??【熱點回放】

??在中央財經委員會第十次會議上，我國正式提出要在高質量發展中促進“共同富裕”。會議公告中有一處內容直接涉及房地產，即完善“住房供應和保障體系”。近幾年來，“房住不炒”一直是我國房地產調控政策的核心綱領，政策目標是促使商品房回歸居住屬性，在新的形勢下，政策依然強調“房住不炒”，其政策意圖進一步向保障民生和調節收入分配的方向延伸。

??促進全體人民“共同富裕”是我國黨和政府的主要奮斗目標。隨著經濟和社會進入新的發展階段，尤其是經過了改革開放四十年之后經濟的快速發展以及“讓一部分人先富起來”之后，推動先富帶動后富，達到“共同富裕”，這件事情就顯得非常必要。在“共同富裕”的目標框架下，房地產行業的定位和導向正在或即將發生哪些變化？行業的穩定健康發展和實現“共同富裕”目標又存在怎樣的關系？本期內參將帶來分析。

??【各方觀點】

??重慶市原市長、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆認為，中國房地產在過去20多年的發展中，恰恰起到了帶動居民共同富裕的作用。未來，依然要發揮這一方面的作用。再延伸開來，如果未來能夠找到類似于房地產如此體量的新行業、新市場和新空間，那么共同富裕就有了更為有力的抓手。

??戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東認為，房地產稅作為土地出讓金的替代方案能有效起到穩定地方稅收的作用，同時房地產稅的征收增加了住宅在保有環節的成本，這可以讓投機資本遠離樓市，讓住宅消費理性化，進而削弱房地產的金融屬性，讓房產回歸其居住屬性，從而扎實推進共同富裕，也使房地產市場真正實現由行政化向市場化的回歸。

??貝殼研究院首席分析師許小樂認為，房地產帶來了家庭資產增加，但也出現了分配不均。基于房地產的財富增值效應，過去大部分家庭通過買房實現了家庭財富的積累和增值。但高房價下，一部分中低收入家庭因為買不起房而無法獲得這部分資產，租房住又進一步加重了支出負擔。從這點看，分配不均的現象在加劇。放在“共同富裕”的目標框架下，房地產將更多是“保障基本居住、改善居住條件”的民生定位。未來調控將繼續堅持“房住不炒”“三線四檔”、房地產貸款集中度管理、嚴查經營貸違規進入樓市等降杠桿手段以及限購、限貸、限售等調控手段，打擊投資投機行為，通過穩房價，讓絕大部分家庭買得起房、住得好。

??空白研究院院長楊現領認為，共同富裕的反義詞是收入不平等和財富不平等，收入不平等的重要體現形式是住房不平等，考慮到大部分居民超過70%的財富構成是住房，住房不平等最終沉淀為財富不平等。而房價上漲的長期趨勢與住房作為耐用品資產的屬性決定了住房不平等的突出表現是“代際不平等”。即便在今天地價日益上漲的情況下，全國絕大部分城市的新房房價都是可控的，真正的房價上漲主要發生在資源不可替代的學區或優質地段，這里的本質顯然已經超出了單純的住房供應，核心是教育和資源配套，本身并不是單一住房政策的問題。住房不平等問題突出地體現在少數高房價城市，是局部問題。

??中國首席經濟學家論壇副理事長、中泰證券首席經濟學家李迅雷認為，共同富裕不是平均分配大鍋飯，必須要尊重市場規律。目前來看，我國東西部發展不平衡、城市與農村發展不平衡的矛盾仍然突出。要實現共同富裕，必須著力破除行政壁壘和觀念障礙，推進以人口流動為代表的要素市場化配置，因地制宜發展，充分發揮比較優勢。

