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??隨著城市住房步入存量發(fā)展時期，房屋老齡化、安全隱患日漸凸顯。

??一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，逐步進入使用年限的中后期。預計到2040年前后，將有近80%的城鎮(zhèn)房屋成為“老小區(qū)”。以上海為例，截至2023年底，全市城鎮(zhèn)住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”；在浙江，建成于2000年以前的城鎮(zhèn)住房超過72萬幢。

??這些老舊住房如何維修維護，以實現(xiàn)安全使用？主要通過住宅專項維修基金解決？以南京為例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經(jīng)歸集維修資金且當前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元。

??“住宅專項維修資金自2000年之后才開始設(shè)立，此前的很多小區(qū)尚未設(shè)立這項資金，且這些小區(qū)多為原有公房，建設(shè)、投資和分配多由地方政府或所在單位承擔。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，后期，還有一些小區(qū)存在繳存不規(guī)范、續(xù)籌機制不完善等問題，也制約著專項維修資金的充足性，如2004年左右的商品房和經(jīng)濟適用房因價格較低，住宅專項維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額較低，難以滿足房屋維修需求。

??“部分小區(qū)專項維修資金不足的問題，已影響到房屋的有效維修，當前只能依據(jù)社區(qū)和業(yè)主決定，分批次處理。”大連市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一工作人員表示。

??存量住宅樓齡分布 （來源：國家統(tǒng)計局、中金公司研究部）

??如何解決住宅專項維修資金不足的問題？據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，一些城市老舊小區(qū)針對住宅維修資金不足的問題已經(jīng)先行先試，并積累了一些經(jīng)驗和方法，涉及續(xù)繳、房屋保險、公共物業(yè)運營收益及維修資金的保值增值等方面。

??一是開展專項維修資金續(xù)繳、補建工作。

??對于在物業(yè)專項維修資金歸集政策出臺前交付使用的老舊小區(qū)，各地正嘗試補建、續(xù)繳物業(yè)專項維修資金。如建于1994年的杭州富陽區(qū)的恩波花園在2023年迎來舊改，為了讓改造成果更持久，小區(qū)籌備補繳物業(yè)維修資金，經(jīng)過多方溝通協(xié)調(diào)，截至2023年10月底，小區(qū)共收繳物業(yè)維修資金25萬元，這筆資金也讓恩波花園成為杭州市老舊小區(qū)改造中業(yè)主自籌物業(yè)專項維修資金最多的小區(qū)。

??實際上，作為全國試點建立“房屋養(yǎng)老金”制度的22個城市之一， 杭州市住保房管部門正在研究這一課題。

??根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，杭州從1997年12月啟動、2002年2月全面開展住宅專項維修資金歸集工作，截至2023年8月底，杭州全市物業(yè)專項維修資金累計歸集301.5億元。杭州市住保房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，杭州歸集住宅專項維修資金31.6億元。

??二是鼓勵小區(qū)將公共物業(yè)出租運營后的收益補充到小區(qū)專項維修資金賬戶中。

??2021年年初，杭州德信東望小區(qū)業(yè)委會便率先行動，將小區(qū)32萬余元的經(jīng)營性收支補充到小區(qū)物業(yè)專項維修資金賬戶，開創(chuàng)了杭州此類舉措的先河。緊隨其后，云亭公寓、大河宸章、黃龍雅苑等商品房小區(qū)也紛紛效仿，提前將各自的經(jīng)營收益轉(zhuǎn)入住宅維修資金，以充實這一資金。

??今年5月份，杭州市住保房管局官網(wǎng)發(fā)布了一則通知：杭州市房管部門和民政部門根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》重新修訂了《臨時管理規(guī)約》《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》等示范文本。

??引人注目的是，在這個2024年修訂的《臨時管理規(guī)約》和《管理規(guī)約》示范文本中，其中“物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配”這一章節(jié)中有這樣一條表述：“本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的共有部分委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營，所得收入扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。并按下列約定使用：1.5%轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金(業(yè)主共有收入應當主要用于補充物業(yè)專項維修資金)。”

??最近出臺的《南京市住宅物業(yè)管理條例》也提示，小區(qū)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會成立前，應當將收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，自2024年10月1日起施行。

??也有小區(qū)經(jīng)營性收入充足，除去固定的維修應急的資金外，仍有富余的。比如素有“杭州福利最好的小區(qū)”之稱的蘭桂花園，由于小區(qū)創(chuàng)收高，經(jīng)營性收入除了用于逢年過節(jié)給業(yè)主發(fā)放各種福利，還早在2013年就設(shè)立了“小額物業(yè)維修資金”，專門用于小區(qū)公共部位的維修。

