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??梁浩丨住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心處長(zhǎng)，研究員，博士

??又有房屋坍塌了。上海浦東消防發(fā)布消息，2024年2月1日1時(shí)38分，三林路430弄一處三層建筑發(fā)生局部坍塌，所幸事故未造成人員傷亡。

??但并非每次房屋事故都能如此“幸運(yùn)”。2023年7月，黑龍江省齊齊哈爾市第三十四中學(xué)體育館受降雨影響，屋頂珍珠巖浸水增重，導(dǎo)致發(fā)生坍塌，造成11人死亡。同年11月，黑龍江省佳木斯市一體育館部分坍塌，3人遇難。房屋坍塌不僅發(fā)生在公共建筑，也發(fā)生在普通民房。2022年4月29日，長(zhǎng)沙市望城區(qū)一居民自建房由于房主違建、加層擴(kuò)建發(fā)生倒塌事故，造成54人死亡，直接經(jīng)濟(jì)損失超9000萬元。一系列血的教訓(xùn)都凸顯了老舊房屋安全問題的嚴(yán)重性。

??城鎮(zhèn)化進(jìn)入“下半場(chǎng)”，房屋老化安全隱患不容忽視

??我國(guó)房屋集中老化風(fēng)險(xiǎn)加速。改革開放后，我國(guó)經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也成為了世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國(guó)家。截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期。近年來比例還將不斷增加，預(yù)計(jì)到2040年前后近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。大量老房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、缺乏必要維護(hù)，安全隱患巨大。

??大量自建房屋也為房屋老化維護(hù)增加了難度。根據(jù)七普長(zhǎng)表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)及農(nóng)村家庭自建住房的比例分別達(dá)到40%和90%。這些自建房往往缺乏專業(yè)設(shè)計(jì)和施工監(jiān)管，存在諸多安全隱患。近年來，我國(guó)自建房坍塌事故屢見報(bào)端。“4·29長(zhǎng)沙自建房坍塌”、“7·16永安自建房坍塌”、“8·29臨汾市聚仙飯店坍塌”等事故，都造成了人民生命財(cái)產(chǎn)嚴(yán)重?fù)p失。

??超大城市房屋老化問題更為嚴(yán)重。從區(qū)域上看，我國(guó)房屋建成年代呈現(xiàn)“東老西新”的態(tài)勢(shì)，東部省份，尤其是北京、上海、廣州等發(fā)展較早的大城市，房屋將面臨更快和更大規(guī)模的老化。此外，超大城市大量城中村、村級(jí)工業(yè)園，其建筑及人口密度極高，房屋違建、功能改變等情況較為普遍，房屋維護(hù)和安全管理問題更為嚴(yán)峻。

??房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等基礎(chǔ)性制度亟待完善

??近年來，國(guó)家愈發(fā)重視房屋養(yǎng)老等基礎(chǔ)性制度建立。“4·29長(zhǎng)沙樓房坍塌事故”發(fā)生后，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案的通知》，提出要完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度。

??住建部多次明確提出要探索建立房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，完善房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等基礎(chǔ)性制度。2023年3月，住建部等15部門出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，推動(dòng)建立經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。2023年6月28日，倪虹部長(zhǎng)在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》上發(fā)表署名文章，提出要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。2024年1月8日，住建部與國(guó)家發(fā)改委等部門出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，明確對(duì)一定年限的學(xué)生宿舍建筑要進(jìn)行定期體檢。

