??上海易居房地產(chǎn)研究院11月1日發(fā)布《2019年10月40城土地市場報告》。該報告顯示：

??10月，40城土地成交面積環(huán)比下降7.9%，移動平均土地成交均價環(huán)比下跌3.8%，量價齊跌。40城土地成交溢價率連續(xù)4個月下降，表明土拍持續(xù)降溫，開發(fā)商高價拿地意愿不強，預(yù)計下半年溢價率仍將保持較低水平。當(dāng)前政策調(diào)控方針并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)計未來幾個月40城土地市場仍將繼續(xù)降溫。

??10月，一二線城市地市量價齊跌，三線城市量升價跌。一線城市成交量下降主要是因為需求減弱而非土地供應(yīng)量不足；此前相對堅挺的二線城市地價由8月份高點加速轉(zhuǎn)跌，同時成交量下降明顯，地市全面降溫態(tài)勢初顯。

??易居研究院研究員王若辰表示：在政策的影響以及市場內(nèi)在的地價調(diào)整需求下，預(yù)計未來幾個月40城土地市場將進一步降溫，逐步向合理水平靠近。

??報告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：量價齊跌，溢價率繼續(xù)下降

??1、土地成交建筑面積：10月環(huán)比下降7.9%，1-9月同比下降4.4%

??2019年10月，40個典型城市土地成交建筑面積4044.1萬平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降10.3%。7.30政策后，8月份土地成交量下降明顯，9月土地成交面積略微增長，10月份繼續(xù)快速下降，開始進入較明顯的降溫趨勢之中。

??2019年1-10月，40個典型城市土地成交建筑面積43503.9萬平方米，同比下降4.4%，降幅繼續(xù)擴大。

??2、土地出讓金收入：10月環(huán)比下降33.5%，1-10月累計同比增加15.7%

??10月，40個典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環(huán)比下降33.5%，同比增長0.2%，土地出讓金明顯減少。2019年1-10月，40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%，增速回落1.5個百分點。

??分城市來看，2019年1-10月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢、和南京，土地出讓金總額分別為2284.7、1382.1、1332.2、1305.7和1282.1億元。其中，杭州土地出讓金最多，并且遠(yuǎn)超過第二名上海，說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大；南京和廣州同比增速超過70%。

??3、土地出讓均價：10月環(huán)比下跌3.8%，同比上漲23.9%

??10月，40個典型城市移動平均土地成交均價為5090.7元/平方米，環(huán)比微幅下跌3.8%；同比上漲23.9%，為3月以來首次漲幅收窄。

??4、土地成交溢價率：14.3%，連續(xù)4個月下降

??10月，40個典型城市土地成交溢價率為14.3%，相比9月下降2.4個百分點，已經(jīng)連續(xù)4個月下降。

??分城市來看，10月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州，土地成交溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。一線城市中，除了北京溢價率高于10%，廣州僅為3%，上海和深圳為0%。

??二、城市分類：二線城市全面降溫態(tài)勢初顯

??1、一線城市：成交面積環(huán)比下降36.8%，地價環(huán)比下跌1.4%

??10月，4個一線城市土地成交建筑面積為255.4萬平方米，環(huán)比下降36.8%。6個月移動平均成交價為14431.4元/平方米，環(huán)比下跌%，同比下跌2.5%。一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對有限，房企補庫存需求相對較大，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時候還受到供給量的較大影響。9月，一線城市土地供應(yīng)量相比8月仍有小幅增長，成交數(shù)據(jù)通常滯后供應(yīng)數(shù)據(jù)一個月，因此10月份成交面積的下降更多是受需求量下降導(dǎo)致。

??2、二線城市：成交面積環(huán)比下降9.1%，地價環(huán)比下跌5.4%

??10月，二線城市土地成交建筑面積為2825.8萬平方米，環(huán)比下降9.1%；6個月移動平均成交價為4858.5元/平方米，環(huán)比下跌5.4%，跌幅擴大。9月，二線城市地價接近2017年9月5421.9元/平方米的歷史高點，10月份初步確立反轉(zhuǎn)趨勢，預(yù)計未來幾個月地價將進一步下跌，向合理水平回歸。

??3、三線城市：成交面積環(huán)比增長9.5%，地價環(huán)比下跌4.0%

??10月，三線城市土地成交建筑面積為962.8萬平方米，環(huán)比增長9.5%；同比下降10.9%。6個月移動平均成交價為2719.0元/平方米，環(huán)比下跌4.0%。

??隨著棚改目標(biāo)的大幅下降和購買力的透支，多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場未來幾個月地價或?qū)⒗^續(xù)下跌。

??三、結(jié)論和趨勢：地市全面降溫趨勢開始顯現(xiàn)

??7月30日中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，每逢經(jīng)濟下行時期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破。同時，央行就房地產(chǎn)占用信貸資源，消費貸、銀行理財?shù)荣Y金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場等問題進一步探討解決，8月土地市場降溫明顯。

??10月，40城土地市場量價齊跌，其中相對堅挺的二三線城市開始出現(xiàn)了較明顯的降溫態(tài)勢，預(yù)計未來幾個月將繼續(xù)降溫，逐步向理性水平靠近。