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??1月22日晚間，金科股份發(fā)布關(guān)于公司及全資子公司重整進(jìn)展的公告。公告披露，預(yù)計將于2025年2月18日召開公司及重慶金科重整案第二次債權(quán)人會議。

??此外，金科股份同步公告了《金科股份重整計劃草案》及《重慶金科重整計劃草案》。

??具備重整價值，多方合力推動重整有序開展

??據(jù)《金科股份重整計劃草案》，金科股份雖已陷入不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力的困境，但作為深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年的上市公司，仍擁有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和扎實的運營開發(fā)能力，項目圍繞“三圈一帶”（即京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)圈和長江經(jīng)濟(jì)帶）城市群深耕分布，土地儲備和可售資源充足，核心管理團(tuán)隊成熟穩(wěn)定，開發(fā)產(chǎn)品有良好的市場口碑和品牌影響力。金科股份作為深耕地產(chǎn)數(shù)十年的上市公司仍有一定的重整價值。

??金科作為2024年以來A股唯一一家已經(jīng)被法院受理重整的全國化上市房地產(chǎn)公司，其重整進(jìn)程備受市場關(guān)注，重整工作也得到了重慶五中院等各級法院，證監(jiān)會，重慶市委、市政府和重慶兩江新區(qū)管理委員會等各級地方政府及其部門，以及金科工作專班等的悉心關(guān)懷與大力支持，市政府還成立了工作專班，在重整引戰(zhàn)過程中起到了極大的促進(jìn)作用。從重整申請的審查到重整期間各項工作的推進(jìn)，重慶五中院對各個環(huán)節(jié)均嚴(yán)格把關(guān)，在重大事項上及時給予指導(dǎo)，確保重整程序依法高效推進(jìn)，切實保障各方合法權(quán)益。每家（戶）債權(quán)人特別是金融機(jī)構(gòu)更是對金科股份重整給予了極大的理解和寶貴的支持，對重整工作順利、高效推進(jìn)作出了積極貢獻(xiàn)。

??金科股份在法院及管理人監(jiān)督指導(dǎo)下，嚴(yán)格遵循企業(yè)破產(chǎn)法及其司法解釋等法律法規(guī)規(guī)定，保障重整期間企業(yè)正常運轉(zhuǎn)、確保職工隊伍穩(wěn)定，全力配合做好各項重整相關(guān)工作，并制定重整計劃草案。

??截至目前，重整所需的債權(quán)審查、資產(chǎn)評估、償債能力分析以及重整投資人招募等基礎(chǔ)工作已基本完成。基于市場化、法治化的原則，在管理人的指導(dǎo)及協(xié)助下，債務(wù)人根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，積極聽取、吸收債權(quán)人意見和建議，充分尊重各中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)結(jié)論意見，在充分進(jìn)行法律風(fēng)險評估和論證、可行性預(yù)判和分析的條件下制定本重整計劃草案。

??明確償債方案，多維保障債權(quán)人利益

??根據(jù)《金科股份重整計劃草案》規(guī)定，金科股份將在重整計劃執(zhí)行期間進(jìn)行資本公積轉(zhuǎn)增股票，用于引進(jìn)重整投資人、清償債務(wù)。具體來看，將以5,294,365,816股作為資本公積轉(zhuǎn)增基數(shù)，按每10股轉(zhuǎn)增10股的比例實施資本公積轉(zhuǎn)增，共計轉(zhuǎn)增5,294,365,816股。5,294,365,816股轉(zhuǎn)增股票不向原股東進(jìn)行分配，其中3,000,000,000股用于引入重整投資人，剩余2,294,365,816股分配給金科股份債權(quán)人用于償付債務(wù)。

??草案同步明確了資產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整方案，金科股份將資產(chǎn)分為保留與非保留兩部分，保留資產(chǎn)繼續(xù)留在重整后的金科股份體系內(nèi)；非保留資產(chǎn)全部作為償債資源，通過設(shè)立服務(wù)信托向債權(quán)人分配信托受益權(quán)份額清償債權(quán)。

