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??在大部分房企宣告虧損甚至資金告急的2023年，陳序平治下的龍湖集團交出了一份不錯的答卷。

??“2023年，龍湖集團五個航道都實現了正向經營性現金流，有息負債從2080億元降到1926億元，經營性收入及利潤持續增長。期待未來有一天經營性收入能占比過半，到那時候龍湖就真正完成了轉型。”3月22日，龍湖集團董事長兼CEO陳序平在2023年度業績發布會上表示。

??對于房地產行業，陳序平表示，9億～10億平方米是新房市場的真實居住需求承載量。當前短期市場承壓主要受市場信心未完全恢復影響，因此在房地產恢復過程中，信心非常關鍵，“龍湖經常提前償還債務，始終把債務安全放在第一位，履行所有債務的安全兌付，這也是我們用行動來給行業注入一些信心。”

??2022年10月，40歲的陳序平接替吳亞軍升任集團董事長，這在當時曾引發質疑聲。陳序平接棒后的第一個年度，2022年龍湖集團凈利潤突破225億元；第二個年度，2023年實現凈利潤128.5億元，雖然有著近50%的降幅，但這樣的成績在民營房企中僅龍湖一家。

??更重要的是，在部分房企出現債務兌付問題之際，龍湖多次出手提前還債。龍湖集團CFO趙軼表示，今年龍湖還會提前規劃償還2025年到期部分債務，年底將短債規模控制在安全范圍內。

??正如陳序平所說：“企業這兩年選擇了一條有挑戰的路，在控制負債總額情況下，實現利潤穩中有增，同時還要優化資產質量。我們選擇了一條難而正確的路，但會堅定前行。”

??行業巨大壓力下，龍湖挺住了。

??始終把債務安全放在第一位

??龍湖更為看重的是長期穩定發展。幾年前，“穩”就是龍湖管理層反復強調的字。

??2018年度業績發布會上，時任龍湖集團董事長吳亞軍說：“水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返”。“我們判斷未來房價不會爆發式上漲，這種情況下，龍湖選擇了精準、適宜。”時任龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉說。

??多年來，龍湖一直強調不做非標、前融，在財務、債務結構上始終保持謹慎。即便如此，2022年下半年，龍湖仍遭遇“股債雙殺”狙擊。當年10月28日，吳亞軍官宣退幕。無論是外界遭遇做空，還是內部管理層調整，對龍湖財務和經營韌性都是一次極致考驗。

??龍湖管理層迅速展開一系列“自救”舉措，包括回購約7000萬元公司票據，提前贖回21億元美債，先后提前償還51億港元、34.5億港元銀團貸款，合計人民幣98億元。這一系列動作的底氣是，當時龍湖賬面現金及等價物達876億元，不受限制部分約670億元。

??陳序平接棒后的龍湖，延續了財務審慎性的原則底線，和有余量的還款鋪排。今年3月8日，龍湖集團提前兌付了本應于2024年底到期的46.1億元商業資產支持專項計劃（CMBS），這筆資金來自經營性物業貸款。

??龍湖方面稱，截至2023年底，龍湖集團有息負債規模為1926億元，同比壓降154億元；2024年內到期債務余額147億元，占比不到8%，其中境內債券60億元。2025年到期的國內債券和部分銀團將在2024年內安排逐步提前償付或回購，年底將短債規模控制在安全范圍以內。

??“目前公司與國有六大行及部分股份制商業銀行進行了深度合作，融資額度非常充裕。融資結構中，銀行融資占比達到77%，是一個非常安全的結構，助力整個公司穿越周期。”趙軼表示。

??對于下一步融資計劃，趙軼表示，在經營性物業貸方面會繼續深耕，目前公司約有110座重資產，還有約40座可用于后續融資，這為公司提供了一個長賬期、低成本融資渠道。“在公開市場，我們也會在中債增進支持下，與他們進行積極溝通，按需、有序發行中債增進債券。海外融資方面，這幾年是逐步壓降狀態，未來也會穩步壓降，而且我們對100%的外債做了掉期，完全杜絕匯率敞口。”

??龍湖的“壓艙石”

??2023年初，龍湖集團在成立30周年之際提出以開發、運營、服務三大業務協同發展構建新發展模式。

??2023年，龍湖集團實現營業收入1807.4億元，其中開發業務實現營業收入1558.6億元；交付物業總建筑面積1070.8萬平方米，實現地產開發合同銷售1734.9億元，其中一二線城市銷售占比達95%，銷售回款率超100%。但同比來看，均較2022年出現一定下滑。

??陳序平表示，開發業務下降主要有兩個原因，一是整個新房市場成交體量從2016～2021年14億平方米回落至9億～10億平方米，所以對大多數開發商而言，銷售規模相比2021年之前高點約有30%甚至更高的銷售收入下降；二是過去幾年特別在去年，新房價格出現了一些調整。對開發商而言，如果在2020年、2021年高點拿的地，2022年、2023年進行銷售又進行結算，利潤會受到一些影響。

??此次業績會上，龍湖集團依然未公布2024年銷售目標，僅透露“2024年公司存量項目供貨約2400億元”。對于今年銷售去化策略，“我們會根據市場情況靈活應對，積極去化。在主力項目上，會保持產品力優勢，穩住售價，同時快速清盤變現。”

??據龍湖集團地產航道總裁張旭忠介紹，2023年，龍湖在17個重點城市共獲取31幅土地，總貨值超過770億元，平均溢價率控制在8%的較低水平。2024年至今，龍湖分別在西安、佛山拿了兩塊住宅用地，都是底價獲取。截至2023年底，龍湖集團擁有土地儲備4539萬平方米，其中近80%布局在一二線高能級城市。

??“從去年開始，頭部房企拿地策略基本已趨同，導致一二線城市尤其是核心區域競爭非常激烈。今年我們會‘以銷定支’，主動把握好投資節奏，并依然嚴守投資刻度，優中選優。在城市選擇方面，會高度聚焦在一二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場變化。”張旭忠說。

??相比于傳統房地產開發業務，在陳序平看來，經營性業務才是龍湖穿越周期的重要砝碼。龍湖經營性業務主要有幾大板塊，一是商業投資，二是長租公寓，三是龍湖智創生活，包括物業管理和商業管理。

??“2023年，龍湖運營加服務組成的經營性收入占比達到14%，利潤占比已經超過60%。在整個行業下行過程中，為龍湖穿越周期提供了底氣，也是我們穿越周期的壓艙石。”陳序平說。

??據陳序平介紹，截至2023年底，龍湖集團開業的商業項目總共有88座，2024年計劃還新開14座，其中8座重資產、6座輕資產。這意味著，2024年底龍湖開業的商業項目將超過100個，進入“百Mall”時代。

??談到未來，龍湖管理層表示，龍湖將通過開源、節流兩個維度管理動作，實現盈利企穩回升。過去兩年整個集團的管理和銷售兩費從160億元降到110億元出頭，降幅達30%，其中管理費用降幅更大。在盈利修復上，地產開發航道下一步還是會聚焦核心城市、核心地段，精挑細選優質項目。我們預計，地產航道目前來到了谷底，后面是逐步修復的過程；未來運營和服務兩個板塊也會迎來雙位數以上的收入和盈利增長。“相信隨著利好政策不斷釋放落地，行業經過一個階段性周期調整，市場回暖值得期待。”