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??“2025年，中國房地產止跌回穩，形成未來發展新階段的起點。”

??“未來15年、20年，房地產將隨經濟同步增長，出現新格局。”

??1月12日，重慶市前市長黃奇帆發表了對房地產形勢和走勢的判斷。他說：2025年，房地產將不再對中國經濟形成負拉動。

??黃奇帆認為，中國經濟遇上的難題至少有四五個，房地產嚴重的不景氣與結構性問題是其中之一。其他的難題包括城鄉差距還比較嚴重、地方政府債務負擔太重、資本市場二十多年一直徘徊在3000點左右比較低迷。

??“盡管近四年房地產多有調整，但從根本上，中國房地產不具備美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產20年拖累經濟的基因。”黃奇帆分析說，因此，不必夸大事實、自亂陣腳。

??中國樓市和美日情況不同

??現在，不少人對中國房地產仍有一種擔心：第一是認為調整的幅度甚至比日本還嚴重，第二是房地產市場危機可能會引發美國2007、2008年那樣的次貸危機。

??對此，黃奇帆表示：“我們可以明確地說，中國的房地產沒有美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產20年拖累經濟的基因。”

??黃奇帆分析說，美國的次貸危機，是美國政府在2000年遇上了互聯網泡沫危機和“9·11”以后，美國經濟低迷，為了啟動經濟，搞的破天荒的、違反經濟規律的決策的結果。

??美國政府當時定下，所有美國人，買房通通可以零首付，一點本金都不要，你可以去買一套房，買了以后，房價如果漲了20%，貸款占整個價值的80%，等于有20%的本金了。

??美國政府還允許老百姓套現，再借一次錢，把里邊增值了、變成本金的20%套現。套現可以養家糊口，可以吃飯旅游，可以消費。這樣一來，有個七八年時間，就把美國經濟搞亂了。

??因為有次貸，房地產銷售非常敞亮痛快，銀行發放次貸也不怕倒閉，銀行把次貸打個包作為CDS債券，在美國的資本市場發債，而且還可以放大40倍，也就是你有一億元，可以透支買成40億元債券。

??次貸危機來了之后，雷曼兄弟公司倒閉，引發整個海嘯，形成全世界10萬億美元的資產壞賬。

??黃奇帆說，對于中國房地產，中國政府從來清醒，沒有允許任何地方、任何企業搞零首付。如果有零首付就是違規，只要發現，一定把它斃了。

??第二，中國房地產的各種不良債務，從來沒有當作一個包去發債券，讓你高杠桿地發。所以，房地產如果有破產是一家公司的破產，如果有壞賬，是局部的壞賬，它沒有幾十倍杠桿變成金融市場的壞賬，也沒有發瘋一樣的高杠桿、零首付讓老百姓買房，變成許多泡沫。

??“中國不存在這樣的泡沫的金融基因。”黃奇帆強調說。

??“中國房地產哪怕現在有問題，那是一個庫存太大的問題，是一個去庫存、去產能的問題，是房產公司負債率比較高的問題。不要把中國房地產糊里糊涂地去跟美國聯系在一起，跟次貸聯系在一起，然后想象一下，有多么可怕。這么想，是自己自亂陣腳，把事情夸大了。”

??至于日本的情況，黃奇帆說，這次房地產的調整跟日本1990年的房地產調整放在一個臺面上去討論，這是風馬牛不相干的兩件事。

??“日本的房地產泡沫調整和日本的金融系統泡沫崩盤是結合在一起的。這個金融系統泡沫崩盤，不是房地產泡沫帶動金融系統崩盤，而是日元本身。”

??上世紀80年代，日元升值了2倍，到了1990年以后，日元又貶值了兩倍。一進一出，差不多有三倍四倍的震蕩。

??“日元升值和貶值是美國人對付日本人。在這個過程中，日本自己又沒有有效的抵御方式，最后被美國打了一棍子，是一個世界金融的‘割韭菜’。金融摧毀，再加上房地產泡沫——等到日元一貶值，整個雞飛蛋打，火上澆油。”黃奇帆說。

??第二個情況，1990年日本房地產泡沫崩盤時，日本的城市化率已經達到了77%。這是戶籍人口的城市化率，從1990年到現在，30年過去，它現在的城市化率也就是78%、79%.意思就是，上世紀90年代，日本城市化率已經到了頂峰。

??城市化率到了頂峰，房地產泡沫后，大量房子甩出來，沒有農村人口進城可以接盤，最后就憋在那里。“中國這次房地產調整，實際上戶籍人口城市化率才到了一半，即48%。過去幾十年增加了30個點，今后幾十年還可以加30個點。所以，我們有足夠的循環空間，以后可以化解。”

??房地產是龍頭產業

??房地產長期以來是經濟支柱產業，因為房價大漲和房產商搞高負債發展，引發了各種爭論。

??黃奇帆則認為，房地產也是龍頭產業。房地產一蕭條，跟房地產有關的制造業有四十多個行業，如機械、家電、建筑各種各樣的產業都會衰退。房地產是個很大的就業面，它一困難，至少減少幾千萬建筑工人的就業。“這些是必須解決的。”

