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??跌幅62.4%，貶值13.1億港元。

??8月20日，香港山頂歌賦山道15號(hào)，在經(jīng)歷兩年招標(biāo)后以7.9億港元售出，較2016年買入價(jià)21億港元，跌幅高達(dá)62.4%，創(chuàng)香港住宅史上最大虧損紀(jì)錄。

??這座超級(jí)豪宅全幢實(shí)用面積達(dá)18078平方米，采用6套連套加書房及家庭客廳設(shè)計(jì)，花園面積9948平方米，天臺(tái)面積2081平方米，同時(shí)設(shè)有1200平方米的天庭與1631平方米的庭院。

??香港山頂歌賦山道是香港著名的名流聚集地，李澤楷、何超瓊等人均在這購(gòu)置物業(yè)。

??這棟物業(yè)大幅甩賣背后，是一位曾懟王石、狂言“瞧不上”李嘉誠(chéng)的神秘富商陳紅天，他掌舵祥祺集團(tuán)，創(chuàng)立叱咤深圳頂  級(jí)富豪圈的“同心俱樂部”。

??這棟豪宅之外，陳紅天還有多座豪宅被銀行接管，低價(jià)出售。祥祺集團(tuán)發(fā)布公告坦誠(chéng)，此前高度依賴銀行融資進(jìn)行資產(chǎn)擴(kuò)張，現(xiàn)面臨階段性現(xiàn)金流問題，多筆大額應(yīng)收賬款被臨時(shí)悔約，以及內(nèi)地業(yè)務(wù)辦理遇到障礙。

??這名曾坐擁350億元身家，內(nèi)地排名第13的地產(chǎn)大鱷走下“神壇”，折戟沉沙。

??香港瘋狂買樓 

??陳紅天，1959年出生于廣東佛山，父親是南海縣一所中學(xué)副校長(zhǎng)，知識(shí)分子家庭背景為他后來(lái)不斷學(xué)習(xí)，并拿到博士學(xué)位奠定基礎(chǔ)。

??1976年，17歲的陳紅天中學(xué)畢業(yè)響應(yīng)“上山下鄉(xiāng)”號(hào)召，到佛山南海區(qū)務(wù)農(nóng)。

??1980年，從鄉(xiāng)下回城的陳紅天憑借體育特長(zhǎng)，成為業(yè)余體校的兵乓球教練，后來(lái)成為一名職業(yè)中學(xué)老師。

??1984年，陳紅天辭職投身改革開放浪潮，從佛山到深圳打拼，從事制衣及服裝貿(mào)易，賺到第一桶金。

??在他的自傳中回憶，上世紀(jì)70年代，回內(nèi)地探親的港澳同胞打扮潮流，內(nèi)地的服飾還是清一色的中山裝，參考港澳服裝風(fēng)格，這就是機(jī)會(huì)。此后，陳紅天在深圳服裝外貿(mào)行業(yè)逐漸站穩(wěn)腳跟。

??1990年，陳紅天創(chuàng)辦祥祺集團(tuán)，從服裝貿(mào)易到房地產(chǎn)，正式進(jìn)軍房地產(chǎn)投資，開發(fā)樓盤。

??1995年，祥祺集團(tuán)在深圳開發(fā)祥祺花園和僑洲小區(qū)，之后又陸續(xù)開發(fā)了不少住宅、酒店、公寓，在深圳地產(chǎn)圈頗有名氣。

??值得一提的是，1997年，陳紅天考入澳大利亞梅鐸大學(xué)，拿到了MBA學(xué)位；2001年又去對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)香港博士班學(xué)習(xí)，2005年正式成為博士生，并在2008年拿到經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，進(jìn)一步提升專業(yè)素養(yǎng)與國(guó)際化視野。

??2003年，陳紅天開始多元化布局，業(yè)務(wù)涵蓋投資、地產(chǎn)、實(shí)業(yè)、貿(mào)易、物業(yè)、酒店六大板塊，設(shè)立香港與深圳雙總部發(fā)展策略，香港負(fù)責(zé)香港地區(qū)與境外投資，深圳負(fù)責(zé)內(nèi)地投資。

??2013年，祥祺集團(tuán)通過增持成為華南城集團(tuán)最主要的投資者之一，此后幾年，在深圳、香港、上海、珠海買下多座寫字樓，商業(yè)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。

??2015年8月，陳紅天夫婦豪擲3.87億港元，購(gòu)入香港傲璇5樓單位及兩車位。該樓僅12戶，可覽維港景色，租金每月達(dá)125萬(wàn)港元。

??2016年6月，陳紅天以21億港元買下山頂歌賦山道15號(hào)地皮；同年7月，拆資45億港元將香港紅磡地標(biāo)收入囊中，更名“祥祺中心”作為祥祺集團(tuán)香港總部。

??2017年，陳紅天還在英國(guó)倫敦收購(gòu)兩座地標(biāo)寫字樓，其中一座命名為“倫敦祥祺中心”。

??幾年間，陳紅天在香港、倫敦投入超百億元，收購(gòu)多項(xiàng)地標(biāo)資產(chǎn)，港媒稱其為“深圳超級(jí)富豪”。

??此后，陳紅天還先后收購(gòu)了武漢第一高樓，333米的民生銀行大廈；深圳證券大廈、深圳金湖文化中心、亞洲商業(yè)大廈、上海亞盛大廈、香港會(huì)德豐紅磡商廈東座、倫敦加拿大廣場(chǎng)20號(hào)、丘吉爾廣場(chǎng)5號(hào)等。

