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??11月25日晚間，鑫苑物業服務集團有限公司（01895.HK，以下簡稱“鑫苑服務”）發布公告，宣布與其控股股東鑫苑地產控股有限公司（以下簡稱“鑫苑地產”）旗下多家附屬公司訂立三份資產抵償協議和一份租賃協議，以接收車位、商墅等實物資產的方式，抵銷關聯方欠款約1.34億元。

??“昨天簽了合同就立馬發布了公告。”11月26日，鑫苑服務方面人士在接受中國房地產報記者采訪時表示，“本次債務清償安排，是基于雙方友好協商與專業評估推進的成果。”

??在當前房地產行業深度調整的背景下，這場債務重組不僅關乎鑫苑服務的財務健康，更折射出整個物業行業尋求獨立發展的迫切需求。

??七年舊賬與債務困局

??這場債務重組，要從一筆拖延七年的舊賬說起。

??根據公告披露，此次抵債涉及的“預付款”可追溯至2018年。當時鑫苑服務購買鑫苑名城項目342個物業單位，但因原物業單位被第三方貸款人扣押而無法交付，導致這筆款項長期懸置。

??記者梳理上述公告發現，這場債務重組涉及三個層次的安排：

??一是資產抵償協議1號，這筆交易不僅是規模最大的，也是歷史最久的。鑫苑科技將接收鑫苑地產同系公司1組轉讓的2362個停車位及26個儲物室，這些資產分布在大連、天津、成都及鄭州的多個項目，總代價8907.31萬元。值得注意的是，這些停車位并非集中在單一區域，而是分散在多個城市的不同項目中，這種分布特點增加了資產管理的復雜度，但也在一定程度上分散了區域市場風險。

??二是資產抵償協議2號，這筆交易展現了此次債務重組的另一個維度。位于青島靈山灣和璽項目的7套商墅，總建筑面積約1460.2平方米，總代價4107萬元。與停車位不同，這些商墅屬于商業地產范疇，其資產特性和運營邏輯與住宅配套資產存在顯著差異。這筆交易由鑫苑科技與北京鑫苑弘晟共同接收，用于抵銷鑫苑中國應付的彌償款。

??三是資產抵償協議3號，這筆交易規模相對較小但同樣重要。鑫苑科技接收鄭州航美轉讓的位于鄭州新鄭市航美國際智慧苑一期的121個單位，總代價375.96萬元。這些物業單位的注入，進一步豐富了此次抵債資產的類型和區域分布。

??除了這三份主要的資產抵償協議外，還有一份為期20年的租賃協議同樣值得關注。鑫苑科技與天津鑫苑置業有限公司達成協議，承租位于天津鑫苑湯泉世家項目的72個停車位，總租金217.54萬元，這筆租金將通過抵銷應收賬款的方式償付。

??“本次用于抵債的資產，均經過獨立專業機構的全面評估，評估價值不低于對應的地產欠款額。”鑫苑服務方面人士透露，“這既保證了交易的公允性，也切實確保了公司及全體股東的利益不受損害。”

??市場分析認為，由于這些交易均涉及關聯方，且最高適用百分比率達25%以上，根據上市規則，該交易構成主要及關連交易，需要經過申報、公告、通函及獲取獨立股東批準等完整程序。這種設計雖然增加了交易的操作復雜度，但能確保交易的透明度和合規性。

??從更深層次看，這場債務重組反映的不僅是鑫苑服務單個公司的問題，更是整個物業行業在房地產調整期面臨的共同挑戰。隨著地產母公司流動性壓力持續，類似的關聯債務問題正在多個物業公司中顯現。如何處理這些歷史遺留問題，既關系到物業公司的財務健康，也影響著其未來發展的獨立性。

??轉型機遇與挑戰

??“從行業背景來看，以資抵債是當前上市物企與關聯方處理債務清償的普遍且成熟的方式。”鑫苑服務方面人士表示，“尤其在地產行業深度調整的當下，這種方式能幫助物業企業有效鎖定權益，最大程度規避應收款項風險。”

??有分析認為，這些資產若能有效運營，可嫁接充電樁、社區零售等多元服務，創造新的收入增長點。

??值得一提的是，以資抵債是起點，后續的資產運營才是鑫苑服務需要面臨的真正考驗。

??“這類抵債資產普遍存在流動性較差的問題。車位、商墅等資產在大規模處置時可能面臨折價風險，且日常維護、管理都需要持續投入，將直接增加公司的運營成本。”一位資深物業分析師表示。

??更值得關注的是估值不確定性。上述分析師認為：“鑫苑服務強調‘用于抵債的資產均經過獨立專業機構的全面評估，評估價值不低于對應的地產欠款額’，在當前房地產下行的市場環境下，這些資產的實際變現價值仍需市場檢驗。

??關于后續規劃，鑫苑服務方面人士告訴記者：“后續，我們將在繼續堅守物業服務主營業務的同時，聚焦抵債資產的高效盤活。會通過市場化去化、長期出租、專業化資產運維等多元方式，進一步提升資產運營效率與收益率。"

??不可否認，鑫苑服務這種選擇在短期內確實能夠改善財務報表，降低關聯交易風險。從長遠來看，如何將這些重資產轉化為持續收益，考驗著管理層的運營能力。特別是在當前商業地產市場承壓的背景下，車位、商墅等資產的運營效率將成為決定這次重組成敗的關鍵。