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??2023年2月20日下午，住房城鄉(xiāng)建設部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制工作視頻調度會議。會議強調，各地要高度重視城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制有關工作，精準提出房地產(chǎn)項目“白名單”，推動協(xié)調機制持續(xù)取得實效。

??據(jù)披露，截至2月20日，已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

??我們認為，房地產(chǎn)項目白名單對融資落地至關重要。金融支持政策還需加速落地，這樣才能對房企形成有力的支撐，同時還需確保基層金融機構（部門）能夠“安全”執(zhí)行。

??2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》，從建立融資協(xié)調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。

??要求各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內金融機構推送。

??該名單被業(yè)內稱為地產(chǎn)項目融資“白名單”。

??在該通知發(fā)布后不久，1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制部署會，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見效，共有35個重點城市參加。

??在當時，26個省份170個城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，提出了第一批房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項目3218個。

??2月20日下午，住房城鄉(xiāng)建設部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制工作視頻調度會議，部黨組成員、副部長董建國主持調度會并作出工作部署。各省、自治區(qū)和50個重點城市住房城鄉(xiāng)建設部門負責同志參加。

??會議強調，自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制工作部署以來，各地和相關金融機構緊鑼密鼓抓好落實，不少城市春節(jié)假期仍在推進工作，協(xié)調機制落地見效持續(xù)取得新進展。

??截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個項目；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

??另據(jù)中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行和部分股份制銀行有關數(shù)據(jù)，已對“白名單”項目審批貸款1236億元，正在根據(jù)項目建設進度需要陸續(xù)發(fā)放貸款。

??相比之前的會議，此次視頻調度會議提出了要在開展工作時要形成“兩個閉環(huán)”的要求。

??一是要形成“推送——反饋”的工作閉環(huán)。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制根據(jù)條件篩選項目并推送給商業(yè)銀行，各商業(yè)銀行按照規(guī)程審查后放貸，對不予放貸的項目向金融監(jiān)管部門報送“無法貸款的原因”，由城市政府及時協(xié)調解決，形成“白名單”項目從推送到反饋的工作閉環(huán)。

??二是要形成“發(fā)放——使用——償還”的管理閉環(huán)，確保資金全部用于項目開發(fā)建設，嚴防資金被挪用于購地、償還債務或其他投資。

??事實上，2023年以來，政府頻頻推出房企融資的支持性政策，對于房企的境內外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都進行了支持。同時也加大了對于存量資產(chǎn)盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目、鼓勵房企發(fā)行CMBS、ABS等資產(chǎn)支持證券等。

??雖然政策頻出，但房企融資整體仍然較為低迷。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年80家典型房企累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月情況來看，也僅有3月份的融資規(guī)模達到了2022年的月平均值，單月融資規(guī)模也屢創(chuàng)新低。

??究其緣由，主要還是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因。

??自2023年11月開始，各地密集召開銀企座談會，被市場視作是銀行業(yè)落實中央金融工作會議，以及三部門聯(lián)合召開的金融機構座談會的重要措施，但從2023年上半年六大行的財報來看，目前房地產(chǎn)業(yè)務不良貸款率仍遠高于其他行業(yè)。

??以工商銀行及建設銀行為例，雖然歷年房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模均有增長，但占總公司類貸款的占比卻不斷下降，工商銀行從2020年的7.2%下降至2023年上半年的5.3%，建設銀行則從4.11%下降至3.61%。同時，房地產(chǎn)貸款中不良貸款率卻不斷攀升，工商銀行從2022年的2.32%快速上升至6.68%；建設銀行則從1.31%上升至4.76%。

??由此可見，若對銀行按照硬性指標加大對房地產(chǎn)貸款的投放，可能出現(xiàn)不良貸款率繼續(xù)上升，每年計提的資產(chǎn)減值侵蝕企業(yè)利潤的情況，甚至可能會將當前地產(chǎn)存在的風險傳遞給銀行體系。

??這也是為何各大銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹慎的原因。

??此次，視頻調度會議強調要形成“兩個閉環(huán)”的要求。一邊是根據(jù)條件篩選符合條件的項目，另外一邊則是按照規(guī)程審查，若不予放貸則需向相關部門報送原因，由城市政府及時協(xié)調解決，最終形成閉環(huán)。同時在各部門的通力合作下，也能更好的防止資金被挪用，可為一舉多得。

??一直以來，銀行發(fā)放貸款主要依據(jù)擔保物價值。如工商銀行年報披露，會基于對交易對手的信用風險評估決定需要取得的擔保物金額及類型。辦理貸款抵質押擔保時，優(yōu)先選取價值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強的擔保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價格波動較大的擔保物。這也造成了當前一些資不抵債的出險房企，或擁有較少抵押貸款標的的房企，在市場化機制下不太可能取得銀行貸款。

??雖然在住建部及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》中強調“協(xié)調機制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設情況及項目開發(fā)企業(yè)資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機構審慎開展授信。”

??但2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》中還是重申了商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務。對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關的經(jīng)營性資金需求、置換建設購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領域相關貸款和公開市場債券。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。

??從短期來看，當前房地產(chǎn)行業(yè)風險仍在出清的過程中，對于商業(yè)銀行而言在具體實操中就不可避免要進行風險管控，預計銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹慎。

??我們認為，房地產(chǎn)金融政策最終還是在于落地，雖然去年至今各地密集召開銀企座談會，但對商業(yè)銀行而言如何能夠“安全”的執(zhí)行金融政策才是問題的關鍵。

??可以預測的是，2024年的工作重點，首先是保持存量貸款的穩(wěn)定增長，目的是配合“保交樓”相關工作。而增量資金或更多投放于“三大工程”領域，引導行業(yè)實現(xiàn)轉型。相關房企，尤其是民營房企，應當提前做好企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，主動轉型以契合行業(yè)的新發(fā)展形勢。