??筑牢房屋安全屏障，仍需加強(qiáng)制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新

??目前，我國(guó)房屋體檢、養(yǎng)老等制度處于探索階段，在地方操作層面仍面臨房屋體檢標(biāo)準(zhǔn)不明確、技術(shù)手段不完善、維護(hù)資金使用不靈活、財(cái)政壓力大等諸多問題，房屋安全管理仍存在諸多挑戰(zhàn)。例如，在房屋體檢制度上，我國(guó)自20世紀(jì)80年代以來建立了以危舊房屋鑒定為主的房屋安全管理制度，但制度本身重事后處置、輕事前預(yù)警，針對(duì)一般房屋的安全預(yù)警與常態(tài)化體檢機(jī)制尚未建立。與此同時(shí)，現(xiàn)有房屋安全體檢多依賴人工檢測(cè)，效率和成本有待優(yōu)化。在房屋維護(hù)資金來源上，我國(guó)已建立了住宅專項(xiàng)維修資金制度，但主要覆蓋普通商品住宅，大量安全隱患高的自建房、老舊小區(qū)缺乏維修資金覆蓋。與此同時(shí)，已有的住宅專項(xiàng)維修資金也存在使用門檻高、業(yè)主個(gè)人缺乏申請(qǐng)使用維修資金有效渠道等問題。

??對(duì)此，仍需完善房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)基礎(chǔ)性制度，強(qiáng)化科技手段支撐，以制度和科技創(chuàng)新為房屋安全筑起堅(jiān)實(shí)屏障：

??一是構(gòu)建房屋定期體檢制度，借助新技術(shù)為老房子設(shè)定“健康碼”。明確自建房、商品房等各類老房子體檢周期頻次和體檢指標(biāo)體系。強(qiáng)化房屋體檢科技手段研發(fā)。進(jìn)一步打通房屋全生命周期管理底層數(shù)據(jù)鏈，配合“二維碼”技術(shù)手段，強(qiáng)化對(duì)房屋的安全監(jiān)測(cè)。通過空天地一體監(jiān)測(cè)手段、物聯(lián)網(wǎng)傳感器、人工智能等，構(gòu)建大規(guī)模房屋自然災(zāi)害安全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與單體建筑精準(zhǔn)體檢相結(jié)合的方法體系，如應(yīng)用InSAR衛(wèi)星監(jiān)測(cè)房屋周邊地質(zhì)不規(guī)則沉降、融合多源數(shù)據(jù)建立高準(zhǔn)度房屋災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型、基于激光雷達(dá)和圖像智能識(shí)別快速檢測(cè)單體房屋立面變形等。

??二是完善房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，打通多渠道為老房子建立“養(yǎng)老金”。可探索將房屋養(yǎng)老金納入土地出讓成本以及整合其他涉房收入建立公共賬戶，也可探索進(jìn)一步優(yōu)化住宅專項(xiàng)維修金制度以及公積金制度，為老舊房屋維護(hù)注入源頭活水。例如，可參考美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家，將住宅專項(xiàng)維修資金從一次性“大額繳清”到動(dòng)態(tài)式“小額長(zhǎng)繳”機(jī)制；引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)性自建房以村集體為單位繳納專項(xiàng)維修資金，擴(kuò)大專項(xiàng)維修資金繳納覆蓋面。加快引入房屋保險(xiǎn)機(jī)制，打通利用專項(xiàng)維修資金、住房公積金的增值收益為房屋關(guān)鍵部件投保的政策路徑，讓居民在自愿基礎(chǔ)上為房屋安全加把鎖，也能有效減輕政府財(cái)政壓力。

??三是完善“人、地、房、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，融入全鏈條為老房子織密“政策網(wǎng)”。關(guān)注房屋全生命周期的政策創(chuàng)新，推動(dòng)房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)制度與城市更新、房屋信貸等各類政策的協(xié)調(diào)配合，形成政策合力。可考慮在超大城市局部地區(qū)探索老舊房屋強(qiáng)制體檢、分級(jí)認(rèn)證等制度試點(diǎn)，并將房屋體檢認(rèn)證結(jié)果與貸款利率、租售稅費(fèi)等結(jié)合，引導(dǎo)房屋產(chǎn)權(quán)主體積極開展房屋體檢，加快推動(dòng)房屋體檢制度建立；完善科技金融激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體參與老房子功能活化、更新維護(hù)運(yùn)營(yíng)等關(guān)鍵技術(shù)及裝備研發(fā)等，通過老舊建筑的全周期制度保障，提高老房子的安全性，有效降低老舊房屋安全隱患。