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??房企化債迎來重要突破。

??9月1日，禹洲集團(tuán)對外釋放了一個消息，其境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足并正式生效，整體化解66.8億美元債務(wù)風(fēng)險，成功降債35億美元，成為了全國第5家完成境外債務(wù)重組所有流程的房企。

??同日晚間，佳兆業(yè)集團(tuán)也宣布其境外債務(wù)重組計劃已取得關(guān)鍵性進(jìn)展，重組生效日期預(yù)計于9月底正式落地，將削債86億美元。

??據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2025年8月，全國共有77家房企發(fā)生債務(wù)違約，約60家出險房企公布了債務(wù)重組進(jìn)展，其中20家房企的債務(wù)重組方案獲批，化債總規(guī)模突破1.2萬億元。

??目前，融創(chuàng)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋、時代中國、龍光等房企已完成境內(nèi)及境外債務(wù)重組；禹洲、中梁、當(dāng)代等房企完成境外債重組；旭輝、佳兆業(yè)、碧桂園、世茂等企業(yè)的境外債重組方案已獲批。此外，新華聯(lián)于今年6月完成重整，金科股份、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的重整方案經(jīng)法院批準(zhǔn)后已進(jìn)入執(zhí)行階段。

??“這標(biāo)志著房企風(fēng)險處置進(jìn)入快車道，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造。”房地產(chǎn)市場人士普遍認(rèn)為，完成債務(wù)重組只是第一步，在樓市新周期里想要活下去，需要的是穩(wěn)健的財務(wù)、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和精心的運(yùn)營。

??從“展期”轉(zhuǎn)向“削債”

??2025年以來，房企債務(wù)重組進(jìn)程明顯加快。

??8月20日，“21旭輝03”通過了重組方案投票，這使得旭輝境內(nèi)債重組幾近完成，目前已通過重組方案的6筆境內(nèi)債存續(xù)規(guī)模合計96億元，僅余“22旭輝01”仍在投票中。

??融創(chuàng)旗下的境內(nèi)債已于8月11日復(fù)牌，并開始陸續(xù)落地各項(xiàng)條款，股票選項(xiàng)申報登記相關(guān)工作已完成，選擇股票選項(xiàng)金額為55.9億元。同期融創(chuàng)推出全面?zhèn)D(zhuǎn)股方案重組95.52億美元債務(wù)，將于9月15日在香港高等法院舉行召集聆訊。

??“全力以赴完成境內(nèi)外公開市場債務(wù)風(fēng)險的化解。”融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在中報中提到，預(yù)計將于2025年底前完成境內(nèi)債重組方案的執(zhí)行和境外債重組相關(guān)的所有法庭程序。

??在這一輪化債浪潮中，最核心變化是從“展期”轉(zhuǎn)向“削債”，多數(shù)房企通過債轉(zhuǎn)股、現(xiàn)金要約、資產(chǎn)抵債等方式實(shí)現(xiàn)削債70%左右。

??在禹洲集團(tuán)的境外債務(wù)重組方案中，部分債權(quán)人將獲得公司新發(fā)行56.45億股股票，占重組后公司已發(fā)行股份約37.94%。此外，禹洲集團(tuán)還通過供股籌集近1億港元資金，用于支付重組相關(guān)費(fèi)用及補(bǔ)充集團(tuán)流動資金。

??禹洲集團(tuán)方面表示，本次重組方案核心目標(biāo)在于將集團(tuán)境外負(fù)債規(guī)模調(diào)整至合理水平，恢復(fù)資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健與可持續(xù)性，確保集團(tuán)業(yè)務(wù)能夠持續(xù)經(jīng)營并實(shí)現(xiàn)健康蓬勃發(fā)展，同時緩解公司流動性壓力。

??融創(chuàng)中國被視為房企解決債務(wù)風(fēng)險的示范案例，在其發(fā)布的境外債務(wù)二次重組方案中，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)重組采用“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”模式，成為首家將所有美元債券轉(zhuǎn)換為公司股本的開發(fā)商。若最終順利實(shí)施，融創(chuàng)基本實(shí)現(xiàn)境外債務(wù)清零。

??佳兆業(yè)同樣通過債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)處置等多種方式，對原有債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)性優(yōu)化。重組成功后，新票據(jù)的票面利率介于5%～6.25%，較歷史債務(wù)的利率有所下降。債務(wù)平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，當(dāng)下房企流動性困境沒有明顯緩解，高比例削債能大幅減輕企業(yè)償債壓力，避免出現(xiàn)二次違約。對債權(quán)人來說，若房企后續(xù)經(jīng)營改善，股權(quán)價值提升，債權(quán)人可通過分紅或轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲益。

