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??全國各地正在掀起一場聲勢浩大的“退地潮”，覆蓋廣州、北京、深圳、成都、寧波等一二三線城市。

??這波退地潮中，萬科、越秀、華潤等地產巨頭紛紛行動，將一些早年拍下卻尚未開發的土地退還地方。地方政府一方面通過調整土地用途、降低開發要求等方式“解套”，另一方面加緊推動土地再上市，以吸引開發商重新入場。

??與此同時，地方政府開始試水“地票”補償政策。

??2024年8月底，越秀地產4天內退地4宗，金額超120億元，這些地塊是越秀地產3年前拿下的，一直未開發。廣州市政府對此補償方式為等值應付票據，越秀地產可用這些票據繼續在廣州買地。

??2024年12月，萬科以底價28.8億元拿下廣州番禺南站商務區3宗宅地。這3宗地塊此前就由萬科持有，后因軌道交通建設原因不具備開發條件而停滯；2023年底被政府收儲并調整規劃后，重新掛牌。

??國家發展改革委國土開發與地區經濟研究所國土經濟室主任黃征學表示，房企退地是正常的商業調整行為，主要是商業地產環境改變后，原有土地開發性質已不符合形勢變化的要求。這背后的邏輯，一方面是政府層面積極盤活存量閑置土地；另一方面則反映出，企業在市場環境變化后，面臨資金壓力。

??記者采訪的多位專家均預計，2025年房企“退地”情況還會增多。從囤地到退地，中國樓市的游戲規則正在發生深刻變化。

??退地需求凸顯

??曾誕生于樓市地市火熱時期的一些高價地塊，正面臨被房企退回的命運，這是樓市供需失衡的一個信號，也是市場調整的必然結果。

??2024年最后一天，保利發展以70.22億元底價拿下廣州天河區2宗地塊（前身為“絹麻廠地塊”），折合樓面地價5.1萬元/平方米。

??業內人士對于絹麻廠地塊并不陌生。絹麻廠地塊第一次拍賣是在2001年5月，起拍價僅3.86億元，折合樓面地價1012元/平方米，但因無人應價而被收回。

??2008年1月，絹麻廠地塊再次出讓，吸引了十余家房企競拍，包括恒大、奧園、粵海地產、新世界中國、保利發展等，經過200輪舉牌后，恒大以41億元總價競得，樓面地價1.31萬元/平方米。

??但由于恒大未繳齊土地出讓金，又未對地塊進行開發，地塊于2010年被廣州收回并更改為商業用途，恒大被罰沒1.3億元保證金。直到2024年9月，該地塊才又調整為住宅用地。

??除出險房企，央企、國企以及地方國資平臺，也出現“退地”情況。

??2024年7月，華潤置地針對福州斗池路綜合體未開發部分，提出退地申請。這宗地塊華潤置地已拿了10年，但原計劃建設4棟商務樓及1棟商業中心的東區地塊卻遲遲未開發。很快，調整完相關規劃后，這塊地重新上架拍賣，華潤置地又將它買了回來。

??之后的8月、9月和11月，越秀地產分別退回5宗地塊，涉及資金超135億元。其中11月以15.29億元現金補償退還廣州大干圍地塊，政府在將該地塊由商業用地調整為住宅用地后重新出讓，由越秀地產以20.23億元底價重新競得。

??在北京，萬科將一宗8年前拿的地塊退了，政府收回后改變了土地出讓條件，比如不再需要企業自持，掛牌價格和地塊合理上限價格也大幅增長，該地塊再次入市后被保利建工以89億元買下。在武漢，華僑城將位于楊春湖高鐵商務區的105畝地，直接退還給政府。

??2024年11月份，南京人居森林地塊在被退回幾個月后，調整規劃，容積率降為1.5、建筑高度降為60米，搖身一變成為低密宅地。此外，西安、長沙等地均出現房企退地現象。

??這波退地潮，不僅是開發商在止損，更是市場在重新定規則。規劃調整后，土地的開發價值提高，讓開發商“退一步再拿回來”成為可能。

??不過，從目前這些“退地”情況來看，“地方政府直接收回、收購落地的案例少，即收回土地，做公共用地，然后對開發商做出補償。大部分案例是收回后調整規劃，收縮或退出配建或自持比例，商辦改住等等，這些是多數案例。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??土地收儲須加快落地

??“退地”背后，開發商對市場預期并不樂觀。

??國家統計局數據顯示，2024年1～11月份，全國房地產開發投資同比下降10.4%，降幅比前10個月擴大0.1個百分點。該指標連續7個月位于兩位數降幅水平，且降幅仍在緩慢擴大。

??從影響投資的幾個重要指標看，1～11月，房屋新開工面積同比下降23%，降幅較前10個月擴大0.4個百分點；房屋施工面積同比下降12.7%，降幅擴大0.3個百分點。

??克而瑞對23個重點城市2023年至2024年上半年成交的住宅用地開工、開盤情況進行了統計，23個城市整體開工率為46%，其中一線城市開工率達到84.6%，二線城市則大幅降低至36.9%。

??也就是說，目前在一線城市以外的地方，土地成交1年半以后的開工情況都是非常低迷的，尤其是部分非市場化拿地較多的二線城市，長久不開工成為常態，土地供應也成為“無效供應”。

??近年來，城投平臺托底拿地，成為普遍現象。從2021年至2024年5月，重點監測的30個重點一二線城市成交的含住宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地），但城投拿地項目中全部開工的地塊僅20%，加上部分開工的地塊，總體開工率22%。

??2024年10月，財政部在新聞發布會上明確，允許專項債券用于土地儲備，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地。隨后，自然資源部出臺了關于地方政府專項債券資金收購閑置土地細則。

??專項債新政將為地方政府帶來更多低成本的增量資金，政府收儲的范圍和數量有望擴大。而收儲的定價則是各方較為關注的話題。

??李宇嘉分析稱，當前土地收儲的主要困難在于，一方面是地方沒錢，另一方面是收購價格談不攏，因為土地收回后，國家及各地要求若庫存壓力過大，就不能再將收回的地塊出讓，但收購要花錢，特別是專項債、專項借款，要求資金平衡，這就對收購價格有底線要求，還要在評估價基礎上打折。

??2025年1月3日召開的國務院常務會議提出，要加強用地、資金等要素保障，盤活利用存量低效用地。

??據華泰證券測算，截至2024一季度，我國存量閑置的未開工土地計容建筑面積或達到12.6億平方米。部分“閑置土地”的地段和資質不佳，實質開發價值較低，加之部分土地可能面臨開工后又停工，各地實際閑置土地庫存壓力可能更大。