全國(guó)商品房銷售面積年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，但真正的向上拐點(diǎn)并未來(lái)臨

??上海易居房地產(chǎn)研究院11月14日發(fā)布了《2019年10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降16.3%，降幅收窄；土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲1.4%，漲幅小幅收窄。表明土地市場(chǎng)成交略有回升，但整體降幅依然較大。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.3%，增速小幅回落。分物業(yè)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)14.6%，辦公投資同比增長(zhǎng)1.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降7.6%。開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)10%，增速小幅提高，此前已連續(xù)5個(gè)月收窄。表明資金面緊張和銷售乏力后，房企投資和新開(kāi)工開(kāi)始減速。1-10月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)0.1%，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中東部地區(qū)同比下降2.1%，中部地區(qū)同比增長(zhǎng)0.6%，西部地區(qū)同比增長(zhǎng)3.8%，東北地區(qū)同比下降5%。從銷售面積來(lái)看，西部地區(qū)同比增速最大，東北地區(qū)同比降幅最大。1-10月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲7.2%，漲幅與上月持平。其中東部和東北地區(qū)漲幅較高，為9.1%和8.7%，中部和西部地區(qū)漲幅分別為6.2%和6.1%。1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7%，增速小幅回落；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速3.3個(gè)百分點(diǎn)，房企資金壓力較大。

??易居研究院研究員沈昕表示，10月商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，與開(kāi)發(fā)商為回籠資金加大銷售力度有關(guān)。從現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策、貨幣金融環(huán)境等來(lái)看，真正的拐點(diǎn)可能并未來(lái)臨，目前只是低位反復(fù)震蕩狀態(tài)。

??報(bào)告顯示：

??1-10月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降16.3%，降幅收窄。1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18383萬(wàn)平方米，同比下降16.3%，降幅比1-9月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積環(huán)比下降9%，同比增長(zhǎng)12.8%。

??從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2016年9月份降幅開(kāi)始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長(zhǎng)；此后年初累計(jì)增速在5-13%內(nèi)震蕩上行，11月同比增速升至16.3%，為2012年3月以來(lái)的近五年來(lái)最高位；12月有所回調(diào)。2018年初，土地購(gòu)置面積同比微降，此后兩個(gè)月小幅震蕩，5月份開(kāi)始連續(xù)回升，9-12月份增速高位盤整。2019年1-2月，土地購(gòu)置面積同比大幅下降，降幅創(chuàng)2012年以來(lái)新高,3-5月份低位盤整，6月份以來(lái)降幅逐漸收窄。今年以來(lái)土地購(gòu)置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關(guān)。考慮到房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)全年開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積維持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)應(yīng)該是沒(méi)有懸念的。

??1-10月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比小幅上漲1.4%，漲幅小幅收窄。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)5397元/平方米，同比上漲1.4%，漲幅較1-9月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。繼年初季節(jié)性異動(dòng)后，3月和4月漲幅連續(xù)收窄，5月進(jìn)入負(fù)區(qū)間，6月份跌幅收窄至接近0，7月和8月漲幅連續(xù)擴(kuò)大，9月和10月漲幅小幅收窄。2019年四季度，考慮到開(kāi)發(fā)商資金面緊張，預(yù)計(jì)全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比漲幅繼續(xù)低位盤整的可能性較大。

??全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速小幅回落。2019年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資80666億元，增長(zhǎng)14.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為73.6%。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)14.6%，辦公投資同比增長(zhǎng)1.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降7.6%。可見(jiàn)，住宅庫(kù)存回歸合理區(qū)間后，部分城市開(kāi)始增加供給，而商辦物業(yè)由于庫(kù)存較高，投資依舊乏力。整體來(lái)看，2019年四季度，隨著開(kāi)發(fā)商資金面緊張和商品房銷售乏力，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速還將繼續(xù)回落。

??新開(kāi)工面積增速小幅提高，此前連續(xù)5個(gè)月小幅回落。1-10月，房屋新開(kāi)工面積185634萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10%，增速加快1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積136937萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.5%。2019年四季度，考慮到銷售增速大概率繼續(xù)低位盤整以及今年前三季度房企土地購(gòu)置面積大幅下降，預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積同比增速短暫上升后還將繼續(xù)回落。