??那時(shí)的陳紅天事業(yè)版圖如日中天，他說：“別人炒樓花，我買整棟樓?！?/p>

??巔峰時(shí)期，陳紅天手握全球12棟摩天大樓，年收租金數(shù)十億元，身家突破350億元，是內(nèi)地排名第13的地產(chǎn)大富豪。

??“超級(jí)富豪俱樂部”

??陳紅天創(chuàng)辦的“同心俱樂部”被稱之為“深圳超級(jí)富豪俱樂部”。

??在這個(gè)神秘組織“同心俱樂部“，陳紅天任俱樂部主席，一份同心俱樂部官網(wǎng)資料名單顯示，騰訊馬化騰、比亞迪王傳福、順豐王衛(wèi)等商業(yè)大亨，都是俱樂部成員。

??同心俱樂部官網(wǎng)顯示，現(xiàn)有企業(yè)家成員153人，成員旗下?lián)碛薪偌疑鲜泄?，全?guó)知名品牌30多個(gè)，企業(yè)資產(chǎn)總額超4萬(wàn)億元，年直接和間接納稅超1000億元，號(hào)稱“中國(guó)頂  級(jí)富豪俱樂部”。

??2016年，“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”滿城風(fēng)雨之際，陳紅天直接下場(chǎng)力挺俱樂部“同盟”成員姚振華，寫文章《誰(shuí)是野蠻人？》直指深圳地產(chǎn)“帶頭大哥”王石，為姚振華站臺(tái)。

??2022年，大灣區(qū)杰出青年頒獎(jiǎng)禮上，陳紅天曾評(píng)價(jià)李嘉誠(chéng)，“李嘉誠(chéng)也沒多厲害，長(zhǎng)和系市值才不到2000億元，在我們身邊也不算什么，別捧太高。”

??陳紅天此語(yǔ)在引發(fā)熱議的同時(shí)，渾身帶著一股“狂”勁，而他也有“狂”的資本。

??債務(wù)纏身跌落“神壇”

??然而，盛極必衰，陳紅天很快便走下“神壇”。

??2023年5月底，祥祺集團(tuán)發(fā)布聲明稱，公司面臨“階段性現(xiàn)金流問題”，主要原因是多筆大額應(yīng)收賬款被臨時(shí)悔約，以及內(nèi)地業(yè)務(wù)辦理遇到障礙。

??同年，第一太平戴維斯（香港）官網(wǎng)宣布，將獨(dú)家代理公開招標(biāo)一處位于香港港島山頂豪宅的物業(yè)單位。該物業(yè)單位便是陳紅天及其妻子于2015年以近4億港元購(gòu)入自住的。

??而在這之前，祥祺集團(tuán)旗下多項(xiàng)物業(yè)陷入按揭款違約，被銀行派人“接管”，財(cái)務(wù)問題已經(jīng)凸顯。

??被銀行“接管”的物業(yè)包括香港OPUSS樓整層、香港會(huì)德豐紅磡商廈東座、香港山頂歌賦山道15號(hào)豪宅，這三項(xiàng)物業(yè)因按揭貸款違約，欠銀行約60億港元，被東亞銀行接管。

??2023年，陳紅天香港頂  級(jí)豪宅“傲璇”被銀行接管，以4.2億港元賣出，比當(dāng)年的招標(biāo)價(jià)低了近38%。

??2024年12月，香港總部“祥祺中心”被香港都會(huì)大學(xué)以26.5億港元抄底，相較2016年陳紅天買入價(jià)45億港元，跌幅高達(dá)41.1%。

??2025年7月，陳紅天家族持有的中半山嘉富麗苑1座底層被銀行以6455萬(wàn)港元賣出，賺3555萬(wàn)港元。

??2025年8月20日山頂歌賦山道15號(hào)超級(jí)豪宅，折價(jià)62%出售，4項(xiàng)豪宅及商廈合計(jì)凈虧超30億港元，香港媒體稱之為“贏粒糖，輸間廠?！?/p>

??更早之前，祥祺集團(tuán)在海外的投資也遭遇風(fēng)波，丘吉爾廣場(chǎng)5號(hào)的管理公司破產(chǎn)，加拿大廣場(chǎng)20號(hào)欠2.655億英鎊貸款還不上，被銀行委托出售。

??2025年8月，陳紅天投資的華南城負(fù)債高達(dá)609億港元，被香港法院下令進(jìn)行清盤。

??據(jù)稱，陳紅天曾向“同心俱樂部”成員求助，但無(wú)人回應(yīng)，未能給他實(shí)質(zhì)性幫助。

??至此，這位擅長(zhǎng)房地產(chǎn)投資，創(chuàng)辦同心俱樂部，坐擁百億商業(yè)帝國(guó)的地產(chǎn)大亨，如今面臨資產(chǎn)大幅縮水，債務(wù)藏身的困境，資產(chǎn)幾乎都被慘淡折價(jià)出售，陳紅天商業(yè)帝國(guó)隨之崩塌。