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關于在自治區新建住宅工程中強化落實“先查驗后交付”制度的通知

各地、州、市住房和城鄉建設局，喀什經濟開發區規劃土地建設環保局、霍爾果斯經濟開發區規劃建設環保局，各有關單位：

??為有效提升住宅工程品質，建設安全、舒適、綠色、智慧“好房子”，依據《建筑法》《建設工程質量管理條例》《關于完善質量保障體系 提升建筑工程品質指導意見的通知》（國辦函〔2019〕92號）《商品房銷售管理辦法》（建設部令88號）《關于落實建設單位質量首要責任的通知》（建質規〔2020〕9號）《關于開展城鎮住宅工程質量問題重點整治的通知》（建辦質〔2025〕25號）等法律法規和政策文件精神，決定在自治區新建住宅工程中強化實施“先查驗后交付”制度，進一步壓實建設單位質量首要責任，充分引入社會監督機制，讓購房業主參與工程質量評價，實現質量關口前移，進一步增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。現就有關事宜明確如下：

??一、強化落實“先查驗后交付”

??“先查驗后交付”是指住宅工程建設單位依據國家相關政策要求及合同約定在住宅工程分戶驗收合格后、辦理交付手續前，組織已簽訂購房合同的預售業主（以下簡稱“業主”）對其所購住宅套內部分及相關公共部位的實體質量、空間凈尺寸和主要使用功能等進行查驗,并在竣工驗收前對業主提出的質量問題完成整改，竣工驗收后進行住宅交付的制度（流程圖見附件1）。實施“先查驗后交付”的工程項目為2025年11月1日后組織開展分戶驗收的商品住宅和保障性住宅工程。

??（一）前提條件。開展“先查驗后交付”的工程應按照設計文件及施工合同要求完成全部施工內容，具備通水通電及供氣供熱條件；應按要求編制住宅查驗工作方案,并提前7至10天向工程質量監督機構報備；應按《新疆維吾爾自治區住宅工程質量分戶驗收管理辦法》《關于在自治區新建住宅工程中強化實施“兩書一牌”制度的通知》要求，完成住宅工程分戶驗收，且質量問題已整改完成；現場不存在影響業主看房安全的危險因素。

??（二）預先告知。建設單位應按照《自治區建設單位工程質量安全首要責任管理辦法》要求，對住宅工程參建單位落實質量責任情況進行檢查，強化對關鍵環節質量控制和過程質量管理，全面組織實施“先查驗后交付”工作，應提前7至10天通知全數預售業主并發放《住宅工程查驗告知書》(詳見附件2），告知現場查驗實施注意事項并約定具體查驗時間。設計、施工和監理單位應配合建設單位開展“先查驗后交付”工作。

??（三）現場查驗。建設單位應分批次組織業主現場查驗，每批次人數以安全、高效為原則，因地制宜確定。現場查驗按照業主自愿的原則，業主本人因故不能到場需委托他人的，應出具書面委托文書。建設單位項目負責人或其委托的單位技術人員應與業主或其委托人員（每戶不超過3人）共同進行現場查驗，進入現場應實名登記，并遵守施工現場安全管理規定。建設單位應指導業主完成查驗工作，業主或其委托人員可依據《住宅工程查驗要點》（詳見附件2）進行逐項查驗，一次性提出發現的質量問題，建設單位應按照《住宅工程查驗工作記錄表》（詳見附件3）進行記錄，同時進行簽字確認。業主逾期未參與查驗的，視為主動放棄，建設單位應留存相關映證材料備查。