??1-10月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)0.1%，年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。1-10月，商品房銷售面積133251萬(wàn)平方米，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%，1-9月份為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降14.0%。10月商品房銷售面積有所回升，與開(kāi)發(fā)商為回籠資金加大銷售力度有關(guān)。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，10月商品房銷售面積為14072萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.8%，同比增長(zhǎng)1.9%。其中，住宅銷售面積同比增長(zhǎng)4.4%，辦公樓銷售面積同比下降20.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比下降16.5%。

??1-10月，東部地區(qū)商品房銷售面積52415萬(wàn)平方米，同比下降2.1%，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷售面積37960萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.6%，增速加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積36786萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.8%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積6090萬(wàn)平方米，下降5.0%，降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??目前來(lái)看，東部地區(qū)調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)，2018年年初以來(lái)就一直是同比下降，目前還處于筑底過(guò)程中；中部地區(qū)降溫時(shí)間晚于東部地區(qū)，處于震蕩下行過(guò)程中；西部地區(qū)最晚啟動(dòng)，降溫時(shí)間也最晚，目前增速是所有地區(qū)中最高的，處于震蕩下行過(guò)程中；東北地區(qū)處于震蕩下行和筑底過(guò)程中。

??1-10月全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲7.2%，漲幅與上月持平。1-10月，全國(guó)商品房成交均價(jià)9337元/平方米，同比上漲7.2%，漲幅與1-9月持平，6月份以來(lái)處于小幅震蕩下行的過(guò)程中。其中住宅成交均價(jià)9301元/平方米，同比上漲9.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲0.7%；辦公樓成交均價(jià)同比上漲0.5%。分地區(qū)來(lái)看，東部和東北地區(qū)漲幅較高，為9.1%和8.7%，中部和西部地區(qū)漲幅分別為6.2%和6.1%。

??三類物業(yè)存銷比均進(jìn)入上行周期，商辦去庫(kù)存壓力更大。10月末，商品房待售面積49323萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.05%，同比下降6.6%。從三類物業(yè)的待售面積走勢(shì)來(lái)看，住宅待售面積2016年初達(dá)到最高點(diǎn)，此后3年多來(lái)一直震蕩下降至今，10月末環(huán)比9月末下降0.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后緩慢下降，下降速度小于住宅，10月末環(huán)比9月末下降0.1%；辦公樓待售面積2017年初達(dá)到最高點(diǎn)后，基本維持橫盤走勢(shì)，10月末環(huán)比9月末增長(zhǎng)0.3%，距離最高點(diǎn)僅下降2.9%，辦公樓的庫(kù)存下降速度是最慢的。

??10月末，全國(guó)商品房現(xiàn)房存銷比為22.4月，環(huán)比上升0.4%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為14月，環(huán)比下降0.3%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為41.1月，環(huán)比增長(zhǎng)0.1 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為45.4月，環(huán)比增長(zhǎng)1%。值得關(guān)注的是，三類物業(yè)現(xiàn)房存銷比均已進(jìn)入上行通道。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來(lái)連續(xù)震蕩上行；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2018年9-12月連續(xù)4個(gè)月上行，2019年2月份小幅下降后又持續(xù)小幅上升，整體來(lái)看均已進(jìn)入上行通道；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來(lái)連續(xù)震蕩上行，整體來(lái)看存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，漸趨供大于求。

??房企到位資金同比增長(zhǎng)7%，增速小幅回落。1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21288億元，增長(zhǎng)7.9%；利用外資131億元，增長(zhǎng)63.2%；自籌資金46996億元，增長(zhǎng)3.3%；定金及預(yù)收款49163億元，增長(zhǎng)9.4%；個(gè)人按揭貸款22137億元，增長(zhǎng)14.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金主要來(lái)源于定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)較多，自籌資金增速較去年同期有較大回落，房企資金壓力依然較大。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開(kāi)口較大，基本平穩(wěn)。2017年開(kāi)口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢(shì)延續(xù)至今，10月開(kāi)口為3.3個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，大中開(kāi)發(fā)商發(fā)債量大增，其中美元債為主，緩解了部分資金壓力。但5月底以來(lái)房地產(chǎn)信托、銀行貸款、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等融資渠道紛紛收緊。考慮到四季度整體銷售增速難以有較大起色，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將加劇。

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