??10月31日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年三季度全國居民購房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，2019年三季度，個(gè)人房貸余額同比增速回落至16.8%，連續(xù)10個(gè)季度回落；全國居民購房杠桿率為31.3%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??易居研究院研究員沈昕表示，730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，市場預(yù)期隨之轉(zhuǎn)變，全國首套房貸平均利率連續(xù)4個(gè)月上升，三季度杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步下行。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計(jì)全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，部分城市房貸利率還有可能進(jìn)一步小幅上行，四季度居民購房杠桿率還將下降，百城房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅也將繼續(xù)收窄。同時(shí)需要注意到，我國住戶部門杠桿率不斷創(chuàng)新高，不斷縮小與發(fā)達(dá)國家間的差距，這也預(yù)示著房產(chǎn)金融政策短期內(nèi)仍難松綁。

??易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示：

??1、個(gè)人住房貸款余額走勢

??從人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度末個(gè)人住房貸款余額29.05萬億元，同比增長16.8%，增速比上季度末低 0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個(gè)人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時(shí)間卻增加了105%的貸款。

??回顧過去13年數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款余額同比增速最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個(gè)人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個(gè)人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達(dá)到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個(gè)人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤整。2015年三季度開始，個(gè)人房貸余額同比增速快速提升,加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達(dá)到35.7%。

??2017年二季度，個(gè)人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落（30.8%），此后8個(gè)季度繼續(xù)保持回落態(tài)勢，2018年二季度以來回落速度有所趨緩，2019年三季度回落至16.8%。四季度來看，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會放松，商品房銷售難有大起色，個(gè)人房貸余額同比增速還將進(jìn)一步小幅回落。

??2、個(gè)人住房貸款余額新增額走勢

??這里對人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額做差估算出個(gè)人住房貸款余額季度新增額走勢。數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，個(gè)人住房貸款余額新增10900億元，環(huán)比持平，同比增長5%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來，個(gè)人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個(gè)人住房貸款余額新增額進(jìn)一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續(xù)反彈，四季度下降至8700億元。2019年一季度個(gè)人住房貸款余額新增額反彈至11200億元，這是由于央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸意愿較強(qiáng)。二季度個(gè)人住房貸款余額新增額環(huán)比一季度小幅下降，三季度與二季度持平。

??從全國人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來看，2019年三季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為28%，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到53%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例連續(xù)兩個(gè)季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度該指標(biāo)回落，此后三個(gè)季度小幅上升。2019年一季度該指標(biāo)回落，二季度再次上升，三季度小幅下降。從絕對值來看，該指標(biāo)已經(jīng)回到2016年初水平，但仍高于2008年以來平均值較多，說明住戶部門房貸去杠桿未來仍有空間。

??3、全國居民購房杠桿率走勢

??這里將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，全國居民購房杠桿率為31.3%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行，2019年一二季度小幅上升，三季度再次下行。

??今年上半年居民購房杠桿率上行主要有以下兩點(diǎn)原因。其一，央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸節(jié)奏加快。其二，全國首套房貸利率2018年12月-2019年5月連降6個(gè)月，居民貸款意愿增強(qiáng)。但三季度部分熱點(diǎn)城市首套房貸利率紛紛上調(diào)，6月份以來全國首套房貸平均利率已連續(xù)4個(gè)月上升。這使得居民貸款意愿減弱，三季度居民購房杠桿率小幅下降。國慶長假后，全國住房按揭貸款市場執(zhí)行了新的LPR定價(jià)機(jī)制，但從各地的執(zhí)行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩(wěn)定。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計(jì)全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，這將制約居民貸款意愿進(jìn)一步增強(qiáng)。

??此前央行發(fā)布消息稱，要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。9月監(jiān)管嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。當(dāng)前全國居民購房杠桿率連續(xù)2個(gè)季度回升后有所下降，目前來看短期內(nèi)房貸政策很難全面放松，預(yù)計(jì)2019年四季度全國居民購房杠桿率還將繼續(xù)小幅下降。