??（四）問題整改。對業主在現場查驗發現的問題，建設單位應進行甄別分類。對不違反購房合同約定和現行標準規范規定的，應向業主做好解釋說明，如業主提出的問題及訴求與客觀事實不符或超出國家工程建設強制性標準、設計文件、購房合同約定的范圍，經建設單位協商不能達成一致的，按購房合同約定的爭議解決途徑處理，且不影響住宅工程進入后續竣工驗收流程，建設單位應對協商過程和相關映證材料留存備查；對違反購房合同約定或現行標準規范規定的，建設單位應組織施工單位進行全面整改，并組織監理單位對質量問題整改完成情況進行復核，填寫《住宅工程查驗工作記錄表》問題整改情況部分，并在辦理交付手續時連同《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》一并交付，業主或其委托人員復核完成后簽字確認，建設單位留存原件，業主留存復印件。建設單位應將業主或其委托人員簽字確認后的《住宅工程查驗工作記錄表》上傳至自治區工程質量安全一體化服務平臺，作為單位工程竣工驗收的重要質保資料。業主或其委托人員簽字確認后的《住宅工程查驗工作記錄表》等資料不能做為建設單位交付住宅后且仍在質量保修期內出現的質量缺陷問題的免責依據。

??（五）監督管理。各地、州、市住房城鄉建設主管部門應指導縣市加強對轄區內住宅工程“先查驗后交付”工作的監督管理，根據轄區內新建商品住宅和保障性住宅情況，通過自治區工程質量安全一體化服務平臺，強化對“先查驗后交付”工作的服務指導，定期抽查現場完工情況、業主被告知情況、問題整改復核情況等，對存在較多違法違規行為的責任主體列為重點監管對象，對其在建項目加大日常監督頻次和力度。在工程竣工驗收時，監督機構應對照《住宅工程查驗工作記錄表》對業主提出的問題整改情況進行抽查。發現住宅工程建設單位在“先查驗后交付”工作過程中有弄虛作假、隱瞞相關事實或對于存在的質量問題整改不力等行為的，應納入不良行為記錄，并按照《新疆維吾爾自治區房地產開發企業信用評價管理辦法（修訂）》進行相應扣分處理。違反有關法律法規的，依法予以查處。

??二、業主可自愿引入驗房師參與住宅查驗

??2022年，驗房師作為新職業納入國家職業分類大典。驗房師是接受客戶委托，使用量具、工具及儀器，查驗房屋質量及其附屬設施、裝置的觀感和使用功能，并提供查驗報告的服務人員。在住宅查驗和交付環節引入驗房師參與查驗，能夠很好的解決業主缺乏住宅查驗相關專業知識等問題，能夠更好地幫助業主為住宅質量把關，進一步緩解住宅交付后信訪投訴矛盾，切實維護業主的合法權益。各地、州、市住房和城鄉建設主管部門應指導縣市在強化落實“先查驗后交付”工作中，廣泛動員各類宣傳資源，加大驗房師職業在群眾中的知曉率，業主可以自愿委托具備專業技術能力的驗房師參與住宅查驗工作（驗房師參考服務內容及工作流程詳見附件4），提前發現質量隱患，促進問題整改，有效降低信訪投訴風險。鼓勵建設工程質量協會等行業協會（單位）根據行業發展需要開展驗房師從業培訓，建立驗房師信息庫和小程序等信息化平臺，方便業主查詢驗房師信息和開展相關委托服務。

??三、工作要求

??各地、州、市住房城鄉建設主管部門要高度重視住宅工程“先查驗后交付”工作，堅持以人民為中心的發展理念，進一步完善工作機制，強化監督指導，抓好制度落實，推動提升住宅交付質量，切實提高群眾滿意度。指導縣市結合本地實際，細化工作措施，把“先查驗后交付”制度落到實處，確保住宅工程結構安全和使用功能滿足要求，切實提高住宅工程質量總體水平。扎實做好宣傳貫徹工作，廣泛動員各類宣傳資源，采取人民群眾喜聞樂見、便于參與的形式，主動宣傳講解政策內容，有效提升群眾知曉率。

??采取現房銷售的住宅工程，建設單位應在住宅交付前，參照本《通知》現場查驗和問題整改流程組織業主開展查驗和相關整改工作。

??本通知自2025年11月1日起施行，有效期2年。

??聯系人：張雨晗，0991-8815500

自治區住房城鄉建設廳

2025年9月03日

??附件：                    
       附件1.“先查驗后交付”流程圖.doc     附件2.住宅工程查驗告知書.doc     

       附件3.住宅工程查驗工作記錄表.doc     附件4.驗房師參考服務內容及工作流程.doc