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??8月最后一個(gè)交易日，地產(chǎn)股迎來(lái)集體大漲，A股105家地產(chǎn)公司股價(jià)上漲，多只個(gè)股漲停。

??消息面上，傳聞稱有關(guān)方面正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，并放開跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

??事實(shí)上，“517新政”以來(lái)，隨著增量房貸利率下行，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。

??今年以來(lái)，LPR共已經(jīng)歷了兩次調(diào)整，2月5年期以上LPR單邊下調(diào)25BP至3.95%，7月再下調(diào)10BP至3.85%，兩次累計(jì)已下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

??各大城市首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低，廣州、蘇州等城市房貸利率已進(jìn)入“2時(shí)代”，與之相對(duì)應(yīng)的是存量房貸利率仍在4%以上。

??在新舊房貸利差逐漸拉大的情況下，存量房貸利率仍有一定的下調(diào)空間，如果存量房貸利率迎來(lái)二次下調(diào)，預(yù)計(jì)將減少利息1600億元-2200億元，能夠有效減輕居民按揭壓力，進(jìn)而刺激消費(fèi)回升，提振經(jīng)濟(jì)。同時(shí)減少提前還貸的現(xiàn)象，有利于穩(wěn)定樓市信心。

??今年以來(lái)，房貸利率處在持續(xù)下行通道。

??2024年以來(lái)LPR已經(jīng)歷兩次調(diào)整，第一次在2月，5年期以上LPR下調(diào)25BP至3.95%，降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來(lái)之最；隨后的7月，再下調(diào)10BP至3.85%。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年以來(lái)5年期及以上LPR共經(jīng)歷過(guò)9次調(diào)整，5年期以上LPR從2019年8月的4.85%降至3.85%，共計(jì)下降100BP。

??“517新政”取消首套和二套房利率下限以來(lái)，除了一線城市外，全國(guó)大部分城市已取消了房貸利率下限，多數(shù)城市房貸利率創(chuàng)下新低。

??據(jù)CRIC調(diào)研，重點(diǎn)30城首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率3.53%，較年初下調(diào)約0.6-0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，杭州、武漢、廈門等超半數(shù)城市首套房貸款利率已降至3.2%及以下，廣州、蘇州首套房貸款已經(jīng)跌破3%，例如廣州，匯豐銀行首套房貸利率低至2.9%，渣打、廣州銀行利率也低至2.95%，幾乎已經(jīng)接近公積金貸款利率。

??部分城市今年以來(lái)房貸利率累計(jì)降幅接近1個(gè)百分點(diǎn)，南京最為典型。

??據(jù)CRIC調(diào)研，今年初南京首套房貸款利率還站在4%以上，1月降至3.9%，2月隨LPR下調(diào)25BP至3.65%，“517新政”后，南京房貸利率再次經(jīng)歷數(shù)輪調(diào)整，目前主流銀行首套房貸款利率為3.05%，較年初累計(jì)下調(diào)約1個(gè)百分點(diǎn)。

??存量房貸而言，年初以來(lái)LPR下調(diào)一定程度上可以帶動(dòng)存量房貸利率下調(diào)，以減輕還貸壓力，不過(guò)存量房貸利率將在重新定價(jià)日（一般是明年1月）調(diào)整，也就是說(shuō)，現(xiàn)階段存量房貸利率仍維持在4%以上。

??去年三季度，存量房貸利率已經(jīng)歷了一輪調(diào)整。彼時(shí)，央行、金監(jiān)局于8月31日發(fā)文指導(dǎo)下調(diào)存量首套住房貸款利率，至9月25日正式降低存量房貸利率，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報(bào)價(jià)利率。

??去年11月6日，央行發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。

??不過(guò)，存量房貸利率下調(diào)仍面臨加點(diǎn)調(diào)整約束，整體利率水平仍低于現(xiàn)行的房貸利率。

??今年6月我們觀察到提前還貸的現(xiàn)象仍然存在，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。

??彼時(shí)，在北京房貸利率高位站崗的楊女士告訴我們她“有錢就申請(qǐng)還貸”。同樣在杭州的小小上一輪房貸利率調(diào)降至4.4%之后，于6月份再次提前還了一筆貸房貸。

??兩個(gè)月后我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，提前還貸的現(xiàn)象仍在發(fā)生。

??比如今年8月，杭州的李先生也提前一個(gè)月預(yù)約還了30萬(wàn)元的房貸，這是自2022年以來(lái)第三次提前還貸，在上一輪房貸利率調(diào)降后，李先生的房貸利率從5.4%降至4.2%，不過(guò)仍高于目前杭州3.15%的首套房貸利率。

??在李先生看來(lái)，房貸利率過(guò)高，最直接的影響是“不愿意消費(fèi)”，接下來(lái)他們家庭的計(jì)劃是繼續(xù)攢錢，房貸利率過(guò)高的話明年或許還會(huì)提前還貸。

??上述受訪者并非個(gè)例，存量房貸利率普遍高于增量房貸利率的情況下，居民的消費(fèi)被抑制，部分房貸利率過(guò)高的居民更愿意“提前還貸”來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)。

??新舊房貸利差加大的情況下，存量房貸利率仍有調(diào)降空間。

??要知道，目前房貸是國(guó)內(nèi)居民最大的負(fù)債項(xiàng)，如果能夠盡快調(diào)降存量房貸利率，可以有效減輕居民負(fù)債壓力，釋放一部分購(gòu)買力，進(jìn)而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，刺激消費(fèi)回升，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力。同時(shí)，還能減少提前還貸等情況出現(xiàn)，以穩(wěn)定樓市。

??CRIC根據(jù)目前存量房貸款的平均利率約為4%測(cè)算，以100萬(wàn)房貸、30年、等額本息還款計(jì)算，下調(diào)70BP預(yù)計(jì)可以減少月供還款400元，預(yù)計(jì)將減少購(gòu)房人利息支出1600億元左右；如果下調(diào)幅度達(dá)到100BP，可以減少月供還款約560元，預(yù)計(jì)將減少購(gòu)房人利息支出約2200億元。

??這意味著存量房貸利率下調(diào)后，市場(chǎng)預(yù)期將再減少購(gòu)房者利息約1600-2200億元。

??值得注意的是，存量房貸降息、跨行“轉(zhuǎn)按揭”推行的對(duì)商業(yè)銀行的負(fù)面影響較大，也將直接制約商業(yè)銀行的積極性和安全運(yùn)營(yíng)，還需后續(xù)更多細(xì)則出臺(tái)來(lái)支撐。

??整體來(lái)看，存量房貸利率仍有再次調(diào)降的空間。存量首套房貸利率下調(diào)有多方面的積極作用，能夠直接減輕居民按揭壓力，從而釋放一部分購(gòu)買力，發(fā)揮促進(jìn)消費(fèi)、提振經(jīng)濟(jì)的作用。對(duì)房地產(chǎn)本身的影響并非直接的刺激作用，更多的是中長(zhǎng)期的影響，居民按揭壓力減輕，避免出現(xiàn)大規(guī)模提前還貸現(xiàn)象，從而有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快恢復(fù)平穩(wěn)健康發(fā)展。