緊以及存量時(shí)代的到來，房企的多元轉(zhuǎn)型是“箭在弦上不得不發(fā)”，布局的存量資產(chǎn)類型也廣泛多樣。然而對(duì)于大多數(shù)的房企而言，要在存量領(lǐng)域找到一個(gè)與原有住宅業(yè)務(wù)利潤(rùn)規(guī)模相當(dāng)?shù)男袠I(yè)絕非易事，不管是長(zhǎng)租還是辦公、文旅還是養(yǎng)老醫(yī)療等，這些業(yè)務(wù)要么規(guī)模有限、利潤(rùn)微薄，要么周期漫長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)于房企而言，不僅要看清相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，更重要的是要確定明確的盈利模式，方可在存量時(shí)代下找到可持續(xù)性發(fā)展的生存之道。