??有分析認(rèn)為，金科股份在重整過程中設(shè)立服務(wù)信托，旨在適配地產(chǎn)項目公司現(xiàn)金回流基本特點，以時間換空間，持續(xù)釋放信托財產(chǎn)價值，避免資產(chǎn)快速變現(xiàn)導(dǎo)致價值貶損，同時又可實現(xiàn)上市公司改善財務(wù)狀況，恢復(fù)持續(xù)盈利能力，聚焦未來業(yè)務(wù)方向。

??關(guān)于備受外界關(guān)注的債權(quán)受償方案，職工債權(quán)和稅款債權(quán)將以現(xiàn)金方式全額清償，有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)通過對應(yīng)的優(yōu)先信托受益權(quán)份額、公開處置變現(xiàn)或以物抵債等方式受償。普通債權(quán)方面，每家（戶）普通債權(quán)人5萬元以下（含5萬元）的債權(quán)部分，以現(xiàn)金方式清償；超過5萬元債權(quán)部分，首次分配中，每100元債權(quán)可分得2.530431594052030股轉(zhuǎn)增后的金科股份股票，以及100份信托受益權(quán)份額；在償債資源預(yù)留期限屆滿后，如金科股份抵債股票及/或信托受益權(quán)份額在首次分配后仍有剩余的，將進(jìn)行補(bǔ)充分配。

??根據(jù)評估機(jī)構(gòu)出具的償債能力分析報告，截至評估基準(zhǔn)日，金科股份如實施破產(chǎn)清算，預(yù)計普通債權(quán)的清償率為3.02%。根據(jù)金科股份實際資產(chǎn)情況和以往破產(chǎn)清算案件中處置破產(chǎn)財產(chǎn)的實踐經(jīng)驗，這一比例仍存在很大的不確定性。若重整成功，如按多數(shù)普通債權(quán)人所對應(yīng)的債權(quán)金額100萬元測算，普通債權(quán)首次分配綜合清償率預(yù)計為22.36%，遠(yuǎn)高于金科股份在破產(chǎn)清算狀態(tài)下的清償率。

??投資人賦能，金科公布未來業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃

??據(jù)此前公告，金科已成功引入上海品器聯(lián)合體、四川發(fā)展證券基金、中國長城資產(chǎn)三家產(chǎn)業(yè)投資人，并與20余家財務(wù)投資人完成滿額簽約，產(chǎn)業(yè)投資人及財務(wù)投資人將合計支付投資款26.28億元。同步，上海品器聯(lián)合體承諾還將提供不少于7.5億元的借款，用于補(bǔ)充金科的流動資金和新項目投入。

??截至目前，所有重整投資人均已繳納足額的履約保證金。這也彰顯了投資人的資金實力。

??據(jù)了解，未來金科股份的整體戰(zhàn)略將主要圍繞“高效運營、精益管理、科技創(chuàng)新”展開，以提升盈利能力、資產(chǎn)價值和流動性為核心，推動公司轉(zhuǎn)型為聚焦強(qiáng)盈利能力和高投資回報的不動產(chǎn)綜合運營商。

??在投資人的協(xié)同賦能下，重整后的金科股份將設(shè)置“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊，通過投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)、運營開發(fā)改善型住宅、做精做強(qiáng)收費服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會，實施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈”轉(zhuǎn)型路徑，分階段實現(xiàn)短中長期經(jīng)營目標(biāo)。在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營業(yè)績的前提下，尋找新的增長曲線。

??草案明確，四大業(yè)務(wù)板塊中，投資管理是公司的決策中樞及關(guān)鍵資源整合與輸出中心，為其他三個板塊提供統(tǒng)一決策、資金支持、科技賦能；開發(fā)服務(wù)、運營管理是基于金科股份已有的業(yè)務(wù)能力整合而成，它們將為金科股份提供多業(yè)態(tài)不動產(chǎn)開發(fā)能力、全周期不動產(chǎn)運營管理這兩項基礎(chǔ)能力；特殊資產(chǎn)板塊將依托于重整投資人導(dǎo)入的相關(guān)專業(yè)能力及資源而建立，未來將成為金科股份各項業(yè)務(wù)的主入口，也將成為公司打造差異化優(yōu)勢的重要抓手。

