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??為了釋放新房購(gòu)買力，多個(gè)城市開(kāi)始推出買房“以舊換新”政策。

??10月20日，浙江寧波啟動(dòng)住房“換新購(gòu)”活動(dòng)，在此之前，南京、淄博、南通、揚(yáng)州、海寧、濟(jì)寧等多個(gè)城市鼓勵(lì)提倡“以舊換新”活動(dòng)。

??何謂“以舊換新”？

??即針對(duì)改善置換群體，也就是有“賣舊房換新房”需求的購(gòu)房者，幫助他們提前鎖定意向新房，同時(shí)加速舊房出售。

??在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，“以舊換新”效果如何？

??從理論上來(lái)講，該項(xiàng)政策參與各方都有諸多受益點(diǎn)，但是目前已推出該項(xiàng)活動(dòng)的城市效果來(lái)看，咨詢了解的多但愿意成交的少，效果不及預(yù)期，且在實(shí)操過(guò)程中會(huì)面臨很多實(shí)際問(wèn)題，難以大范圍推廣。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動(dòng)。另外，徐州、南通、海寧等城市還提供官方換房補(bǔ)貼。

??在這種情況下，部分城市的企業(yè)參與積極性有所提高。

??比如10月20日寧波啟動(dòng)住房“換新購(gòu)”，全市已有13家開(kāi)發(fā)企業(yè)的34個(gè)樓盤，23家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與活動(dòng)。

??再如9月6日，淄博市首批包括萬(wàn)科、旭輝、綠城等大企業(yè)的12家房企和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議。南京方面，保利、招商、萬(wàn)科、中海、金基等都有參加。

??揚(yáng)州在9月19日發(fā)布試點(diǎn)通知后，僅萬(wàn)科地產(chǎn)、揚(yáng)州中廣置業(yè)2家作為試點(diǎn)企業(yè)參加，到9月30日揚(yáng)州舉辦房展會(huì)，進(jìn)一步擴(kuò)大置換計(jì)劃試點(diǎn)規(guī)模，新增華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地產(chǎn)、遠(yuǎn)大不動(dòng)產(chǎn)、和潤(rùn)房產(chǎn)等開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介作為市區(qū)第二批購(gòu)置新建商品住房“以舊換新”試點(diǎn)企業(yè)。

??通過(guò)梳理上述城市政策內(nèi)容，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前“以舊換新”而非簡(jiǎn)單的“以物換物”，市場(chǎng)存在兩種不同的模式。

??一種是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購(gòu)房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房，一般舊房掛牌會(huì)有3-6個(gè)月一定的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購(gòu)房合同生效，反之開(kāi)發(fā)商則退還購(gòu)房者定金。當(dāng)前寧波、南京、南通、淄博等大多數(shù)城市推行的是這種模式。

??這種模式對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以提前蓄客，但在當(dāng)前去化難得情況下，如果舊房沒(méi)能順利賣掉，其中的鏈條就斷開(kāi)了，鎖定的新房便無(wú)法順利賣出，從而拉長(zhǎng)新房去化周期；而對(duì)于購(gòu)房者而言，一旦交易無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)，還有可能面臨復(fù)雜的退還定金或退房流程，退款周期較長(zhǎng)。

??第二種模式是，房企或者房企尋找的第三方接手購(gòu)房者的舊房。實(shí)際操作中一般是先舊房評(píng)估，舊房過(guò)戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購(gòu)房者用作新房房款抵扣金。浙江海寧、濟(jì)南倡導(dǎo)的即是這種模式。

??如濟(jì)南綠地瀾庭公館在2023年7月探索嘗試該模式，流程為：客戶舊房?jī)r(jià)格評(píng)估；開(kāi)發(fā)商牽頭項(xiàng)目合作方（項(xiàng)目施工方、承包商）參與，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的舊房進(jìn)行收購(gòu)，用于買賣或者工抵；客戶交3萬(wàn)元定金鎖定房源，舊房過(guò)戶給開(kāi)發(fā)商的合作方，一旦舊房房款到賬，就可抵用部分新房購(gòu)房款。

??不過(guò)，置換的前提是舊房房齡控制在10年以內(nèi)，擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，舊房總價(jià)不能超新房總價(jià)的60%。

??該模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有一定的要求，在當(dāng)前房企資金承壓、庫(kù)存去化難的情況下較少企業(yè)選擇該模式，另外，在實(shí)際操作中舊房?jī)r(jià)格如何評(píng)估、新房總價(jià)超出部分能否正常按揭等等。

??揚(yáng)州的房交會(huì)上，揚(yáng)州新能源房屋開(kāi)發(fā)公司提供兩種選擇方式，分為“直接置換”和“委托置換”，其中的“直接置換”就是房企收購(gòu)購(gòu)房者存量房，購(gòu)房者購(gòu)買新房，此舉購(gòu)房者無(wú)需等原有房屋賣出即可購(gòu)得新房。該種模式同樣面臨上述可能遇到的問(wèn)題。

??理論上來(lái)講，“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)可以給各方帶來(lái)好處，比如想要置換的購(gòu)房者可以享受優(yōu)惠政策；換房需求被激活，新房去化提升加速開(kāi)發(fā)商回款；盤活存量房流動(dòng)性也可以給中介方帶來(lái)受益。

??但是目前“以舊換新”各個(gè)城市有不同的方案，且沒(méi)有形成具體可落實(shí)的細(xì)則，因此我們也可以看到各地推出之后效果并不明顯。

??比如南京，參與“換新購(gòu)”的企業(yè)雖不少，但是房源質(zhì)量一般，基本是項(xiàng)目尾盤、或非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目等去化不好的房源，市場(chǎng)積極性不高。

??相對(duì)而言，南通“以舊換新”取得了較好的效果，之所以取得較好效果，開(kāi)發(fā)商兜底購(gòu)房者低價(jià)賣出的舊房是核心，但目前來(lái)看，能夠“兜底”的企業(yè)仍是少數(shù)。

??“以舊換新”核心在于加速一二手房流通，從目前推出的方案來(lái)看還是“小打小鬧”，沒(méi)辦法做大，一方面各城市之間方案難以大范圍推廣，另一方面參與房源規(guī)模也無(wú)法做大。

??實(shí)際上，除了“以舊換新”，針對(duì)二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、成本高等問(wèn)題，不同城市有不同的政策以疏通交易“堵點(diǎn)”以加快流轉(zhuǎn)。比如近期上海延長(zhǎng)“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動(dòng)二手房交易指導(dǎo)價(jià)等，都是能夠促進(jìn)一二手房流通的方法，針對(duì)不同城市的政策實(shí)踐，以實(shí)現(xiàn)更好的預(yù)期。

??在當(dāng)前整體市場(chǎng)承壓的情況下，多城市密集跟進(jìn)出臺(tái)“以舊換新”，通過(guò)一二手房聯(lián)動(dòng)，提高市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但從實(shí)際方案來(lái)看，實(shí)操過(guò)程中存在舊房難賣、交易鏈條脆弱、舊房評(píng)估難度大等問(wèn)題，從目前看“以舊換新”停留在小打小鬧層面，提高市場(chǎng)活躍度尚可，但想要大范圍推廣很難。