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??博士園西園地產項目開發建設十余年，始終沒能擺脫有房無證的現實困境。

??據公開資料，2012年6月20日，中牟中建宏圖房地產置業有限公司（以下簡稱“中建宏圖公司”）摘得中牟縣城西區、迅達路南側、寶峰街東側46畝地塊后，隨即投入了開發建設。

??然而十余年過去，該使用權限70年的地塊上，拔地而起的博士園西園地產項目卻成了名副其實的“小產權房”，始終處于“有房無證”的尷尬境地。

??2024年12月22日，中房報記者在中牟縣實地調查中發現，博士園西區開發至今相關證照部分缺失，導致業主們遲遲不能辦理房產證。

??房產證辦理困境背后，是中建宏圖公司開放該小區過程中，債權轉股權，大量購房款轉入私人賬戶引發的“后遺癥”。

??2024年12月初，王智景在互聯網公開實名舉報。在其發布的視頻中，王智景表示，中牟縣司法局原副局長蔡某彬存在巨額財產來源不明、侵占其所屬公司資金等多項違紀違法問題。引發輿論關注。

??實名舉報牽涉的公司正是中建宏圖公司。

??對此，中房報記者向中牟縣住建局求證博士園西園小區相關情況，截至發稿未獲回復。

??普通住宅變“小產權房”

??在河南鄭州中牟縣文博路與寶峰街交叉路口東南一側，博士園西園地產項目是該地段中介口中比較“知名”的樓盤。

??2024年12月22日下午，中房報記者前往中牟縣博士園西園小區現場實地調查，博士園西園小區有六棟一樓為底商的住宅樓。

??記者以購房者身份詢問博士園西園附近多家地產中介。其中德佑地產（鏈家集團旗下平臺，記者注）業務經理告訴記者：“我們門店目前沒有博士園西園的相關房源，因為西園目前沒有房產證，沒辦法交易。西園只有出租，沒有出售，出租價格在1200元至1500元每月左右，房子是130平方米的。”

??另一家小型地產中介的工作人員告訴記者：“（博士園）西園六棟樓全部沒有房產證，店里有一些房源可以出售交易，但是因為沒有證照,只能是你（記者）、業主和我們中介當面簽三方協議，房產證也不知道什么時候能辦下來，目前沒有一點消息。”

??隨后記者以購房者身份前往西園了解情況，部分住戶在交談中暗示記者，盡量不要購買博士園西園的房產。

??“我們這個小區沒有房產證的，你不是必要的話不要買，因為只能簽購房合同，沒有房票。”

??記者從小區住戶口中得知，博士園西園小區因為長久沒有辦理房產證，在當地樓市交易中也沒有任何優勢。“70年的土地，建了一片小產權”，結果導致小區的房價一再探底。

??據了解，30余萬元的價格能購買到該小區建筑面積100平方米以上的房產加車庫，作為比較，西園周邊的小區，沁園馨城的價格在4700元每平方米左右，逸品春天的價格則在5500元每平方米左右。

??物業工作人員告訴記者，目前博士園西園小區的房價因樓層和位置的不同，價格一般也不相同，但是都不會超過4000元每平方米，車位的價格則是一年在500至600元左右。

??中房報記者從業主王然（化名）手中獲得了一份當年購房時開發商提供的“入戶證明（以下簡稱《入戶證明》）”。

??《入戶證明》載明，依據《中華人民共和國合同法》等法律法規，為保護不動產權利人的合法權益，房屋購買人對該不動產享受終身使用權，特此證明。

??經其證實，除了這份《入戶證明》之外，還有一份車位證明，都加蓋著中建宏圖公司的公章，但是“至今沒有辦理房產證”。

??為此，中建宏圖公司原法定代表人王智景在接受中房報記者采訪時表示，公司非常希望能夠辦理齊全的“五證”（五證系房地產開發企業在銷售商品房時必須具備的五個證件，包括：《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，記者注），給業主們一個安心滿意的購房結果，但是因為中建宏圖公司深陷股權糾紛多年，而且高管涉嫌侵占了相關購房款，導致難以辦理缺少的證照。

??據王智景介紹，目前中建工圖公司博士園西園小區項目的相關證照，只有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。另外的《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》至今沒有取得。

??王智景稱，這一切問題的根源，都是公司股權變動引發的債務危機所致。

??股權“拉鋸戰”牽出實名舉報案中案

??王智景告訴中房報記者，2012年中建宏圖公司摘地后，在7月著手開發建設博士園西園項目，但是當時因為資金存在缺口，通過熟人介紹，王智景認識了蔡某彬，從2013年下半年至2014年建，王智景分五次向蔡某彬借高息放款5700萬元。使用借款期間，王智景歸還了蔡某1000萬元，余下4700萬元（經王智景介紹，其中有蔡某彬前妻王某的1700萬元），支付利息延續到2015年6月底。