??4、全國居民購房杠桿率與百城房價(jià)指數(shù)關(guān)系

??由于新房價(jià)格受到限價(jià)政策的影響，不能準(zhǔn)確地反映市場情況，本報(bào)告均采用二手房價(jià)格，數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局70城二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)以及“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。由于國家統(tǒng)計(jì)局二手房價(jià)格的統(tǒng)計(jì)方式存在不足之處，為了更準(zhǔn)確的反映市場情況，本報(bào)告結(jié)合“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對二手房價(jià)格進(jìn)行一定的調(diào)整。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價(jià)漲幅進(jìn)行累計(jì)計(jì)算。其中，2016年之前國家統(tǒng)計(jì)局70城二手房價(jià)的環(huán)比增幅作放大處理，2016年后的房價(jià)數(shù)據(jù)來自“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。注：2016年后的數(shù)據(jù)樣本覆蓋了全國337個(gè)地級以上城市，與統(tǒng)計(jì)局70城樣本相比包含了更多的三四線城市樣本。

??比較全國居民購房杠桿率與百城房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價(jià)漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步下行。二季度杠桿率進(jìn)一步下行，房價(jià)指數(shù)漲幅擴(kuò)大，這主要是二季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動上漲。7.31政治局會議后，市場明顯降溫，三四季度杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步下行。

??2019年一二季度，杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，市場預(yù)期隨之轉(zhuǎn)變，全國首套房貸平均利率連續(xù)4個(gè)月上升，三季度杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步下行。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計(jì)全國首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤小幅震蕩，部分城市房貸利率還有可能進(jìn)一步小幅上行，四季度居民購房杠桿率還將下降，百城房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅也將繼續(xù)收窄。

??5、全國住戶部門杠桿率走勢

??國際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國和地區(qū)居民部門的債務(wù)與GDP之比。在居民債務(wù)統(tǒng)計(jì)口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機(jī)構(gòu)信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出：當(dāng)住戶部門杠桿率低于10％時(shí)，該國的債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長；當(dāng)住戶部門杠桿率高于30％時(shí)，該國中期經(jīng)濟(jì)增長將會受到影響；而當(dāng)住戶部門杠桿率超過65％時(shí)，將會影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機(jī)發(fā)生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達(dá)到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個(gè)百分點(diǎn)。2019年三季度，我國住戶部門杠桿率繼續(xù)上升至56.3%，環(huán)比上季度上升1個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

??國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年末，所有統(tǒng)計(jì)國家的住戶部門平均杠桿率為59.7%，發(fā)達(dá)國家為72.1%，新興市場國家為39.9%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場國家平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門杠桿率快速上升的同時(shí)，其他主要經(jīng)濟(jì)體的住戶部門都經(jīng)歷了不同程度的去杠桿。例如，美國住戶部門杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2018年末的76.3%，同期日本住戶部門杠桿率從59.5%降至58.1%，歐盟從60.4%降至57.7%。且近年來我國住戶部門杠桿率增速較快，如果不加以控制，未來幾年有可能超越歐盟和日本。

??今年6月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清強(qiáng)調(diào)，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。更嚴(yán)重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。說明高層已經(jīng)充分意識到住戶部門杠桿率大幅攀升將產(chǎn)生嚴(yán)重后果，預(yù)計(jì)接下來一段時(shí)間全國住戶部門貸款余額增速將放緩，住戶部門杠桿率上升趨勢也將趨緩。

??6、全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢

??全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個(gè)側(cè)面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，尤其是2016年以來呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年三季度，住戶部門貸存款余額比例上升至66.2%，創(chuàng)歷史新高。

??近年來住戶部門貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費(fèi)方式已不再是主流，與之相應(yīng)的高儲蓄率也逐漸降低。二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費(fèi)市場的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲蓄。三是理財(cái)方式發(fā)生了變革，銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。四是實(shí)物類資產(chǎn)住房正在成為中國家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來越多的居民熱衷于將貨幣類資產(chǎn)的儲蓄存款和理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。住戶部門貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個(gè)人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分。隨著近日央行強(qiáng)調(diào)，要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，預(yù)計(jì)下半年住戶部門貸款余額增速將會有所放緩，住戶部門貸存款余額比值的上升趨勢也將趨緩。

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