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??中房網訊（劉敏 亞晨/文）新房市場的降溫效應，也傳導到了土地市場。

??8月份，土地市場延續了“規模走低、熱度分化”的趨勢，徐個別地塊高溢價成交外，市場整體仍以底價成交為主。

??土地市場熱度持續分化

??CRIC數據顯示，截止8月27日，全國300城經營性土地成交4795萬平方米，環比上月同期下降6%，同比下降30%。從前8月土地成交規模來看，約4.4億平方米，同比2023年同期下降兩成左右，供地節奏明顯變緩。

??在規模整體處于低位的同時，熱度也在持續分化。

??根據CRIC監測，8月份，僅上海、杭州、揚州等地平均溢價率突破10%，但更多城市仍是以低溢價成交為主，廣州、武漢、西安、南京等城市本月絕大多數地塊仍是底價成交，平均溢價率均未超過0.5%。尤其是南京在7月供應了多宗低密地塊入市的情況下，最終仍是全部底價成交。

??從整體來看，前8月整體溢價率降至4.1%，較2023年同期下降了1.5個百分點。

??反觀流拍率指標，卻不升反降。得益于地方供地策略的調整見效，8月土地流拍率為10%，環比已經連續三個月回落。

??分析人士認為，受樓市端表現持續低迷，房企現金流并未得到明顯改善，房企投資積極性受到重挫，這也是導致土地市場總體熱度不足的原因。

??全國土地收金走低

??從住宅用地出讓金指標來看，受挫明顯，8月單月全國土地收金走低。

??根據麟評居住大數據研究院監測，8月全國住宅用地出讓金為1256.74億元，同環比分別下降53.25%和15.37%；前8月土地出讓金為9714.06億元，較去年同期下降38.58%。

??從單月城市住宅用地出讓金TOP15來看，南京單月土地出讓金達112.38億元領先，但土拍熱度并不高。上海、鎮江則位居第二、三位，單月土地出讓金分別為109.49億元和86.78億元。

??值得一提的是，上海豪宅市場在本輪市場下行周期中脫穎而出，激發了房企在上海拓儲的信心。

??從前8月城市住宅用地出讓金TOP15來看，北京、杭州和上海位列前三，前8月住宅用地出讓金分別為855.67億元、724.41億元和619.51億元。

??從住宅用地成交總價TOP10來看，上海徐匯區斜土街道128D-07地塊以48.05億元位居成交總價榜首，并以13.1萬元/平方米打破國內土地出讓單價紀錄。

??無錫錫山區由金地、和居投資、錫山城市置業三家房企聯合拿下的東亭街道春聯路與規劃道路交叉口西北側地塊以總價21.84億元位居第二。位于東新板塊的杭政儲出[2024]81號地塊經過24輪競價，成交總價為17.48億元位居第三。

??地方供地策略調整

??實際上，為提升土地市場熱度，2024年以來地方供地策略也出現了積極變化。

??例如，上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規限制，為“優化增量”提供了更多的發展空間。

??具體來看，上海、深圳等放開70/90戶型比例限制；減少公攤面積，公共服務設施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容；放寬半開敞空間半計容比例，調整陽臺進深等約束條件；解除容積率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指標要求；放寬層高限制；優化飄窗和設備平臺管控要求。出臺限高令，控制超高層住宅開發。

??另外，在土地供應技術指標方面，也同步出現了一系列新變化。

??一是，優質低密宅地占比上升。今年各地低密度宅地供應比例持續上升，從8月土地供應數據來看，新增供應經營性用地平均容積率僅為1.94，較上月下降0.12，低密地塊供應占比持續增加。

??二是，體量較小的地塊占多數。從前8月成交數據可以看到，典型城市中，除了少數高總價高單價的優質“地王級”地塊，大多數都是體量較小的地塊。

??根據CRIC監測，2024年供應的地塊中，建面20萬平方米以上的宅地幅數占比只有1.3%（125/9780），僅為2023年的一半。2024年以來，有48%的宅地體量在2萬㎡以下，較2023年同期高出12個百分點。

??對此，《丁祖昱評樓市》認為，小體量地塊的增加，一方面減輕了開發商單次拿地的成本，另一方面在項目發展周期上也更加可控，有助于項目融資的順利進行。

??三是，供地頻次高。從自然資源部全面推行“預供地”、取消全年供地次數限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”以來，各地供地策略發生了明顯變化，實現單次小規模、高頻次的精準供地策略，一二線城市平均同日拍地幅數均明顯下降。而同日競拍地塊數量的減少，顯著降低了意向企業的資金壓力，并有助于優質地塊兌現應有的市場價值，助力市場信心穩定。