??根據中牟縣2016年2月2日發布的職務任免通知，蔡某彬被任命為中牟縣司法局副局長。后于2018年前后辭去職務。

??據王智景回憶，2015年7月至9月間，蔡某彬多次找其商談，建議把中建宏圖公司股權80%交給蔡某彬，以股份沖抵債務，并承諾公司之前的債務由其承擔。王智景經過與中建宏圖公司股東王某某商議后，三人于2015年10月10日簽訂股權轉讓協議。

??其中甲方為王智景，乙方為蔡某彬，丙方為王某某，協議上寫明身份證號并按有手印。協議中第一條約定：“由于工作需要和公司的經營運行，中建宏圖房地產公司之前借支乙方資金肆仟柒佰萬元作為甲方享有中建宏圖房地產公司股權的80%轉讓給乙方（委托代理人郝某云），丙方享有的該公司20%的股權轉讓給甲方。”

??雙方約定在股權轉讓結束之后，中建宏圖公司的法定代表人由王智景變為蔡某彬的委托人郝某云。在股權轉讓相關的權利義務轉讓條款中的第一條規定，乙方根據公司章程及經營模式負責中建宏圖公司的全面工作。甲方在協助辦理股權轉讓手續后，繼續參加公司的經營管理，配合法定代表人郝某云的各項工作。

??協議中還規定，中建宏圖公司財務工作的各項支出應經乙方及郝某云簽字同意，甲方簽字審核后才可生效。郝某云作為中建宏圖公司法定代表人可以決定對外引進資金（貸款、借款）利息不得高于月息三分，且引進的資金必須歸還甲方借支的個人資金。同時還規定對于公司之前向社會借支的高息借款，應根據公司財務狀況分批分期對出資戶歸還本金。

??好景不長，2016年下半年，王智景發現蔡某彬違反協議約定，在已有大量售房款入賬的情況下，遲遲沒有償還中建宏圖公司的對外債務以及項目工程款，被多人起訴。2017年，中建宏圖公司被列為失信被執行人，運營徹底癱瘓。

??王智景告訴記者，2018年，他向中牟縣人民法院提起訴訟，將蔡某彬的代理人郝某云告上法庭，要求依法解除股權轉讓合同，并將中建宏圖公司80%的股權恢復到自己名下。歷經一、二審，最終法院判決郝某云歸還股權，經過執行程序后，王智景重獲股權。

??數億購房款轉入私人賬戶

??但是，在2019年10月，王智景將股權轉讓給現任幾位股東后發現，公司名下的住房、商鋪、車位幾乎全部被出售，且款項付清，但是在公司賬目上沒有一分錢進賬。

??據王智景此前統計，中建宏圖公司移交給郝某云之前，名下尚有283套住房、54套商鋪、近600個車位，已出售的338套房屋尚有70%的房款未收回。

??王智景梳理郝某云代持股份，蔡某彬實際控制公司的2015年10月至2019年10月間中建宏圖公司銀行流水證實，該期間公司賬戶未有售房款進入，也沒有償還對銀行的貸款。其他業主的繳款收據和轉賬單據證實，公司名下的房產確已被出售，只是放款沒有打入中建宏圖公司賬戶，而是轉入蔡某彬控制或者關聯的其他公司賬戶。

??王然等業主提供的轉賬記錄佐證了這一情況，據購房記錄，王然等數位業主的購房款轉入了中牟縣牟新二手車交易市場有限公司。據王智景介紹，這家公司就是與蔡某彬有關聯的公司。

??據王智景統計，郝某云在代持蔡某彬在中建宏圖公司股份兼公司法人期間，將公司應收賬款（售房款，記者注）近2億元匯入蔡某彬的個人賬戶，致公司財產損失。

??2025年1月14日，中房報記者撥打郝某云電話詢問相關問題，郝某云在電話中稱：“對于中建宏圖公司的情況完全不清楚，我只是名義上的法人，沒有參與過任何公司的事情，股權是替蔡某彬代持，這些年我都沒有去過中建宏圖公司，我只是在蔡某彬家從事保姆的工作。”

??隨后，記者撥打中牟縣住建局電話，詢問博士園西園項目目前的情況，但截至發稿未獲回復。

??2025年1月14日，中房報記者撥打蔡某彬電話，對方獲知記者來意后，直接掛斷了電話。

??（應受訪者要求，文中王然為化名。）