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??兩個月時間豪擲463億元拿地，且地塊全部集中于上海核心地段，如此大手筆的企業(yè)是上海地產(chǎn)集團——有著上海“最大地主”名號的國字頭隱秘巨頭。

??上海這家“最大地主”是如何拿地的？

??5月26日消息，上海地產(chǎn)集團旗下上海城市更新建設發(fā)展有限公司近日以協(xié)議出讓方式競得浦東新區(qū)上鋼社區(qū)一宗地塊，總價85.4億元，折合樓面價7.03萬元/平方米。

??這是后灘板塊出讓的第二幅宅地。第一幅宅地是其相鄰地塊，于2024年12月協(xié)議出讓，也是被上海地產(chǎn)集團拿下，總價88.7億元，成交樓面價為7萬元/平方米。

??兩宗地塊合計總價達174億元，且均為純住宅用地，合計房源數(shù)約2060套。記者了解到，這兩宗地塊后續(xù)均計劃進行股權轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)由市場化開發(fā)商操盤開發(fā)或合作開發(fā)。

??一周前，5月20日，上海市徐匯區(qū)東安新村舊改項目第二宗宅地127b-24地塊協(xié)議出讓，由上海新百安經(jīng)濟發(fā)展有限公司（上海地產(chǎn)集團和徐匯城投各持股50%）以98.18億元總價競得，樓面價高達12.41萬元/平方米，但仍低于去年綠城通過招拍掛市場拿下的徐匯濱江小米地塊樓面價（13.1萬元/平方米）。

??根據(jù)出讓要求，該地塊內(nèi)無保障房建設要求，地塊中小套型建設比例為0，意味著未來可建設成為純大戶型社區(qū)。

??該地塊北側為2025年3月份協(xié)議出讓的徐匯區(qū)127b-23地塊，即徐匯東安新村舊改首宗宅地，由上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司以總價83.5億元競得，樓面價12.61萬元/平方米。上海新楓安的控股股東同樣是上海地產(chǎn)集團（持股60%）和徐匯城投（持股40%）。

??根據(jù)規(guī)劃方案，東安新村舊改項目共涉及三幅住宅地塊，是徐匯目前最大規(guī)模的舊改項目，目前兩幅地塊均被上海地產(chǎn)集團斬獲。

??不到一個月前，5月1日，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了淮海東路7幅舊改項目地塊的協(xié)議出讓情況，出讓價格總計73.27億元，意向用地者為上海黃浦城市更新建設發(fā)展有限公司，該公司由上海地產(chǎn)集團持股60%、黃浦區(qū)國資委持股40%。

??3月21日，上海地產(chǎn)集團還分別花費86.5億元和37億元，以協(xié)議出讓方式獲得楊浦新江灣兩幅宅地，其中一幅容積率僅1.1，樓板價分別是5.4萬元/平方米和5.9萬元/平方米。去年12月份，上海地產(chǎn)集團還分別在浦東新區(qū)和虹口區(qū)以協(xié)議出讓方式獲得4幅地塊，土地價款共計124.67億元。

??據(jù)此測算，近半年來，上海地產(chǎn)集團共拿地16幅，總拿地金額達到588.5億元。這些地塊幾乎每一宗都位于上海核心地段，且都是通過協(xié)議出讓方式獲得。若通過集中土地拍賣入市，大概率都是能刷新區(qū)域樓面價的熱門地塊。

??就拿地事宜，記者致電上海地產(chǎn)集團方面，未獲回應。

??不同于公開土地拍賣，協(xié)議出讓是土地出讓的一條“隱秘戰(zhàn)線”。所謂協(xié)議出讓，就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽訂土地使用權出讓合同，土地使用者支付相應出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權讓渡給土地使用者。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海公開出讓涉宅用地47宗，累計出讓金額達到1321億元，雖然公開交易的土地規(guī)模環(huán)比有所下降，但去年上海協(xié)議出讓的宅地金額超過1000億元。上海地產(chǎn)集團走的正是協(xié)議出讓拿地的賽道。

??上海地產(chǎn)集團在上海是“巨無霸”一樣的存在。其成立于2002年，注冊資本300億元，實控人是上海市國資委。截至2023年底，上海地產(chǎn)集團資產(chǎn)總額超過4200億元，旗下公司近400家，在職員工超過1萬人。過去十年，上海地產(chǎn)集團承擔了全上海市60%的舊區(qū)改造。

??有知情人士稱，上海地產(chǎn)集團的主要使命是配合上海城市各階段發(fā)展需求，如前幾年土拍市場冷清期間，會出來托底一些地塊。近幾年，上海進入城市更新沖刺期，作為上海市國資委全資子公司，上海地產(chǎn)集團肩負著城市更新使命，通過協(xié)議出讓和“場所聯(lián)動”策略，將優(yōu)質(zhì)資源分配給頂  級開發(fā)商，令其能以相對合理的拿地價格布局上海。

??這兩年，上海地產(chǎn)集團頻繁使用一種組合打法，即“協(xié)議出讓+產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開發(fā)”。也就是，通過協(xié)議出讓拿下地塊后，再通過上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所，由央企國企等實力房企接盤，進入后端開發(fā)。通過這樣的操作，把原本高門檻高風險的土地資源轉(zhuǎn)化成“可控釋放”的城市資產(chǎn)包。

??比如去年，上海地產(chǎn)集團旗下公司摘得定海社區(qū)風貌舊改地塊，一個月后項目就在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，最終被中建系的中建壹品拿下，也就是在售的中建外灘源著樓盤。也是去年，招商蛇口從上海地產(chǎn)集團手中拿下徐匯新長橋舊改項目一幅地塊，總價近17億元，最后落地“海上·清和璽”。

??再比如，2022年10月，華潤置地因圍標事件被禁止上海拿地3年后，便從上海地產(chǎn)集團子公司手上收購了前灘西南區(qū)三個地塊，借此邁出了在上海市場雄起的關鍵一步。

??盡管上海地產(chǎn)集團背靠上海市國資委，身負“存量地主”的名號，但其同樣面臨營收下滑及負債高企的壓力。據(jù)其財報披露，2024年度營業(yè)收入317.55億元，同比下滑15%；歸屬母公司凈利潤10億元，同比下滑44%；總負債2741億元，同比微增。