??北京大學新結構經濟學研究院副院長王勇認為，共同富裕并非意味著“先富帶動后富”這個階段已經完結。在沿海地區繼續發展的過程中仍要先富帶動后富，但是從目前階段來看，共同富裕的權重正在增加。為完成這一目標，上述會議再提構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度安排。在進一步強調擴大中等收入人群規模的思路下，還提出要加強對高收入的規范和調節，鼓勵高收入人群和企業更多回報社會。

??國財政科學研究院院長劉尚希認為，在促進共同富裕上要把重點放在初次分配的規劃上。稅收在貧富差距的調節上是短期內有效，從長期看起來效果不明顯。全球范圍看，房地產稅是一個小稅種，靠房產稅去調節貧富差距，作用是有限的。

??【中房分析】

??房地產稅將成為行業發展邏輯鏈中的一個常量而非變量

??進入2021年，旨在提高直接稅比重、調節收入分配的“房地產稅”再度被頻繁提及，直至10月下旬全國人大常務委員會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。房地產稅確定以試點先行的方式推進。

??房地產稅改革的目的，于社會，是實現“共同富裕”的重要一步，房產為居民家庭財富的主要構成，房地產稅改革試點及立法有助于發揮其調節個人收入及縮減貧富差距的功能，有利于實現“共同富裕”；于行業，房地產稅作為稅制改革和房地產長效機制的重要一環，一方面可以引導合理利用土地資源，彌補土地財政缺口，另一方面能增加持有環節成本，有效抑制房產投機行為，從而引導合理的樓市消費和持有，促進房地產市場長期平穩運行。

??但需要指出的是，當前房地產行業基本面仍處于劇烈動蕩階段，房地產稅的加快試點短期對市場會有一定沖擊，不利于穩定市場預期。預期此次房地產稅試點方案，征稅力度不會太大，與世界其他國家相比，稅率應處在中下水平。全國范圍內大面積的開征仍需要等待試點期過后，在總結經驗教訓和履行立法程序之后再循序漸進推出。長期來看，房地產稅將成為行業發展邏輯鏈中的一個常量而非變量，行業仍然遵循市場運行規律。

??共同富裕目標下，房地產行業加速向民生屬性回歸，租賃住房市場擴容是大勢所趨

??“住”作為民生中最重要的環節之一，對于“共同富裕”目標的實現可謂舉足輕重。而加快租賃住房建設作為一項民生工程，今年也上升到了國家戰略層面。國家提供政策性租賃住房、公租房等公共產品，體現了國家投入，民生保障，對于快速城鎮化中的城市新人，意義尤其重大，能夠較快的有尊嚴的解決“住的好，住的舒心”的問題，相比較短期難以企望的購買商品房，各類政策租賃住房是另外一種好選擇。從各項政策看，新型城鎮化背景下，中央和地方多措并舉，租賃住房市場擴容是大勢所趨。為緩解住房租賃市場結構性供應不足，解決新市民、青年人等群體住房困難等問題，保障性租賃住房市場建設有望提速，后續可能從增加租賃住房土地供應量、加大稅收補貼、優化租賃住房供應方式和市場運營環境等方面出臺支持性政策。

??推動共同富裕的背景下，房地產行業正朝著健康有序的方向轉型

??推動共同富裕既是建設小康社會的政策訴求，也是經濟轉型升級的內生要求。共同富裕更深刻的內涵在于高質量的發展，在于平衡發展，強調資源在地域間、行業間、不同收入階層間合理分配。可以預計的是，當資金不再過度集中于房地產領域，推動金融、房地產同實體經濟協調發展背景下，將使房地產行業逐步回歸理性，也將告別過去快速發展階段而進入相對平穩狀態。

??在共同富裕的時代目標框架下，房地產市場需要長期平穩健康發展，房地產同樣也會參與到“公平分配”的機制中。對于行業的調控會持續保持高定力，但調控的目的并不是簡單地遏制房價，而是規范房地產行為。正如當前房地產稅試點的出臺目的不是為了降房價，它的本質是調節稅，是實現共同富裕的路徑之一。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）