??另外，在上海，一些社區(qū)街道如凌云街道梅苑二居春華苑、湖南街道亦園大廈則又啟動了一種日常續(xù)籌新模式，在通過物業(yè)費調(diào)價方案的同時，嘗試從物業(yè)管理費中提取部分資金補充到住宅維修資金中，如上海市經(jīng)凌云街道城建中心協(xié)調(diào)，小區(qū)物業(yè)公司——徐房物業(yè)綜合考慮群眾意見和小區(qū)公共收益及維修資金等情況，整合出分步調(diào)整物業(yè)費并從中取部分資金補貼維修資金的方案，第一步從2024年1月調(diào)整為1.2元/平方米?月，第二步是從2026年1月起調(diào)整為1.4元/平方米?月，第三步從2026年1月起,從物業(yè)服務(wù)費中提取0.05元/平方米?月補充至業(yè)主維修資金賬戶。

??三是提高住宅維修基金的保值增值收益。

??全國人大代表、南京地鐵集團董事長佘才高則建議，加強住宅維修基金的保值增值性。目前，我國住宅專項維修資金平均年收益率約為 2%，處于較低收益率水平，對此可以通過制度引導或法律規(guī)定的途徑，吸收社保基金投資運營管理經(jīng)驗，按照安全性、收益性和長期性原則，委托專業(yè)機構(gòu)投資運營房屋養(yǎng)老金存量資金，提高房屋養(yǎng)老金增值收益水平。

??如位于北京市朝陽區(qū)奧運村街道的萬科星園，小區(qū)業(yè)委會征集意見后，研究決定通過大額存單來確保存量維修資金的保值增值。根據(jù)每年的維修資金使用計劃，小區(qū)業(yè)委會把存量維修資金按照不同的年限、批次在銀行進行大額定期存款組合，包括3個月、1年期、3年期和5年期等，確保在不影響后續(xù)使用的前提下，能夠獲得相對較高的收益，最大化確保維修資金保值增值。萬科星園小區(qū)業(yè)委會秘書王立云透露，接手小區(qū)維修資金賬戶的初始余額為3900余萬元，在過去10余年間，用于小區(qū)公共設(shè)施專項維修的費用約為760余萬元。截至2023年11月，小區(qū)維修資金賬戶的余額不僅未減，反而增至5040余萬元，實現(xiàn)了1900余萬元的增長。

??四是通過房屋保險提升房屋養(yǎng)老的資金需求問題。

??早在2016年，江蘇泰州創(chuàng)設(shè)了“房屋維修保險”方案，在市物業(yè)管理中心設(shè)立統(tǒng)籌賬戶，資金由政府籌資、企業(yè)保費、業(yè)主保費等共同組成，統(tǒng)籌用于所有參保房屋的維修支出。2021年，泰州市的房屋維修保險機制又被寫入《泰州市住宅物業(yè)管理條例》，并在全市范圍內(nèi)推廣。截至2022年底，市直共有120538戶參保，歸集保費498萬元；市維修資金代管機構(gòu)通過“房屋醫(yī)保”機制，共受理房屋滲漏維修37644件，審批時長僅需半天。

??據(jù)介紹，泰州市某小區(qū)業(yè)主A初始交納維修資金2000元，2016年該小區(qū)參與房屋醫(yī)保試點，在業(yè)主A正常交納物業(yè)管理服務(wù)費的前提下，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主A交納一年房屋醫(yī)保（24元），業(yè)主A在自愿參保的原則下交納一年的房屋醫(yī)保（24元）。因此，業(yè)主A所能申請的房屋維修額度為5300元。如果業(yè)主A不參與房屋醫(yī)保，則只能使用1000 元（2000×0.5）的維修額度。對比之下，參保后業(yè)主A所能使用的維修額度是參保前的5倍多，顯而易見，在房屋醫(yī)保模式下，業(yè)主享受到了更多的政策實惠與便利，當面臨房屋維修時，能夠更便捷地提取維修資金解決住房維修問題。

??目前，廣州亦表示鼓勵業(yè)主委員會、物管委員會積極籌措資金為本小區(qū)房屋購買保險，并明確在2025年末總結(jié)經(jīng)驗，在全市范圍穩(wěn)步推廣。