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??趕在三月密集的年報季，時代中國也迎來了2020年度的業(yè)績會。

??3月24日上午，時代中國控股（01233.HK)業(yè)績發(fā)布會以線上方式進行。時代中國董事會主席岑釗雄、時代中國首席財務(wù)官黃嗣寧、時代中國執(zhí)行董事牛霽旻、時代中國聯(lián)席總裁周四陽、時代中國投資者關(guān)系經(jīng)理周瑩出席。

??2020年，對時代中國是特別的一年。雖然定的是823億的目標，但時代中國最終實現(xiàn)了1003.8億元的銷售額，目標完成率達122%。首破千億，成功躋身千億房企行列。

??業(yè)績會上，時代中國將2021年的銷售目標設(shè)定為1100億元，增長目標10%。公司管理層稱，接下來公司主要的發(fā)展方向，不僅僅是合同銷售額的增長，更重要的是利潤的增長，還有財務(wù)報表持續(xù)的改善。

??年內(nèi)，時代中國實現(xiàn)收入385.77億元，減幅9.1%；年度凈利潤53.66億元，減少3.5%；毛利率28.8%，與上一年基本持平。

??雖然營收和凈利潤有不同程度的下滑，但時代中國管理層表示，下滑主要是因為疫情導致公司的交付延遲；另外，時代中國的物業(yè)板塊收入在19年年末完成上市，分拆后在2020年全年報表里面并沒有體現(xiàn)。

??即便如此，時代中國在過去的2020年，還是頗具亮點。除了規(guī)模首破千億，城市更新板塊經(jīng)過多年的投入，已逐漸成為公司業(yè)績強有力的組成部分。該板塊在去年實現(xiàn)營收54.54億元，增幅達151.6%，占總營收的比例直線上升至至14.1%，成為時代中國除物業(yè)開發(fā)板塊之外的第二增長點。

??此外，從時代中國管理層在業(yè)績會上的表態(tài)可以看出，進入千億的后時代，時代中國將繼續(xù)堅持有質(zhì)量的增長，追求規(guī)模繼續(xù)增長的同時，利潤的增長也漸成為公司重要的一環(huán)。

??城市更新業(yè)務(wù)發(fā)力，營收增幅超150%

??2020年，時代中國營業(yè)收入385.77億元，主要由物業(yè)發(fā)展、城市更新業(yè)務(wù)、物業(yè)租賃和轉(zhuǎn)租及物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生。具體而言，各板塊在2020年的收入分別為326.73億元、54.54億元、4.5億元，占比分別約為84.7%、14.1%及1.2%。

??時代中國城市更新板塊經(jīng)過多年的投入，已經(jīng)進入收成期。業(yè)績年報顯示，得益于廣州、佛山等地區(qū)所在的城市更新項目的貢獻，時代中國2020年來自城市更新業(yè)務(wù)收入54.54億元，相比2019年的21.68億元，增幅達到151.52%。

??數(shù)據(jù)也顯示，2019年，時代中國城市更新板塊收入占該公司總收入的比例僅有5.1%，到2020年已直線上升至14.1%，當中增長了9個百分點。城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。

??管理層在業(yè)績會上表示，該板塊在去年出現(xiàn)大幅增長主要因為時代中國城市更新業(yè)務(wù)進入時間比較早，至今已經(jīng)有超過十年。因為投入比較早，現(xiàn)在很多項目已經(jīng)在陸續(xù)轉(zhuǎn)化中。

??“而且我們早期推進這一方面的業(yè)務(wù)時，其實投入并不是特別的多。它對我們的新增土儲也帶來了幫助，對我們的利潤也直接構(gòu)成很重要的幫助?！睍r代中國方面稱，實際從前年開始，城市更新業(yè)務(wù)已經(jīng)陸續(xù)對公司總體利潤的貢獻產(chǎn)生了正面的幫助。

??據(jù)了解，過去一年，時代中國合共轉(zhuǎn)化了廣州、佛山、惠州三個城市的城市更新項目8個，總建筑面積262萬平方米；其中的5塊土地已經(jīng)成功轉(zhuǎn)為公司的土儲，總的建筑面積達到220萬平方米。這8個項目的預(yù)計貨值達601.6億元。

??年報也顯示，城市更新不僅對公司的土儲和收入帶來直接影響，期內(nèi)，由于廣州紅衛(wèi)項目成功轉(zhuǎn)化后帶來溢價收入及匯兌凈收益，時代中國的其他收入及收益也由2019年的10.34億元增加至2020年的19.35億元。 

??時代中國目前舊改布局主要在廣州、珠海、佛山、惠州等大灣區(qū)城市，方式包括前期服務(wù)、合作意向、操盤主體等。截至2020年12月31日，時代中國城市更新項目總數(shù)超過160個，潛在總建筑面積約5337萬平方米。

??時代中國方面表示，預(yù)計在2021年，公司城市更新轉(zhuǎn)化的項目不會少于去年，無論轉(zhuǎn)化項目的個數(shù)，還是面積都會比2020年有不小的增幅。

