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??未來5年，北京房地產高質量發展的任務書、施工圖已經明了。

??11月26日，《中共北京市委關于制定北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱“規劃建議”）正式發布，明確將房地產政策納入“著力保障和改善民生”重點任務，提出以“持續推進住有所居”為目標，推動房地產發展模式轉型與品質升級。

??規劃建議圍繞城市更新、保障性住房優化、改善性住房供給、站城融合發展等八項舉措展開，為未來5年北京房地產發展提供了清晰方向。

??對比北京“十四五”規劃建議，這次的內容更加細化。另外，大力實施城市更新、促進人口與城市發展相適應等內容也跟房地產密切相關。

??在構建房地產新模式方面，規劃建議明確提出“加快構建房地產發展新模式”，這一表述放在首位，意味著北京房地產政策重點的深化與調整。與“十四五”規劃建議相比，“十五五”規劃建議不再局限于“完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系”，而是從更宏觀層面推動房地產行業轉型。建議強調完善“市場+保障”的住房供應體系和租購并舉的住房制度，表明未來北京將更加注重市場與保障的有機結合，既尊重市場規律，又強化政府在對困難群體住房保障中的責任。

??在推動站城融合發展、優化土地供給方面。北京提出，“推動站城融合發展，實施以公共交通為導向的綜合開發，優先向軌道交通站點周邊供應建設用地”。這是旨在通過土地供應優化促進職住平衡，減少通勤壓力。2024年北京第七輪供地計劃中，8宗地塊全部位于地鐵站點周邊，土地面積約27公頃，總建筑規模63萬平方米。2025年最新批次6宗地塊中，4宗鄰近地鐵站，包括朝陽區東壩鄉、海淀區東升鎮等熱點區域。北京市發改委數據顯示，前三季度商品住宅用地近九成位于軌道交通周邊，政策執行力度顯著。而建議明確要求“完善住宅、商業、社區服務等生活配套設施”，也體現了北京不斷強化從單純解決住房問題轉向打造完整社區、提升生活品質的思路，未來北京新建住宅區或將更加注重配套設施同步規劃、同步建設，存量住宅小區也有望進一步完善生活配套設施，提升居民生活便利度。

??在優化保障性住房供給方面，北京提出“優化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”，與“十四五”規劃建議相比，一方面，從“加大供給”調整為“優化供給”，意味著北京“十五五”期間保障房工作的重心將從追求規模擴張轉向追求精準匹配，也是住房政策更加精細化的一種體現，“優化”或體現在供給結構、空間分布、房屋渠道來源、品質等多個方面，其中“加大存量資源盤活力度”就是關鍵舉措之一，預計未來存量房屋（不局限于存量商辦用房）改建等的力度將加大。另一方面，“十五五”規劃建議更加明確地將“城鎮工薪群體”納入保障范圍，擴大了政策覆蓋面。根據“十四五”時期數據，北京累計建設籌集保障房67萬余套（間）、竣工43萬套（間），公租房備案家庭保障率達到85.5%，住房保障工作取得明顯成效，也為“十五五”深化轉型奠定基礎。

??在擴大租賃住房有效供給方面，北京強調“擴大租賃住房有效供給，培育市場化專業化運營機構，規范發展租賃市場”，或意味著北京將繼續大力發展租賃市場，特別是長期租賃和專業機構運營，為不同群體提供穩定、高質量的租賃選擇。本次雖未明確提及利用存量低效商辦項目改造、集體土地建設租賃住房等方式，但預計未來盤活存量商辦項目用于租賃住房仍將是重點方向。

??在增加改善性住房供給方面，北京明確提出要“增加改善性住房供給”，當前改善性住房需求較為多元化，包括以小換大、以舊換新、功能優化、品質升級等方面，因此供給也需要更加多樣化，除了適度增加大面積住房供給外，預計好設計、優品質、完善配套設施的住房將有所增加，有望進一步帶動改善性住房需求釋放。“增加改善性住房供給”與“優化保障性住房供給”清晰地展示了北京“十五五”期間的住房政策框架。

??在建設“好房子”方面，北京提出“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，進一步表明政策向提升質量轉變，物業服務相關提法與“十四五”規劃建議相比，雖然字數明顯減少，但內容更加聚焦。從“好房子”建設角度來看，2024年以來北京已經發布《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》和《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》和《住宅項目規范》，未來“好房子”標準或將進一步規范，合理引導預期。

??在大力實施城市更新方面，記者注意到，北京在“十四五”規劃建議的提法是“實施城市更新”，而“十五五”規劃建議的提法是“大力實施”，這明顯要求加大力度，同時具體提法上也更加注重“整體性、系統性”，這也標志著北京城市更新工作進入全面深化階段，未來5年城市更新強調區域綜合性更新，并側重與產業煥新、功能優化等深度融合，鼓勵產權主體自主更新、穩步推進城中村改造、推進完整社區建設等均有提及。值得注意的是，北京還著重提出了對實施機制的突破，致力于破解資金平衡等核心難題，明確要“加強制度創新和政策集成，完善以需求為導向、項目為牽引的分類實施機制，優化用地政策，健全多元化投融資方式，探索建立可持續的更新模式”，通過系統性的資源配置，不斷激發城市活力。

??另外一個最值得關注的政策動向是，北京提出“創新解決城市服務保障人員住房問題”。未來5年，北京要“探索‘一張床、一間房’模式，改善城市運行服務保障人員居住條件”，這一舉措直面超大城市運行中基層服務人員住房難題，體現了政策的人性化和精準化，通過提供更加靈活、經濟的住房選擇，北京有望更好地保障城市運行所必需的各類服務人員的居住需求，增強城市的包容性和可持續發展能力。

??尤其是建議對人口調控的提法，強調了“實施分區域差異化人口調控”，明確提出要完善穩定就業人口規模和促進青年人口增長的政策措施，預計“十五五”時期，北京吸引青年人口的政策有望加力，這對于房地產發展也將形成利好。