??某房企內(nèi)部人士表示，唯有活著，償債才有基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場還在底部，沒有新的項(xiàng)目開發(fā)就沒有現(xiàn)金流入，所以只能從源頭上減負(fù)，將有限的現(xiàn)金流用于恢復(fù)正常經(jīng)營，債務(wù)重組只是手段，經(jīng)營重構(gòu)才是目的。

??化債與轉(zhuǎn)型并行

??房企債務(wù)重組提速背后，是緊迫的時間窗口。

??2025年1～8月，TOP100房企銷售總額為23270.5億元，同比下降13.3%，千億規(guī)模房企僅剩5家，銷售額均值為1508.7億元；TOP10房企銷售額占比49.2%，行業(yè)集中度逐步提升。

??單看8月，TOP100房企銷售額環(huán)比增長3%，同比下降11%，這表明市場有所回暖，但遠(yuǎn)未恢復(fù)到正常水平。

??此外，286家披露業(yè)績的上市房企在2025年上半年累計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.85萬億元，累計實(shí)現(xiàn)凈利潤851.77億元。值得關(guān)注的是，189家上市房企總計虧損1912億元，凈利潤為負(fù)的房企有89家。

??多家房企掌舵人在半年報中提及，房地產(chǎn)市場仍處在深度筑底期，預(yù)計今年總體行業(yè)規(guī)模將下滑5%~10%，信心修復(fù)需要時間，企業(yè)經(jīng)營面臨重要考驗(yàn)。

??對于出險房企而言，債務(wù)重組是企業(yè)自救的關(guān)鍵一環(huán)，但要想完全“上岸”，身上的“包袱”依然很重，它們也嘗試通過出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投和深度轉(zhuǎn)型尋找突圍之路。

??臨近8月底，寶龍地產(chǎn)將杭州濱江寶龍城擺上貨架，商業(yè)綜合體部分報價28億～35億元，寫字樓報價13.9億元，總價超過40億元。萬科也于8月26日將吉林松花湖國際度假區(qū)開發(fā)有限公司和北京萬冰雪體育有限公司各75%的股權(quán)賣了出去。

??“面對當(dāng)前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要，我們體會到做增量容易，做存量難。”萬科管理層稱。

??孫宏斌也坦言：“公司過去經(jīng)歷過很多困難和風(fēng)險，不管是再好的行業(yè)，杠桿高風(fēng)險就會大，所以降杠桿是必須的。”

??通過項(xiàng)目出售和債務(wù)重組，融創(chuàng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了杠桿壓降，同時發(fā)展物管、文旅業(yè)務(wù)板塊，上半年合計收入超56億元，占比提升至28.3%。另外，融創(chuàng)獲得貝恩投資90億美元資金支持，正在通過“而今管理”尋找優(yōu)質(zhì)代建項(xiàng)目。

??從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，這是絕大多數(shù)出險房企的選擇。

??旭輝控股董事局主席林中表示，距離旭輝控股真正“站起來”，可能還需要3年時間。他提出旭輝要“二次創(chuàng)業(yè)”，走一條“輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量”的新路徑，聚焦“收租、自營開發(fā)、房地產(chǎn)資管”三大核心業(yè)務(wù)板塊。

??26億元撬動1470億元債務(wù)清零，金科地產(chǎn)完成全國首例千億級房企司法重整，攜手長城資產(chǎn)轉(zhuǎn)型特殊資產(chǎn)管理，開啟“不良資產(chǎn)+”市場新賽道。

??“目前來看，代建、輕資產(chǎn)運(yùn)營是房企轉(zhuǎn)型的主流方向。”一位房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士表示，通過“代建+管理輸出”既能獲取穩(wěn)定收益，又能保留地產(chǎn)基因，將過往積累的資源最大限度變現(xiàn)。

??值得一提的是，中國信達(dá)于7月16日宣布采取“罰息豁免+債務(wù)展期”的組合策略對中民投18.99億元債權(quán)實(shí)施重組。中國信達(dá)主動免除約7923萬元罰息，僅以本金作為重組基數(shù)，并將還款期限延長至2025年底。18.2億元債務(wù)的“免息展期”無疑是對出險房企積極化債的又一針“強(qiáng)心劑”。

??“現(xiàn)在評判出險房企值不值得出手相救是要看其手上有沒有可盤活的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能不能產(chǎn)生現(xiàn)金回流。”前述某房企內(nèi)部人士說。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，債務(wù)重組雖為房企贏得了“時間窗口”，但要真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)營回歸良性發(fā)展，還需多重因素協(xié)同，穩(wěn)住現(xiàn)金流、提高運(yùn)營效率、恢復(fù)市場信心才是走出困境的關(guān)鍵。

??行業(yè)承壓，走在自救和恢復(fù)前列的房企，更有機(jī)會在行業(yè)恢復(fù)后率先走出困境。