??在總的土儲方面，2020年時代中國積極從多個渠道積極拓展土地儲備，包括參與政府公開拍賣、城市更新項目、一級開發(fā)、合作及收購，于廣州、佛山、東莞、肇慶、長沙及杭州地區(qū)購入16幅地塊，土地收購成本總額約171.19億元。

??年報顯示，時代中國目前共擁有138個處于不同階段的主要項目，其中128個分布在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山等廣東省主要城市、5個位于湖南省長沙市、1個位于湖北省武漢市、2個位于四川省成都市及2個位于浙江省杭州地區(qū)。

??截至2020年12月31日，時代中國總土地儲備約為2159萬平方米，足夠應(yīng)付其未來三年的發(fā)展所需。主要分布在國內(nèi)一二線城市及大灣區(qū)，其中位于大灣區(qū)的土儲占比近90%。

??時代中國管理層表示，目前公司投資接近90%都聚集大灣區(qū)，這個戰(zhàn)略布局會堅定執(zhí)行，未來，公司在大灣區(qū)投入不會低于80%，投資會維持高強度。

??此外，時代中國在長三角、長江中游、成渝城市群等主要經(jīng)濟圈，已經(jīng)初步完成布局，未來投入將占整個集團布局10%-20%左右。2021年，時代中國土地收購預(yù)算在230億-250億之間。

??現(xiàn)金儲備增加，未來追求有質(zhì)量的增長

??房地產(chǎn)行業(yè)貸款、融資收緊，三道紅線等壓力之下，時代中國在過去一年也在積極調(diào)整其自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??據(jù)了解，2020年，時代中國發(fā)行境內(nèi)公司債約95億元，平均成本5.6%，較原成本7.9%下降2.3個百分點；平均年期5.2年，較原年期3.7年延長1.5年。此外，公司發(fā)行中長期美元債9億美元，平均成本6.3%，較原成本8%降低1.7個百分點；平均年期5.1年，較原年期2.6年延長2.5年。

??過去一年，時代中國的境內(nèi)外債在融資成本以及債務(wù)結(jié)構(gòu)方面有了良好的改善。數(shù)據(jù)顯示，2020年時代中國凈負債比率為65.6%，較2019年下降1.6個百分點；現(xiàn)金對短債為2.1倍，擁有較好的流動性。

??在兩條紅線數(shù)據(jù)健康良好之外，時代中國僅有一道紅線“踩線”，為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率。對此，時代中國管理層在業(yè)績會上非常有信心地表示，預(yù)計在未來1-2年的時間里，會把剩下的這條紅線完全解決掉。

??“目前來講，我們在整個負債的控制方面還是蠻好的，就是整個現(xiàn)金流、負債的比率，包括在投融資這方面的安排，其實我們還是比較合理?！?/p>

??從具體的數(shù)據(jù)上看，過去一年，時代中國的現(xiàn)金結(jié)余確實有了一定的增長，此外，短期借款的額度也有所下降。2020年，該集團的現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余約為379.6億元，較2019年的292.79億元增加29.6%。當中，受限制銀行存款為44.28億元。

??而其2020年的計息銀行貸款及其他借款（不包括應(yīng)付利息）合計約為615.1億元。一年內(nèi)到期借款180.71億元，同比2019年的185.98億元有所下降；而約406.9億元的借款須于兩年至五年內(nèi)償還，約27.5億元的借款須于五年后償還。短期償債壓力較小。

??從時代中國管理層在業(yè)績會上的表態(tài)可以看出，進入千億后的時代中國已經(jīng)更注重質(zhì)量方面的增長。時代中國方面稱，接下來的一個階段里，公司會在確保更有質(zhì)量的增長方面下功夫，使得公司在規(guī)模增長的同時，各項指標也可以同步得以改善。

??當中，追求利潤的增長成為時代中國非常重要的一環(huán)。具體如何實現(xiàn)？時代中國方面表示，一方面，通過債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，公司的利率有了大幅的降低，這部分的改善會對公司未來利潤的貢獻帶來非常正面的幫助。

??另一方面，時代中國的城市更新、產(chǎn)城融合業(yè)務(wù)，給公司土地儲備帶來穩(wěn)定增長的同時，也使得公司的土地價格處于一個較合理的水平。這部分的土儲會對未來利潤的增長，也將帶來非常堅實的基礎(chǔ)。

??此外在內(nèi)部組織管理的提質(zhì)增效上，時代中國方面稱，公司在過去幾年一直致力于數(shù)字化的變革。這讓公司內(nèi)部決策更加高效，提升了公司的運營效率，對公司內(nèi)部的費用有一個良好的控制。最終，這些都會在利潤表上有所體現(xiàn)。

??一組數(shù)據(jù)很直觀地展示了時代中國在內(nèi)部費用管控方面的成效。2020年，時代中國銷售首破千億，同比增長了28.1%。但其銷售及市場推廣成本則由2019年的12.12億元減少至11.2億元，下降了7.6%。此外，該集團過去一年的行政開支15.74億元，與2019年基本持平。