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??香港樓市奏響了2024年開年首波重磅利好。

??2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波在香港特區政府立法會綜合大樓會議廳發表2024/2025財政年度特區政府財政預算案，其中備受關注的是樓市刺激政策。

??陳茂波宣布，經審慎考慮當前整體情況后，特區政府決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（即所謂“辣招”），即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

??此舉意味著，香港樓市相隔14年再次進入“零辣招”時代。

??同一日，香港金管局向銀行發出指引，修訂適用于物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求：價值3000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至7成；價值3500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至6成。

??陳茂波表示，考慮到外圍及本地經濟情況，香港特區政府認為在繼續維持銀行體系穩定的前提下，當前有空間進一步修訂相關措施，并適當調整其他與物業貸款相關的監管政策。

??值得注意的是，2023年10月，香港特區政府已將原先征收15%的買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅均降低到7.5%，此舉在當時被市場稱為“減辣”，但此后香港樓市未見有明顯激活。

??香港特區政府差餉物業估價署公布的報告顯示，今年1月，香港私人住宅售價指數跌至306.4點，環比回落約1.57%，連續下降9個月，是2016年10月以來最低。

??香港經民聯主席盧偉國表示，面對當前時局，香港特區政府必須要有果斷、實際和有效的方法解決問題，當務之急是思考如何創造經濟，強調“搞旺”樓市和股市可重建香港經濟信心，并鞏固香港國際金融中心的地位。

??香港歷來是中國房價最高的城市。數據顯示，2023年香港平均房價高達13.8萬元（人民幣）/平方米，其中香港島均價高達16.7萬元/平方米，九龍半島均價14.4萬元/平方米。香港被雇傭勞動力目前月工資中位數是20500港元（折合18600元人民幣）。簡單計算，香港人每7個月的中位數工資，可以買下1平方米商品房。

??據香港特區政府披露，截至2022年，香港可供發展土地只有62.6平方公里，其中大部分已被用作住宅用地，可用作發展住宅的土地儲備僅約6.5平方公里。與此同時，香港人均居住面積僅為16平方米。大量香港居民生活在狹小的空間中，住房問題成為他們的痛苦之源。

??今年1月底，香港置業進行了一項置業意向季度調查，共收回514份有效問卷。調查顯示，僅約35.8%受訪者考慮入市，創20季以來新低。不過，換樓客卻準備入市，有超過4成受訪者購買物業的主要原因為換樓。

??匯生國際資本總裁黃立沖對中國房地產報記者表示，這一政策調整可能會在短期內激發市場的部分購買力，尤其是在1000萬港元以下的住宅物業市場。對于高端豪宅市場而言，這一措施可能影響有限，預計今年香港整體樓市仍將面臨調整，跌幅可能控制在5%以內。這對于促進當前交易低迷的市場環境有一定積極作用，對經紀公司和成交量的提升也將帶來機遇。

??但他同時表示，香港房地產市場所面臨的挑戰并非短期內可以完全解決。近年來，由于多種因素，包括部分資本和人才的流出，以及香港在國際金融和貿易中作為連接中國與世界的橋梁角色的變化，都對房地產市場產生了深遠影響。

??“香港房地產市場的長期趨勢需要更多的結構性改革和調整。香港的未來，不僅僅依賴于短期政策刺激，更需要在全球經濟環境中找到新的定位和發展方向，探索新的增長點，以適應國際投資環境的變化和國內外經濟發展的新需求。”黃立沖說。

??香港樓市全面“撤辣”的直接利好是，港股地產股大漲。這日，匯景控股股價漲超14%，新世界發展、中國新城鎮股價一度漲超8%，恒基地產漲超7%，新鴻基地產漲超4%。

??此前瑞銀研報曾預計，如果香港樓市政策全面“撤辣”（取消印花稅），可能對發展商股價及實體市場產生一次性利好因素。

??市場關注的還在于，對于此次香港樓市全面“撤辣”行為，內地樓市會不會效仿？

??對此，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，香港是自由港，對房地產市場主要調整措施就是稅收和金融手段，其政策出發點是基于物業價值穩定和資本流入流出。“去辣”能極大降低交易成本和持有成本，對于吸引包括內地在內的全球資金都有極大幫助。在調控房地產時，內地會綜合考慮調控對于稅收、地方財政以及上下游產業鏈等影響。基于這個角度，內地不太可能全面退出稅收來穩樓市。

??李宇嘉表示，內地房地產稅收占到總稅收收入的20%左右，相關產業鏈結合在一起占到30%以上，地方依賴度較大，不太可能撤去。而且，內地樓市低迷的根本原因在于供求關系逆轉、舊模式不可持續，不在于稅收。在樓市供求關系逆轉后，即便利率降到歷史最低，即便熱點城市增值稅免征期收縮，也難阻擋樓市下行。