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??“我相信，這張成績單的含金量是比較高的，更是來之不易的。”中國海外發展董事局主席顏建國說。

??3月28日下午，中國海外發展有限公司（以下簡稱“中海”）舉辦2023年度財報業績溝通會。顏建國所說的“成績單”是中海在過去一年房地產市下行期，取得了銷售、營業收入、利潤、投資的逆勢增長。

??財報數據顯示，2023年中海合約物業銷售額達到3098.1 億元，同比增長5.1%；實現營業收入為2025.2 億元，同比上升12.3%；實現股東應占溢利為256.1 億元，同比上升10.1%；整體凈利潤率達到13.4%。

??顏建國認為，這得益于中海一貫堅持財務穩健下的高質量發展策略，長期聚焦主流城市、主流地段、主流產品的經營策略。

??他進一步強調，當前市場仍處于房地產上下半場轉折期，轉折期需要一定時間，不可避免要經歷波動與調整。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，構建房地產發展新模式也需要一定時間。當前市場困難與挑戰依然不少，但挑戰與機遇是對立統一的，也是不斷轉化的。

??“我們要以積極心態看待‘危中之機’。”顏建國說。

??中海行政總裁張智超表示，中海一直不以銷售規模為第一目標，我們更加追求高質量發展，將價值創造與利潤放在更重要的位置，確保量的合理增長與質的有效提升。中海將會做好行業調整期的風險防控，積極主動把握好行業調整期的機會。

??行業擴儲“領頭羊”

??市場調整下行，不確定性增強，但中海依然保持了投資定力。

??2023年，中海在23個內地城市及香港獲取43宗地塊，總購地金額為1342.1億元，權益購 地金額為1226.6億元，同比上升42%，新增貨值為2404.2億元。其中，北上廣深四個一線城市權益購地金額占比約60%。與此同時，中海還于年內并購獲取了廣州亞運城項目剩余全部股權及蘇州環秀湖花園項目17%股權。

??“當前整體市場形勢偏弱，但我們自身的狀態非常好，發展動能強勁。”顏建國說，2023 年，在權益購地金額增42%的基礎上，實現經營性現金流凈流入352.8 億元，并大額提前還款。中海繼續保持行業最穩健的財務狀況，最充裕的現金。

??雖然中海已成為行業擴儲的“領頭羊”之一，但受行業下行周期各種不利因素影響，各家房企的“現金流保衛戰”仍在持續，這也是中海在穿越市場周期過程中的堅守。

??“中海始終堅持高質量發展，堅持有現金的收入和有現金的利潤，現金流管理一直是中海經營管理的重中之重。”中海副總裁郭光輝表示，我們從源頭管起，就是土地投資端，投主流城市、主流地段，做主流產品。這使得中海即便在下行周期也能更加穩健，回報更優。其次，加強銷售與回款管理，2023年回款率達到99%。另外，中海一直強化成本費用管控，建安成本支出、費用支出全面實施信息化管理。

??他直言，2024年基于中海優質的土地儲備，優質的貨量推出，在當前可預見的市場情況下，依然有信心實現銷售穩中有升，也必然會帶來穩定充裕的現金流。

??截至2023年年末，中海有息負債下降127.2億元，資產負債率為57.5%，凈借貸比率為38.7%，同比下降4.2個百分點，繼續保持“綠檔”。在手現金1056.3億元，現金占總資產11.4%。加權平均融資成本為3.55%，保持行業最低水平。

??房地產市場企穩向好的“三個信心”

??2023年年初，中海地產由于凈利潤下滑導致“利潤王”稱號旁落，顏建國在中海3月的業績會上首次給出了相對進取的銷售目標及利潤走勢的預期。到了中期，顏建國再度重申，下半年的市場仍在變化中，但全年銷售與利潤穩中有升的目標維持不變。

??從中海交出的“答卷”來看，前進中的中海做到了“穩有基礎、進有資源”。市場占有率提高0.29 個百分點至2.66%，權益銷售額上升至行業第二名。

??“目前國內TOP3的市占率還不到10%，中海的市占率還會有很大的提升空間。”張智超說。

??他的依據是，中海的投資和銷售聚焦于4個一線城市和14個強二線城市，這些重點城市銷售額規模將穩定在5萬億元左右的水平。另外中海布局的十來個機會型城市的市場容量將穩定在1萬億元左右水平。

??“中海主力布局的市場大約有5.5萬億～6萬億元市場容量。”張智超說，我們對標了成熟發達市場，美國和英國TOP3住宅開發商的市占率可達到22%～23%水平，國內的市場格局可能也是這個趨勢。

??顏建國也對中海在行業大變局之下的競爭優勢充滿信心。

??這個信心，源自宏觀、中觀、微觀三個層面向好的因素。

??宏觀層面，經濟長期向好的趨勢沒有改變，回升向好的因素增強。

??顏建國認為，2024年中國GDP增長5%目標，增速依然處于全球前列。今年政府工作報告明確積極的財政政策要適度強化，穩健的貨幣政策要靈活適度，著力擴大國內需求，促進消費穩定增長，積極擴大有效投資等一系列經濟社會發展總體政策取向，為房地產市場企穩向好提供支撐。

??中觀層面，房地產行業企穩向好的積極因素增多。

??行業調控政策已經逐步退出，金融支持力度持續加大，各城市出臺了一系列支持剛性住房需求和多樣化改善性住房需求的政策，加大力度推進保障性住房、城中村改造等三大工程建設，刺激市場需求，提振市場信心。

??微觀層面，經歷本輪行業洗牌，中海的比較優勢明顯增強。

??“經歷兩年多的洗牌，行業集中度進一步提升，經營穩健的頭部房企的市場占有率持續提升，各類資源進一步向頭部房企匯聚。”顏建國表示，中海一貫堅持財務穩健基礎上的高質量發展策略，保持行業最高的信用評級。在住宅開發業務方面的產品力、利潤水平保持行業領先，在市場下行期更具比較優勢。

??在顏建國看來，2023年中海購地金額行業領先，2024年可售貨值行業領先，貨量結構優異，合約物業銷售額有望實現穩中有升。同時，近兩年中海的商業項目加速入市，商業物業收入快速增長，在2023年增長20.9%的基礎上，2024年商業物業收入有望繼續實現25%的增長目標。

??張智超認為，房地產市場當前仍處于下行調整期，但市場的積極因素正在增多。總體來說，各個層面的政策都在支持房地產平穩健康發展，朝著“穩信心、穩預期、穩市場”的角度去發展。

??“我們的判斷是，后續政策支持將會更加積極有力。從相關數據來看，市場無形之手正在積極發揮作用，未來市場總的供需關系會進一步修復，今年的市場會逐步往企穩方向走。”張智超說。