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??2025年7月，城市發(fā)展工作被提到了更為重要的位置。中共中央時(shí)隔十年再度召開城市工作會(huì)議，部署城市工作7個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)。其后住建部、央行、國(guó)資委、政治局會(huì)議等進(jìn)一步落實(shí)了會(huì)議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，并加力推進(jìn)存量和閑置用地收儲(chǔ)等工作。

??作為城市發(fā)展工作的重要資金來(lái)源，專項(xiàng)債發(fā)行頻次正在加快。

??據(jù)CRIC整理，2025年7月全國(guó)地方政府新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模繼續(xù)上升，發(fā)行規(guī)模突破6000億元，環(huán)比6月全月上升17%，創(chuàng)年內(nèi)新高，其中房地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行量1020億元，連續(xù)兩月在1000億元以上，其中土儲(chǔ)類專項(xiàng)債發(fā)行714億，連續(xù)兩個(gè)月突破500億。

??結(jié)合7月末政治局會(huì)議的最新表態(tài)來(lái)看，接下來(lái)還將繼續(xù)高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)。土地回收后的調(diào)規(guī)再上市，也正在為市場(chǎng)帶來(lái)更多高品質(zhì)土地供應(yīng)。

??各地正加速存量收儲(chǔ)計(jì)劃的落地轉(zhuǎn)化。

??2025年3月5日第十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議上政府工作報(bào)告明確，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??3月11日《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購(gòu)定價(jià)、用途上的自主權(quán)。有助于形成“專項(xiàng)債融資-存量房收購(gòu)-保障房轉(zhuǎn)化”閉環(huán)。

??據(jù)CRIC整理，至截稿時(shí)2025年7月全國(guó)地方政府新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模繼續(xù)上升突破6000億元，城市發(fā)展工作進(jìn)一步加快推進(jìn)。就已披露項(xiàng)目明細(xì)的專項(xiàng)債來(lái)看，7月發(fā)行的專項(xiàng)債中，房地產(chǎn)類占比達(dá)到31%，較上月回落14個(gè)百分點(diǎn)，但仍是年內(nèi)第二高位。按項(xiàng)目投向統(tǒng)計(jì)，其中1020億元投向房地產(chǎn)，連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)1000億元。

??從趨勢(shì)來(lái)看，自2025年5月份以來(lái)，房地產(chǎn)專項(xiàng)債發(fā)布頻次明顯加快，額度也有所上升。

??這主要是因?yàn)?月15日，中共中央、國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，隨后國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部等五部門均明確表態(tài)，要大力支持城市更新，自然資源部更明確提出要精準(zhǔn)識(shí)別存量空間盤活利用潛力區(qū)域，推動(dòng)盤活存量用地和商辦用房。

??隨著城市更新行動(dòng)的推進(jìn)，房地產(chǎn)類專項(xiàng)債的發(fā)行頻次進(jìn)一步加快。

??近3個(gè)月，每月房地產(chǎn)相關(guān)專項(xiàng)債發(fā)行數(shù)量均超過(guò)100只，此前均在80只以下。7月房地產(chǎn)專項(xiàng)債涉及項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)800個(gè)，也創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??2025年房地產(chǎn)類專項(xiàng)債已經(jīng)成為地方政府財(cái)政資金的重要來(lái)源，并通過(guò)舊改、棚改、土儲(chǔ)等渠道，為房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)持續(xù)帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)土地供給和舊改安置相關(guān)的優(yōu)質(zhì)住房需求。

　　聚焦到明細(xì)來(lái)看，2025年7月專項(xiàng)債共有714億元投向土地儲(chǔ)備，在房地產(chǎn)各類專項(xiàng)債中占比最高，達(dá)到70%。其次為保障安居，達(dá)165億元，城鎮(zhèn)舊改和棚戶區(qū)改造金額較為接近分別為65億元和57億元，保障房最少，為20億元。

　　累計(jì)來(lái)看，2025年以來(lái)，土儲(chǔ)類專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行2639億元，在房地產(chǎn)類專項(xiàng)債中累計(jì)占比為51%，7月共發(fā)行712億元，為年內(nèi)第二高點(diǎn)。土儲(chǔ)類專項(xiàng)債累計(jì)涉及項(xiàng)目共1112個(gè)，在房地產(chǎn)類項(xiàng)目中占比31%。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2025年7月，共有浙江、山東、湖南等7個(gè)省份房地產(chǎn)類專項(xiàng)債投資額超過(guò)50億元，其中浙江省以266億排在首位，涉及具體項(xiàng)目131個(gè)。山東省以146億元排在第二，涉及項(xiàng)目87個(gè)。四川省以131億排在第三，涉及具體項(xiàng)目153個(gè)。

??從各省份投資的省會(huì)首位度來(lái)看，各省份之間差異明顯，浙江接近六成的房地產(chǎn)類專項(xiàng)債投向了杭州，其中絕大部分投向了土地儲(chǔ)備。

??2025年7月，共有120個(gè)城市的相關(guān)項(xiàng)目獲得了房地產(chǎn)專項(xiàng)債的融資，TOP20城市合計(jì)獲得融資577億元，占到融資總量的57%。杭州以156億的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)排在首位，濟(jì)南以66億排在第二，其余城市均不足50億元。

??在TOP5城市中，杭州、濟(jì)南的專項(xiàng)債資金絕大多數(shù)都投向土地儲(chǔ)備，占比超過(guò)90%，成都占比也達(dá)到了67%，而重慶的資金則全部投向了保障安居、舊改等方面。

??7月，中共中央召開了第五次中央城市工作會(huì)議，上一次召開中央城市工作會(huì)議，還是在10年前。此次中央城市工作會(huì)議提到了兩個(gè)變化——“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段?！睍?huì)議提到，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造等。

??作為當(dāng)前城市發(fā)展工作的重要資金來(lái)源，房地產(chǎn)相關(guān)專項(xiàng)債正在帶來(lái)更多高質(zhì)量的新增投資和有效住房供給，并進(jìn)一步挖潛有待釋放的存量住房需求，加快行業(yè)企穩(wěn)進(jìn)程。

??預(yù)計(jì)下半年各地將進(jìn)一步加快城市更新工作的推進(jìn)力度，利用好當(dāng)前的專項(xiàng)債資金支持和政策窗口期，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多穩(wěn)市場(chǎng)支持。