??黃奇帆分析說，中國的城鄉融合發展，從宏觀上會為今后20年住宅類的房地產發展提供一種基礎性的需求。剛需還是在的，慢慢地會釋放。

??二十屆三中全會、去年9月24日中央政治局會議后，各部門布局的措施里，以及在經濟工作會議的文件里，都體現了政策穩住樓市的導向。

??黃奇帆說，至少有5種措施。

??一是政府收儲，去年初國家拿出3000億元，到了9月底，明確宣布拿3萬億元，“我估計到今年，還會有個3萬億元，甚至變成6萬億元，最終會有個幾萬億甚至10萬億元來收購房地產的庫存。

??這場房地產的危機，關鍵是產能過剩，差不多有20億平方米的一手房庫存。這個庫存，至少會帶出10萬億元的現金流回不來。回不來房地產商就資金鏈斷，斷了以后就出現各種各樣的三角債問題。

??如果國家拿幾萬億元，現在房價是比正常價格打了6折、7折，打6折的情況下，本來1萬億元買1億平方米，現在可能買1.6億平方米，可以多買很多的房子。政府可以用這個概念，買10億、15億甚至20億平方米的庫存，把房產商的庫存，變成國家儲備的國有產權的房屋，租賃給老百姓做公租屋。

??任何一個國家應該都有這樣的公房。公房是給老百姓、城市居民居住的，我國香港有50%，新加坡有70%，一般的國家會有20%~25%。

??我們國家也明確，要建立20%~25%的國家產權、但給老百姓居住的保障房。

??黃奇帆表示，因為過去這些年房地產過分發熱，政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。10億人口，假如說有2億人是需要政府的保障房，一個人10來平方米要20多億平方米。現在有5%在手中，還要增加15到16個點，那么就需要買10億、20億平方米。

??買了以后，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民，不管農民工進城要租賃房，還是大學畢業生當時買不起房要租賃，就都可以起到保障作用。同時，開發商拿到了這筆5萬億元的錢，這不是利潤，它要去還債。5萬億元到了債權人手中，債權人又會還它的債務，兩次、三次一循環，就可以使十幾萬億、二十萬億元的三角債出清。

??這是一個一舉兩得的事，國家現在正在推進。

??最后要說的是，政府是不是就套牢了？要拿5萬億、10萬億元套在里邊幾十年背債呢？

??黃奇帆說，用不著的。因為你是打了6折買房，然后租賃給老百姓做公租房，商品房每個月的租金也差不多打6折。就等于商品房買的，商品房出租，投入產出是平衡的。再把這筆租金作為REITs，在資本市場上發ABS債券（Asset Backed Securities），發了債券后，可以有4%左右的利息收入。

??老百姓現在100多萬億元存款，利息是1.8%。他們完全會高興地拿出10萬億元買政府這一債券，他可以得到4%的回報。

??所以，這件事一舉三得——市場增加了老百姓理財的資金資本；政府多了20%人口獲得保障房居住的能力；房產商把自己10年、20年積累的賣不掉的庫存打了6折賣給了政府。

??化債就把它化掉了，這件事現在正在做。

??二是政府已經拿出幾萬億元，支持地方政府對城中村危舊房進一步加深改造。

??要進一步提出來，2萬個鎮里亂糟糟的比較老破舊的房子，也應該放到這種改造里，因為它就是城市的一部分。這些事情說明，中國今后三五年，基礎設施還有很多可以做的事。

??這是第二個啟動市場的信號。

??三是中國企業房產系統的融資，在這一次改造以后，進行調控，會把現在房產商80%、90%的負債率，著力降到50%左右。

??房地產是重資產，全世界房產商負債率都不超過50%。包括我國香港，所有房產商平均負債率30%~40%。

??內地房產商出現了80%、90%負債率，是因為買地的錢是借來的，造房子開發貸又是借來的，房子還沒造好賣出去按揭貸款又是借來的，三個負債率疊在一起，這樣就80%、90%的負債。

??這是我們在源頭上沒管好，這地方不要發明創造，就按全世界通用的規則。買地的錢，不能80%、90%由銀行背著，而是要用自有資本，這是個鐵的原則。“我在重慶就這么干的，重慶房產商的負債率就相對低一點。你不能讓它負債，然后地價翻一番，300萬元一畝變1000萬元一畝，增加的錢全是銀行后邊堆，這樣的話，房地產商出格的‘地王’都會出現，這件事必須在源頭管住。”黃奇帆強調。

??另外老百姓按揭貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫、金融災難。第一套、第二套房有不同的首付，這樣就把這件事平衡了。

??“中國的金融系統跟房地產的關系，在這一次調整中，也會得到化解。”黃奇帆表示。

??我們注意到，外資已經陸續買入內地房地產資產。2024年以來，嘉里建設、香港置地、鐵獅門等外資均投資了深圳的房地產項目，中東資本亦開始入局，摩根大通在二級市場抄底地產股，險資、煤老板、中介機構、神秘資金紛紛抄底投資項目、土地和地產公司。它們無一不是看中目前房地產資產價格相比之前高位已經低到塵埃里而逢低吸納，還同時看好中國經濟和市場的未來。

??政策、市場、資本，一系列的態勢都昭示：中國房地產筑底回升的信號已經非常強烈，無論是外資、國資還是煤老板，它們作出的動作，成功的概率已經相當大。