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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國家統(tǒng)計(jì)局今日（11月15日）公布的《2021年1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1-10月份增長14.0%。商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1-10月份增長7.3%；商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1-10月份增長18.3%。

??同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，10月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有13個，環(huán)比下跌的城市有52個，5個城市環(huán)比持平。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅4個，環(huán)比下跌的城市有64個，2個城市持平。根據(jù)易居研究院測算，10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.8%；全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.0%。

??易居研究院認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資從“過熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間。全國商品房銷售面積同比增速雖然持續(xù)收窄，但隨著近期房企銷售節(jié)奏加快和降價促銷力度的增大，客觀上有助于防范此類數(shù)據(jù)過快下滑。另外，從房價方面來看，目前新房價格指數(shù)環(huán)比連跌兩個月，類似信號需要關(guān)注。但隨著信貸政策的放松以及其他配套政策推進(jìn)，后續(xù)市場下行的速度也會放緩。同樣，在二手房市場方面，降溫現(xiàn)象更為嚴(yán)重。從房地產(chǎn)市場的風(fēng)險防范角度看，也要關(guān)注二手房市場的降溫現(xiàn)象，并對二手房的貸款給予支持，積極促進(jìn)合理的二手房交易，以促進(jìn)此類市場的更好發(fā)展。

??全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.2%

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1-10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。

??從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資從“過熱”區(qū)間進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過冷”區(qū)間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中房網(wǎng)表示，近期信貸政策和發(fā)債政策開始放松，客觀上會使得此類數(shù)據(jù)下行速度放緩。尤其是各地督查項(xiàng)目開工，防范停工，客觀上也有助于此類數(shù)據(jù)不會過快下滑。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%；土地成交價款11410億元，增長0.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%；比2019年1-10月份增長14.8%，兩年平均增長7.1%。其中，國內(nèi)貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長5.1%；定金及預(yù)收款62040億元，增長21.0%；個人按揭貸款26678億元，增長9.7%。

??從數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前土地市場確實(shí)面臨壓力。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不過隨著第三次供地節(jié)奏的加快以及土地競拍規(guī)則的優(yōu)化，預(yù)計(jì)部分城市土地市場在年底依然有小反彈的可能。關(guān)鍵要看房企對于土地儲備和明年房屋交易市場的預(yù)期。另外，從到位資金情況看，資金面總體還沒有過快改善的可能。對此，嚴(yán)躍進(jìn)建議后續(xù)要積極落實(shí)既有政策，包括信貸和發(fā)債方面的政策要繼續(xù)寬松。同時，對于在建工程項(xiàng)目、合理購房需求方面要給予更為充足的金融支持。只有這樣，房企資金方面的寬松才會真正出現(xiàn)。

??商品房單月銷售降幅逾兩成

??商品房銷售情況方面，前10月的銷售增速仍在持續(xù)收窄。從單月銷售情況看，經(jīng)歷了7、8月份的銷售低谷后，盡管9月份有所回升，但10月份的銷售情況仍在年內(nèi)低位徘徊。

??數(shù)據(jù)顯示，1-10月份商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1-10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。其中，住宅銷售面積增長7.1%，辦公樓銷售面積增長2.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降0.6%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1-10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。其中，住宅銷售額增長12.7%，辦公樓銷售額下降1.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降0.6%。

??根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算，10月份商品房銷售面積達(dá)12709萬平方米，環(huán)比下降21.25%。商品房銷售額為12390億元，環(huán)比下降21.32%。從同比情況來看，10月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了21.65%和22.65%。

??庫存方面，10月末商品房待售面積50203萬平方米，比9月末減少81萬平方米。其中，住宅待售面積減少41萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少1萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)8個月下降。經(jīng)測算，10月份住宅待售面積為22419萬平方米。

??房價上漲城市數(shù)量大幅減少

??國家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢，同比漲幅繼續(xù)回落。

??根據(jù)報(bào)告，10月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有13個，環(huán)比下跌的城市有52個，5個城市環(huán)比持平。上個月這一數(shù)字分別為27個、36個和7個。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅4個，環(huán)比下跌的城市有64個，2個城市持平。上個月這一數(shù)字分別為17個、52個和1個。

??其中，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比呈略降態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，10月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

??同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅繼續(xù)回落。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，10月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.0%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.3和1.0個百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.7%和2.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.8%和1.0%，漲幅比上月分別回落0.5和0.4個百分點(diǎn)。

??從各城市表現(xiàn)來看，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，10月份三亞以0.8%的漲幅位列第一，北京和銀川兩個城市并列第二，漲幅均為0.6%；石家莊和韶關(guān)處于跌幅首位，均為-1.1%，瀘州和大理以-0.9%的跌幅并列第三位。同比方面，56個城市處于上漲態(tài)勢，昆明和桂林兩個城市持平，大理、瀘州、岳陽、常德、秦皇島、太原、牡丹江、南充、哈爾濱、北海、唐山、安慶等12個城市新房價格處于下跌態(tài)勢。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來，近期要重點(diǎn)關(guān)注房價下跌的城市數(shù)量變化。10月份房價出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市相比9月份明顯增多，說明近期市場在去庫存和資金壓力下，各大城市降價促銷動作增加。

??二手住宅方面，10月份僅贛州、三亞、海口和大連4個城市價格處于上漲，漲幅分別為0.5%、0.4%、0.3%和0.1%；南充以-0.9%的跌幅位居首位，牡丹江、韶關(guān)、瀘州和大理4個城市跌幅并列第二，均為-0.8%。同比方面，以北京、廣州、海口和上海為代表的47個城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢。

??值得注意的是，10月份有超過90%的城市出現(xiàn)了明顯降價現(xiàn)象。這也意味著，這一波二手房在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)降溫。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)從房地產(chǎn)風(fēng)險的角度看，對于此類影響面比較大的降溫態(tài)勢，需要積極給予關(guān)注。除防范房企金融風(fēng)險的基礎(chǔ)上，二手房市場的風(fēng)險也在擴(kuò)大。