??開發(fā)服務(wù)、運營管理、特殊資產(chǎn)為三個專業(yè)的業(yè)務(wù)板塊，既可獨立向外開展業(yè)務(wù)，又可在內(nèi)部不同板塊之間形成業(yè)務(wù)協(xié)同：開發(fā)服務(wù)板塊交付的項目由運營管理板塊進(jìn)行管理；特殊資產(chǎn)板塊獲取的不動產(chǎn)類項目，若需接續(xù)開發(fā)、改造、運營等，可交由開發(fā)服務(wù)、運營管理板塊。各業(yè)務(wù)板塊之間的支持、賦能、協(xié)同關(guān)系，有利于打造金科股份處理綜合、復(fù)雜問題的能力，為客戶提供綜合性的解決方案，同時增加盈利點、提高盈利能力。

??關(guān)于四大業(yè)務(wù)板塊的具體規(guī)劃及發(fā)展目標(biāo)，草案也進(jìn)行了詳盡闡述。以開發(fā)服務(wù)為例，金科股份將提升改善型住宅運營開發(fā)能力，遵從輕資產(chǎn)化的整體定位，專注于中高端住宅、商業(yè)綜合體和辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項目的開發(fā)與管理。金科股份重整完成后，保留公司和非保留公司中共有近600個項目。中國長城資產(chǎn)將配合公司對重整后的保留項目及非保留項目進(jìn)行系統(tǒng)梳理，形成后續(xù)資產(chǎn)經(jīng)營盤活方案。在重整計劃裁定批準(zhǔn)之日起6個月內(nèi)，金科股份將配合中國長城資產(chǎn)梳理其在重慶區(qū)域為主的存量項目，尋求代建代管等合作機(jī)會；同時，品器聯(lián)合體、四川發(fā)展證券基金以新的業(yè)務(wù)資源或項目經(jīng)過篩選論證后，提交維持金科股份重整后營運價值的增量方案。金科股份將在經(jīng)營好自身存量項目的同時，積極拓展市場化業(yè)務(wù)，力爭在未來3-5年成為不動產(chǎn)開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域的科技龍頭企業(yè)，共建、代建業(yè)務(wù)規(guī)模實現(xiàn)全國前五。

??再如在有著顯著增量市場特征的特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，此板塊將專注于困境資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的投資與處置，提供特殊資產(chǎn)全生態(tài)的“理債”服務(wù)，包括資產(chǎn)變現(xiàn)、運營、管理、處置及提供金融工具的解決方案。金科產(chǎn)業(yè)投資人團(tuán)隊在資產(chǎn)處置領(lǐng)域經(jīng)過多年的培育及孵化，儲備了大量的資源、渠道、合作方及團(tuán)隊。與此同時，房地產(chǎn)市場的從增量市場進(jìn)入存量市場，新周期的出現(xiàn)迫使行業(yè)出現(xiàn)大量的困境資產(chǎn)，結(jié)合金科股份歷史遺留的非保留公司，該項業(yè)務(wù)與市場環(huán)境、時間周期都高度契合。草案提及，中國長城資產(chǎn)將幫助金科積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，探索新的發(fā)展賽道，助力公司在特殊資產(chǎn)管理市場形成較強(qiáng)的市場影響力和差異化的競爭能力，各方共同探索房地產(chǎn)新形勢下“不良資產(chǎn)+”的風(fēng)險化解方案，從而為金科股份帶來快速發(fā)展的先機(jī)。同時，產(chǎn)業(yè)投資人將積極推動戰(zhàn)略合作伙伴阿里資產(chǎn)與金科股份建立深度業(yè)務(wù)合作，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)平臺賦能特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??一個嶄新的金科呼之欲出，令人期待。