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??中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心非常堅(jiān)定。

??3月22日國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)常會(huì)，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作出重要部署。著墨之重，言辭之深，都非常罕見(jiàn)，房地產(chǎn)重要性再次提升。

??國(guó)常會(huì)，全稱(chēng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，由總理、副總理、國(guó)務(wù)委員、國(guó)務(wù)院秘書(shū)長(zhǎng)組成，由總理召集和主持，討論決定國(guó)務(wù)院工作中的重大問(wèn)題，一般每月召開(kāi)2～3次，如有需要可隨時(shí)召開(kāi)。

??此次國(guó)常會(huì)指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。去年以來(lái)，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，落實(shí)保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

??“要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??“要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快完善‘市場(chǎng)+保障’的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

??從這些措辭中可以看出，基本定調(diào)延續(xù)了今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)工作的部署，但又有了一些新的變化。

??比如，“改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，而政府工作報(bào)告中的措辭是“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，相比之下，“完善”變成了“改革”。

??民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文解讀道，這意味著相關(guān)基礎(chǔ)性制度可能需要做更大幅度的變革，而不是修修補(bǔ)補(bǔ)。這里的制度包括但不限于市場(chǎng)交易制度（預(yù)售、現(xiàn)售制度）、土地出讓制度、稅收制度、住房產(chǎn)權(quán)制度、監(jiān)管制度等，預(yù)計(jì)下一階段可能會(huì)有比較大的調(diào)整

??在“著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”中，與政府工作報(bào)告相比，“加快構(gòu)建”變成了“著力構(gòu)建”。王靜文認(rèn)為，這或意味著相關(guān)工作力度將會(huì)加大，而新模式的內(nèi)容應(yīng)該包括“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系、“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制以及“三大工程”建設(shè)等。

??再比如，此次國(guó)常會(huì)提出“進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效”。兩個(gè)“進(jìn)一步”的提法，意味著已經(jīng)實(shí)施的紓困政策效應(yīng)不足，政策力度還需進(jìn)一步加碼和見(jiàn)效。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策方向非常清晰，即二季度各地要繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，預(yù)計(jì)二季度各地將再次迎來(lái)房地產(chǎn)政策放寬潮，包括地方政府、房企、售樓處、購(gòu)房者等要意識(shí)到這個(gè)重要方向和趨勢(shì)。同時(shí)，強(qiáng)化各類(lèi)政策統(tǒng)籌，確保同向發(fā)力、形成合力。

??值得注意的是，此次國(guó)常會(huì)還新增了“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策”“有效激發(fā)潛在需求”“加大高品質(zhì)住房供給”的要求。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，挖掘潛在需求，系統(tǒng)謀劃政策，意味著對(duì)之前需求端刺激的政策措施效果并不是很滿意，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)必須要重新設(shè)計(jì)政策體系。未來(lái)關(guān)鍵政策并不在需求端刺激，而在于供給端，即將4億人口規(guī)模的新市民、年輕人、外來(lái)人口、工薪階層人才群體等需求釋放出來(lái)，這就是潛在需求。

??“這就需要系統(tǒng)謀劃供給側(cè)改革，需要挖掘潛在需求。比如配售型保障房建設(shè)，盡管?chē)?guó)家非常重視，但在地方項(xiàng)目落地上還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)規(guī)模供應(yīng)和挖掘潛在需求的效果，預(yù)計(jì)未來(lái)這方面政策會(huì)加大力度。”李宇嘉表示。

??“高品質(zhì)住宅的供給，其重心在于‘高品質(zhì)’，尤其是在戶(hù)型、建材、數(shù)字化和低碳節(jié)能等方面需要有新的動(dòng)作。某種程度上，接下來(lái)房企要適當(dāng)圍繞這句話狠抓高品質(zhì)，誰(shuí)做的出色，誰(shuí)就可以在本輪房地產(chǎn)發(fā)展中有新的機(jī)會(huì)?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

??記者注意到，在此次召開(kāi)國(guó)常會(huì)之前，李強(qiáng)總理剛剛從福建、江西調(diào)研回來(lái)。在福建視察時(shí)，他聽(tīng)取了福建省和福州市住房保障工作情況匯報(bào)，要求針對(duì)不同群體的需求不斷完善租購(gòu)并舉的住房體系，加強(qiáng)設(shè)施配備，提升居住品質(zhì)。

??而大背景則在于，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期仍未企穩(wěn)，甚至每況愈下，這對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)極其不利。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，1～2月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、房企資金來(lái)源增速等均出現(xiàn)大幅度下滑。進(jìn)入3月份，市場(chǎng)仍在慣性下滑，萬(wàn)科等房企“優(yōu)等生”也陷入資金緊張困境。

??對(duì)于下一步政策預(yù)判，李宇嘉表示，一是熱點(diǎn)城市繼續(xù)在需求端紓困，包括松綁限購(gòu)、非限購(gòu)區(qū)首套房首付比降至20%，降低按揭利率；加快新房和二手房市場(chǎng)循環(huán)，滿足新市民剛需上車(chē)和改善型住房需求實(shí)現(xiàn)，止住房?jī)r(jià)下跌預(yù)期；二是加大配售型保障性住房的開(kāi)工和建設(shè)力度，挖掘新市民、年輕人、工薪群體和人才的潛力購(gòu)房需求；三是國(guó)企央企和城投平臺(tái)將發(fā)揮帶頭作用，加快推進(jìn)城中村改造，相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債等增加向“三大工程”的投入力度，穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資；四是加大對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范力度，對(duì)于部分穩(wěn)健型企業(yè)出險(xiǎn)，可能會(huì)有托底的資金進(jìn)場(chǎng)。