土地編輯部 2025-07-28 08:38:10 來源：丁祖昱評樓市
??2025年7月24-25日上海舉行第六批次土拍，共成交8幅含宅地塊，成交總價290億元，平均溢價率22.33%。
??其中，25日推出的三幅地塊一連打破3項紀錄，成為今年以來上海土拍市場“含金量”最高的一次。
??尤其是徐家匯風貌地塊，以200257元/平方米成交樓板價刷新全國土地單價地王，其買家既不是全國性規模房企，也不是知名央國企，而是一個來自臺州的汽車模具發家的民企祺祥旺宇置業。
??該地王拍出后瞬間點爆了上海乃至全國房地產市場。
??2025年7月24-25日上海舉行第六批次土拍，第一天共成交了5宗地塊，第二天成交了3宗，兩日共攬金290億元，平均溢價率達22.33%。
??從土拍熱度來看，7月25日三幅地塊拍地現場激烈，首先是上午唐鎮地塊，繼2024年第七批次保利以27%的溢價率拿下浦東唐鎮地塊將樓板價推升至44008元/平方米之后，唐鎮熱度被推升到一個新的高度。
??此次推出的唐鎮地塊受吸引了7組競買人參拍，現場經過62輪競價后，觸發“高品質建設”指標環節，最終招商蛇口＆港中旅聯合體在人才房配比中勝出，以總價27.3億元競得該地塊，成交樓板價52360元/㎡，溢價率40%。裝修標準4500元/㎡，需要配建不小于200㎡的社區公共服務設施，以及約0.7%的人才房。
??在唐鎮地塊之后，上午的第二塊虹口北外灘地塊競爭更為激烈，也是第六批次土拍中唯一一宗邁入第二輪競價的地塊，該地塊同樣吸引了7組競買人參拍，綠城中國最終以約64.72億的總價、46.3%的溢價競得，這一溢價率也是近年上海公開土拍市場新高。
??在此之前，2025年第一批次土拍的時候，虹口區C080302單元hk329-11地塊作為一批次市中心區域推出的唯一地塊，共吸引了5家房企參拍，經過184輪報價，最終金茂&慶隆聯合體競得，溢價率為38.2%，成交樓板價達到117474元/平方米，刷新了當時的虹口樓板價紀錄。而此次虹口北外灘地塊成交樓板價達到126577元/平方米。
??最后便是7月25日下午拍出的徐匯風貌地塊，該地塊起始樓板價高達16.36萬元/㎡，吸引了三組競買人參拍，分別為招商&徐房、中海，及祺祥旺宇置業。
??資料顯示徐匯區XH-02(TPL)單元051-11地塊出讓面積4705.49㎡，規劃建筑面積6117.14㎡（其中住宅約5200㎡），容積率僅1.3，限高15米，將打造低密風貌住宅。該地塊位于衡復風貌區，為該區域十年首宗新增住宅地塊，區域內歷史人文價值極高。
??最終歷時40多分鐘、28輪競價，祺祥旺宇力壓招商、中海以12.25億的總價、溢價率22.38%競得，20萬/㎡的成交樓面價，刷新全國土地單價。
??消息一出瞬間點爆了上海乃至全國房地產市場。
??和其他房企相比，祺祥旺宇置業對上海土拍市場來說可謂陌生，其不僅僅是現場唯一一家民企，更是一家2025年才成立的企業。企查查數據顯示，公司成立于2025年1月17日，注冊資本為15.5億元，法定代表人為葉舒祺。據了解，葉舒祺的父親為“汽車模具大王”屹豐模具（集團）有限公司董事長葉華彪，祖籍浙江省臺州市三門縣。
??對此，克而瑞上海機構表示：“下午的這塊地有很多人報著聊八卦的情緒在看。比如神秘買家到底是誰？一個來自臺州的汽車模具發家的民企大佬和他的兩千金。是不是大佬買下來做祖宅？應該不行，還是會在各個環節受到有關部門約束，從報規到銷售，價格要受到管控，也不能指定對象銷售。拿這塊地求利很難，所以看到招商和中海很克制，但是可以求個名。”
??2025年開年至今，上海土拍一直保持著較高的熱度。六次土拍共拍出27幅含宅地塊，成交總價923.2億元，四成地塊溢價率超20%。
??成交總價最高的為第一批次拍出的虹口區C080302單元hk329-11地塊地塊，總價約89.64億元；成交樓板價最高的是此次土拍的徐匯風貌地塊；溢價率最高的為此次土拍的虹口北外灘地塊。
??與此同時，民企拿地積極性提升的情況在上海也有了明顯的體現，如龍湖在第一批次土拍中競得的奉賢新城地塊；又如在第三批次及第五批次土拍中，大華集團分別競得靜安大寧地塊及大虹橋徐涇地塊；再如此次的祺祥旺宇置業。
??民企的回歸對于土地市場是一個積極信號，反映出企業對于市場持續保持止跌回穩的信心提升。
??選擇上海也是因為作為熱點城市上海市場整體成交韌性較強，尤其是中高端市場領跑全國。
??與上海土拍火熱形成對比的是，2025年以來，全國土地供應和成交規模已經連續6個月同比回落，同時6月單月土拍平均溢價率延續回落趨勢，一二線城市溢價率回落至2025年以來的低位。
??CRIC數據顯示，2025年上半年，全國300城經營性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來的上半年新低紀錄。各月份成交規模均保持同比回落，二季度以來同比降幅有所擴大。
??可以看到，目前土拍市場各能級城市表現明顯分化，一二線城市成交建面、成交金額止跌回升；三四線則出現量價齊跌。且二季度以來，各能級城市分化表現愈發顯著，
??各能級土地成交金額趨勢的分化，主要是因為一二線城市仍能提供足量的高質量土地供應，保證較為充裕的新增貨值，以提高質量對沖交易面積的下降，仍能保持一定的高質量新盤上市速度，在維持市場適當熱度的同時，也使得成交金額維持在相對穩定的規模上；而多數三四線城市只有少量優質地塊能保持較好的出讓前景，在當前人地房錢等要素掛鉤的要求之下，加大高質量土地供應，已不可能完全覆蓋供應面積下降對土地成交金額的影響。
??目前，土地市場各能級城市表現明顯分化，對大部分地方政府來說，“控量提質”已成為主要推地策略。
??基于房地產市場仍將延續深度調整態勢的預判，我們認為，未來絕大多數房企的經營重點將繼續放在去庫存和優化庫存結構上，而非大規模重啟土地投資。在當前市場環境下，銷售回款和現金流安全仍是房企的核心訴求，這也使得企業拿地策略普遍保持高度謹慎。
??至于上海土拍市場的火熱，其關鍵仍在于銷售市場的堅挺。不僅僅是上海，目前整體市場復蘇的關鍵變量皆在于銷售端的持續回暖。若政策支持能夠有效提振購房需求，并帶動房企銷售回款明顯得到改善，部分資金充裕的房企或逐步恢復投資意愿。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
